Pe scurt
Un cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene, precum un israelian fără pașaport european, poate înscrie pe numele său un apartament sau o construcție în România, dar nu și terenul propriu-zis. La o vilă, terenul este deținut de regulă printr-un drept de Superficie înscris pe numele dumneavoastră pentru până la 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire, sau printr-o societate românească (SRL). Cine are cetățenia unui stat din UE sau din SEE cumpără terenul direct.
Ce este important de reținut
- 1Potrivit Constituției României (art. 44 alin. (2)) și Legii 312/2005, cine nu este cetățean al UE sau al SEE nu înscrie terenul direct pe numele său, decât în condițiile unui tratat internațional și pe bază de reciprocitate.
- 2Dreptul de Superficie conferă proprietatea deplină asupra construcției și un drept exclusiv de folosință asupra terenului pentru până la 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire. Este transmisibil, se moștenește, poate fi ipotecat și este înscris pe numele dumneavoastră.
- 3Potrivit art. 697 din Codul civil, dacă în contract nu este stabilită contraprestația pentru drept, se poate datora o plată lunară la nivelul chiriei de piață. Cereți ca prețul să fie scris în mod expres.
- 4O societate românească este potrivită mai ales pentru mai multe proprietăți sau pentru teren pentru dezvoltare; impozitul pe dividende a crescut de la 10% la 16% în ianuarie 2026.
- 5Înscrierea în cartea funciară este cea care face dreptul opozabil oricărui terț, nu contractul sau chitanța.
Cumpărătorii israelieni ai unei vile în România aud foarte devreme că „nu pot deține teren”. Afirmația este parțial adevărată și ridică o întrebare simplă: dacă este așa, ce anume cumpăr? Răspunsul depinde de pașaportul dumneavoastră și de calea pe care o alegeți, iar decizia trebuie luată înainte de semnare, deoarece ulterior este foarte greu de schimbat.
Poate un israelian să fie proprietarul unui teren în România?
Asupra construcției da, asupra terenului nu în mod direct. Constituția României (art. 44 alin. 2) și Legea 312/2005 (art. 6) permit cetățenilor statelor din afara Uniunii Europene să dobândească teren doar în condițiile unui tratat internațional și pe bază de reciprocitate. În practică, un israelian fără pașaport european înscrie pe numele său apartamentul sau casa, iar terenul îl deține prin una dintre căile pe care le detaliem mai jos.
Cu un pașaport al unui stat din UE sau din SEE, fie el românesc, portughez, polonez sau altul, restricția nu se aplică: potrivit Legii 312/2005 (art. 3) cumpărați teren în aceleași condiții ca un cetățean român. Un israelian care este și cetățean român cumpără ca român. Terenurile agricole situate în extravilan sunt supuse unor reguli suplimentare, pentru toți cumpărătorii.
La un apartament într-un bloc, întrebarea se simte mai puțin. La o vilă, unde terenul reprezintă o parte mare din proprietate și din valoarea ei, este întrebarea centrală.
Dreptul de Superficie conferă proprietatea deplină asupra construcției și un drept exclusiv de folosință asupra terenului pentru până la 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire. Este transmisibil, se moștenește, poate fi ipotecat și este înscris pe numele dumneavoastră.
De ce înscrierea în cartea funciară este mai importantă decât contractul?
Pentru că doar înscrierea în cartea funciară (Cartea Funciară, echivalentul românesc al registrului funciar israelian) face dreptul dumneavoastră opozabil oricărui terț. Registrul este ținut de ANCPI, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Un contract, o chitanță sau o înțelegere verbală nu o înlocuiesc.
O proprietate bună asupra căreia dreptul nu a fost înscris în mod legal este o problemă: este greu de închiriat cu încredere, greu de ipotecat în favoarea unei bănci și greu de vândut în ziua în care doriți să ieșiți. De aceea, calea pentru teren este o chestiune juridică de fond, nu un detaliu tehnic.
Ce căi are un cumpărător din afara Uniunii Europene?
| Calea | Ce se înscrie în favoarea dumneavoastră | Pentru cine este de regulă potrivită |
|---|---|---|
| Dreptul de Superficie | Proprietatea deplină asupra construcției și un drept exclusiv de folosință asupra terenului pentru până la 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire | Cumpărătorul privat al unei vile sau case; calea frecventă |
| Societate românească (SRL) | Societatea înscrie construcția și terenul, iar dumneavoastră dețineți societatea | Cine cumpără mai multe proprietăți sau teren pentru dezvoltare |
| Cetățenia unui stat din UE sau din SEE | Construcția și terenul direct pe numele dumneavoastră | Israelienii cu pașaport european |
Ce anume primiți prin dreptul de Superficie?
Superficia (drept de suprafață, asemănător unei închirieri pe termen lung) este un drept consacrat de mult timp în dreptul român, reglementat la art. 693-694 din Codul civil. Conferă două lucruri împreună: proprietatea deplină asupra construcției, înscrisă pe numele dumneavoastră, și un drept exclusiv de folosință asupra terenului de sub aceasta pentru o perioadă de până la 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire.
- Transmisibil: poate fi vândut ca orice bun.
- Se moștenește: trece la moștenitori.
- Poate fi ipotecat: se poate lua un credit ipotecar asupra lui.
- Înscris în cartea funciară pe numele dumneavoastră: nu un acord paralel în sertarul cuiva.
Un test practic al solidității dreptului: băncile românești sunt dispuse să accepte dreptul de Superficie ca garanție pentru un credit ipotecar. O instituție a cărei existență depinde de executarea garanțiilor a analizat dreptul și a decis să acorde credit pe baza lui.
Ce verificați în contract privind contraprestația pentru dreptul de Superficie?
Cereți să vedeți condițiile de plată pentru drept scrise în proiectul de contract, în orice proiect. Potrivit art. 697 din Codul civil, atunci când dreptul de Superficie se constituie cu titlu oneros, iar contractul nu stabilește suma sau modalitatea de plată, titularul dreptului datorează o plată lunară la nivelul chiriei de pe piața liberă, iar în caz de litigiu instanța stabilește suma.
Un răspuns bun din partea vânzătorului sau a dezvoltatorului este unul dintre următoarele două: că dreptul se constituie cu titlu gratuit, adică fără contraprestație, sau că suma exactă și modalitatea de plată sunt scrise în contract. Verificați și durata dreptului, mecanismul de reînnoire și ce se întâmplă la sfârșitul perioadei.
De ce să nu înscrieți terenul pe numele altei persoane?
Uneori se propune o „soluție simplă”: înscrierea cotei din teren pe numele unui agent imobiliar, al unei cunoștințe sau al unei rude care este cetățean local. Aceasta se bazează pe încrederea într-o singură persoană. Dacă persoana respectivă nu este disponibilă în ziua în care doriți să vindeți sau dacă relația se schimbă, calea de corectare a înscrierii poate trece prin instanță, poate dura mult și poate costa bani.
Regula: calea pentru teren se alege înainte de semnare și trebuie să se bazeze pe o înscriere pe numele dumneavoastră sau pe un document juridic irevocabil, nu pe încredere personală.
Când merită efortul o societate românească (SRL)?
O societate românească poate înscrie pe numele său atât construcția, cât și terenul, iar dumneavoastră dețineți părțile sociale. Însă este o entitate care trebuie administrată: contabilitate, raportări și impozitare la nivelul societății, apoi la nivelul asociaților. Impozitul pe dividende în România a crescut de la 10% la 16% în ianuarie 2026, ceea ce a redus atractivitatea acestei căi pentru cumpărătorul unei singure proprietăți.
De aceea, SRL-ul este potrivit mai ales pentru cine cumpără mai multe proprietăți sau teren pentru dezvoltare. Pentru cumpărătorul privat al unei singure vile, Superficia este mai simplă în cele mai multe cazuri. Comparația se face împreună cu un consultant fiscal care cunoaște ambele țări, înainte de cumpărare.
Ce verificați în extrasul de carte funciară înainte de a alege calea?
Nici calea corectă nu vă ajută dacă terenul însuși are probleme. Obțineți un extras actualizat din cartea funciară și verificați în el patru lucruri:
- Că proprietarul înscris este cel care vă vinde efectiv.
- Ipoteci, sarcini și sechestre.
- Notări și drepturi ale terților.
- Concordanța dintre înscriere și ceea ce există pe teren.
În România există cazuri în care extrasul este „curat”, iar în spatele lui se ascunde o problemă de urbanism. De aceea verificarea este dublă, juridică și urbanistică, și este efectuată de un avocat independent de vânzător, nu de avocatul dezvoltatorului și nici de agentul imobiliar.
Ce se întâmplă în ziua în care doriți să vindeți, să ipotecați sau să lăsați moștenire?
Atunci se vede dacă ați cumpărat un drept înscris sau o promisiune. Un drept de Superficie înscris se transmite la vânzare, servește drept garanție pentru un credit ipotecar și se transmite prin moștenire. Un pas ieftin care merită făcut din timp: un testament israelian poate fi validat printr-o procedură judiciară în fața unei instanțe din România, iar un testament care menționează în mod expres proprietatea din România scurtează drumul moștenitorilor.
Ce faceți înainte de semnare?
Înainte de a semna un contract pentru o vilă, stabiliți ce pașaport este relevant, alegeți o cale pentru teren și verificați că contractul stabilește în mod expres contraprestația, durata și reînnoirea dreptului. Atunci când însoțim un cumpărător, comparăm împreună cu acesta căile în raport cu obiectivele investiției și cu consultantul fiscal, iar verificarea și înscrierea potrivit dreptului român sunt efectuate de un avocat autorizat să profeseze în România și de un notar local.
Conținutul acestui articol reprezintă exclusiv informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau o recomandare de investiții. Legislația și procedurile de înscriere din România se pot modifica. Înainte de orice decizie, este recomandat să obțineți o consultanță individuală de la un avocat și de la un consultant fiscal independenți.
Întrebări frecvente
Poate un israelian să cumpere teren în România?
Un israelian poate dobândi și înscrie pe numele său un apartament sau o construcție. Terenul nu se înscrie direct pe numele unei persoane care nu este cetățean al României, al UE sau al SEE, de aceea este deținut prin drept de Superficie sau printr-o societate românească (SRL).
Am pașaport european. Ce se schimbă?
Potrivit Legii 312/2005 (art. 3), cetățeanul unui stat din UE sau din SEE cumpără teren în aceleași condiții ca un cetățean român, astfel încât vila și terenul se înscriu direct pe numele său. Terenurile agricole situate în extravilan sunt supuse unor reguli suplimentare pentru toți.
Se poate lua un credit ipotecar pentru o vilă dobândită cu drept de Superficie?
Da. Băncile românești acceptă dreptul de Superficie ca garanție pentru un credit ipotecar, deoarece este un drept înscris, transmisibil și care poate fi grevat.
Când merită să cumpărați printr-o societate românească?
Mai ales atunci când cumpărați mai multe proprietăți sau teren pentru dezvoltare. Pentru cumpărătorul unei singure proprietăți, societatea adaugă administrare curentă și impozitare pe două straturi, iar din ianuarie 2026 impozitul pe dividende este de 16%.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.