בקצרה
ברומניה אין נאמן שמחזיק את כספי הקונים על שם הפרויקט, כפי שקורה בדובאי. ההגנה בנויה משכבות: חוזה מקדים נוטריוני שנרשם בפנקס המקרקעין, חשבון ייעודי לפרויקט על שם היזם עם תקרות הוצאה לפי שלב, ולוח תשלומים שנקבע בחוזה. תשלום דרך הנוטריון וערבות בנקאית אינם חובה לפי החוק, ולכן הם עניין למשא ומתן.
הנקודות החשובות
- 1המקדמות לפי החוזה המקדים נכנסות לחשבון נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט. החשבון על שם היזם, וזו לא נאמנות (סעיף 422(10) לחוק 169/2026).
- 2היזם רשאי להוציא עד 25% מהמחיר על השלד ואחר כך עד 20% על המערכות, רק עם אישור ״bun de plată״ של המפקח באתר.
- 3שימוש במקדמות למטרה אחרת אסור וגורר קנס של 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת, אם המעשה אינו עבירה (סעיף 422(11)).
- 4התקרות מגבילות את ההוצאה של היזם, לא את התשלומים שלכם. את לוח התשלומים קובע החוזה.
- 5ערבות בנקאית היא התחייבות בלתי חוזרת ובלתי מותנית של הבנק (הקוד האזרחי, סעיף 2321). החוק לא מחייב אותה.
ישראלים שהשקיעו בעבר בפרויקטים בדובאי, או ששמעו על השוק שם, שואלים לעיתים קרובות על ״חשבון הנאמנות״ ברומניה. התשובה מפתיעה רבים: מנגנון כזה לא קיים ברומניה. אין בנק שמתמנה כנאמן ומחזיק את כספי הקונים על שם הפרויקט.
המשמעות איננה שהכסף לא מוגן. רומניה בחרה מבנה אחר: היא לא מחייבת להפקיד את הכסף אצל צד שלישי, אבל היא מגבילה את האופן שבו היזם רשאי להשתמש בו. כל השאר תלוי בחוזה שלכם.
יש חשבון נאמנות בקנייה על הנייר ברומניה?
לא במובן המוכר מדובאי. לפי סעיף 422(10) לקוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, מקדמות ששולמו לפי החוזה המקדים נכנסות לחשבון בנק נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט. החשבון רשום על שם היזם, ואין נאמן. מותר להוציא ממנו רק על אותו פרויקט, ורק עם חותמת ״bun de plată״ (מאושר לתשלום) של המפקח באתר (diriginte de șantier).
הכללים האלה הגיעו מחוק 207/2025, ״חוק נורדיס״, ומאז 25 באוגוסט 2026 הם נמצאים בסעיף 422(6) עד 422(11) לקוד.
היזם רשאי להוציא עד 25% מהמחיר על השלד ואחר כך עד 20% על המערכות, רק עם אישור ״bun de plată״ של המפקח באתר.
במה רומניה שונה מדובאי?
בדובאי, חוק מס׳ 8 משנת 2007 על חשבונות נאמנות מחייב שתשלומי הקונים ייכנסו לחשבון נאמנות על שם הפרויקט, אצל נאמן שמוסמך על ידי מחלקת המקרקעין. ברומניה החוק מגביל את ההוצאה מחשבון של היזם.
| נושא | דובאי (חוק 8/2007) | רומניה (סעיף 422 לחוק 169/2026) |
|---|---|---|
| לאן הכסף נכנס | חשבון נאמנות על שם הפרויקט, אצל נאמן מוסמך (סעיף 7) | חשבון נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט (סעיף 422(10)) |
| שימוש בכסף | רק לבנייה של אותו פרויקט, חשבון נפרד לכל פרויקט (סעיף 9) | רק לאותו פרויקט, עד 25% לשלד ואחר כך עד 20% למערכות, באישור המפקח |
| שימוש לרעה | מאסר, קנס של 100,000 דירהם לפחות, או שניהם (סעיף 16) | קנס של 1% מהמחזור בשנה הקודמת, אם המעשה אינו עבירה (סעיף 422(11)) |
| אחרי סיום הבנייה | הנאמן מעכב 5% לשנה מרישום היחידות (סעיף 14) | אין עיכוב כספים שהחוק קובע |
| אם הפרויקט לא מושלם | הנאמן, בהתייעצות עם מחלקת המקרקעין, פועל להשלמה או להחזר (סעיף 15) | אין מנגנון השלמה או החזר בחוק. היזם אחראי לסיום (סעיף 422(6)) |
| רישום החוזה | הקונה יכול לבקש עדכון רישום המגרש (סעיף 8) | חוזה מקדים נוטריוני שנשלח לרישום עד יום העסקים הבא (סעיף 422(7) עד (8)) |
| ערבות בנקאית | החוק לא מחייב | החוק לא מחייב. אפשר לנהל עליה משא ומתן |
בדובאי החוק קובע איפה הכסף מופקד. ברומניה החוק קובע איך מוציאים אותו, והחוזה שלכם צריך להשלים את השאר.
אילו שכבות הגנה קיימות ברומניה, ומה בודקים בכל אחת?
הרישום בפנקס המקרקעין. היזם רשאי להבטיח מכירה של בית עתידי רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם כהערה בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară) ונפתח דף ליחידה העתידית (סעיף 422(6)). החוזה המקדים נחתם רק מול נוטריון, שמבקש לרשום אותו ביום החתימה או לכל המאוחר ביום העסקים הבא (סעיף 422(7) עד (8)). הערה בפנקס נותנת לחוזה תוקף כלפי צדדים שלישיים (הקוד האזרחי, סעיף 902). בדקו נסח ליחידה לפני החתימה, ונסח חדש כמה ימים אחריה.
החשבון הייעודי. בקשו בכתב את שם הבנק, את שם בעל החשבון, את מספר החשבון כפי שהוא מופיע בחוזה, מכתב מהבנק שמאשר את קיום החשבון, ואת שם המפקח באתר.
לוח התשלומים. החוק מגביל את ההוצאה של היזם, לא כמה אתם משלמים ומתי. לוח טוב קושר כל תשלום לשלב שהמפקח יכול לאשר, ולא לתאריך בלוח השנה. אם חלק מהמחיר ממומן בהלוואה מבנק רומני, החוזה צריך לקבוע באיזה שלב הבנק מעביר את חלקו ולאיזה חשבון.
תשלום דרך הנוטריון. בחוזה הסופי יש קונים שמבקשים שהמחיר, או היתרה, ישולם דרך הנוטריון ויועבר למוכר רק אחרי שהמכירה נרשמה. החוק לא מחייב זאת ולא כל נוטריון מציע זאת, ולכן שואלים את הנוטריון מראש איך הוא מחזיק את הכסף ומתי הוא משחרר אותו.
ערבות בנקאית. כתב ערבות הוא התחייבות בלתי חוזרת ובלתי מותנית של המנפיק, בדרך כלל בנק, לשלם סכום למוטב לפי התנאים שבכתב (הקוד האזרחי, סעיף 2321). הוא עצמאי מחוזה המכר. החוק אינו מחייב יזם לתת ערבות, ולכן זה עניין למשא ומתן. אם מציעים לכם ערבות, עורך הדין שלכם צריך לבדוק מתי ונגד אילו מסמכים אפשר לממש אותה.
מה החוק הרומני לא נותן לכם?
- הבטחת סיום: היזם אחראי לסיום הפרויקט (סעיף 422(6)), אבל החוק לא מחייב ערבות או ביטוח למקדמות.
- תקרה על התשלומים שלכם: התקרות של 25% ו-20% חלות על ההוצאה של היזם, לא על מה שאתם מעבירים.
- עיכוב כספים אחרי הסיום: אין מנגנון כמו עיכוב 5% לשנה בדובאי.
- פתרון מיוחד בחדלות פירעון: מה קורה לחוזה של קונה אם היזם נכנס לחדלות פירעון נקבע בחוק חדלות הפירעון ובתנאים שלו.
אילו שאלות לשאול את היזם בכתב?
- באיזה בנק מתנהל החשבון הייעודי של הפרויקט, ועל שם מי?
- האם מספר החשבון זהה למספר שכתוב בחוזה המקדים?
- מי המפקח באתר שחותם על כל הוצאה?
- האם היתר הבנייה רשום בפנקס המקרקעין, ויש דף ליחידה שלי?
- לאיזה שלב בנייה קשור כל אחד מהתשלומים שלי?
- איזו בטוחה יש לכסף שלי מעבר לחוק: ערבות בנקאית, תשלום דרך הנוטריון, או אף אחת?
את התשובות העבירו לעורך דין רומני שמייצג רק אתכם. עורך הדין של היזם מייצג את היזם.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים את העסקה
כל שכבת הגנה עובדת רק אם בדקתם אותה. לפני חתימה על בית על הנייר ברומניה, השוו את התשובות לשש השאלות מול המסמכים שקיבלתם: הנסח, טיוטת החוזה ומכתב הבנק. אנחנו מסייעים לרוכשים ישראלים להבין את המבנה הרומני, להשוות אותו למה שהם מכירים, ולנסח בקשות לבטוחות נוספות כשצריך. החתימה, הרישום והייצוג המקומי נעשים על ידי נוטריון ועורך דין בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי. הכללים מבוססים על נוסח החקיקה כפי שהוצג במקור, נכון לאוקטובר 2026. התיאור של דובאי כללי ומבוסס על תרגום לאנגלית, והנוסח הערבי מחייב. לגבי פרויקט מסוים התייעצו עם עורך דין מקומי.
שאלות נפוצות
מי מחזיק את המקדמה שלי עד המסירה ברומניה?
היזם, בחשבון הייעודי של הפרויקט. הוא רשאי להוציא עד 25% מהמחיר על השלד ואחר כך עד 20% על המערכות, עם חותמת של המפקח באתר. שימוש בכסף למטרה אחרת גורר קנס של 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת.
יזם ברומניה חייב לתת ערבות בנקאית?
לא. החוק הרומני אינו מחייב ערבות בנקאית על המקדמות. אפשר לנהל משא ומתן על כתב ערבות לפי סעיף 2321 לקוד האזרחי, ועורך הדין שלכם צריך לבדוק את תנאי המימוש.
הנוטריון יכול להחזיק את הכסף שלי ברומניה?
בחוזה הסופי יש קונים שמבקשים שהמחיר ישולם דרך הנוטריון וישוחרר אחרי רישום המכירה. החוק לא מחייב זאת ולא כל נוטריון מציע זאת, ולכן שואלים מראש.
במה הנאמנות בדובאי שונה?
לפי חוק מס׳ 8 משנת 2007 בדובאי, תשלומי הקונים נכנסים לחשבון נאמנות על שם הפרויקט אצל נאמן מוסמך. הנאמן מעכב 5% לשנה אחרי רישום היחידות, ואם הפרויקט לא מושלם הוא פועל להשלמתו או להחזר הכסף.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.