باختصار
يستطيع مواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي، كالإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا، أن يسجل باسمه شقة أو مبنى في رومانيا، لكن ليس الأرض نفسها. وفي الفيلا تُحاز الأرض عادةً بحق Superficie الذي يُسجَّل باسمكم لمدة تصل إلى 99 عامًا مع إمكانية التجديد، أو عبر شركة رومانية (SRL). أما من يحمل جنسية دولة في الاتحاد أو في الـ EEA فيشتري الأرض مباشرة.
أبرز النقاط
- 1وفقًا للدستور الروماني (المادة 44(2)) والقانون 312/2005، لا يسجل من ليس مواطنًا في الاتحاد أو الـ EEA أرضًا مباشرة باسمه، إلا بموجب معاهدة دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل.
- 2يمنح حق Superficie ملكية كاملة للمبنى وحق انتفاع حصريًّا بالأرض لمدة تصل إلى 99 عامًا مع إمكانية التجديد. وهو قابل للنقل والتوريث والرهن ومسجل باسمكم.
- 3وفقًا للمادة 697 من القانون المدني، إذا لم يحدد العقد المقابل عن الحق، فقد تسري دفعة شهرية بمقدار إيجار السوق. اطلبوا أن يُكتب المقابل صراحةً.
- 4تناسب الشركة الرومانية أساسًا عدة عقارات أو أرضًا للتطوير؛ وقد ارتفعت ضريبة الأرباح الموزعة من 10% إلى 16% في يناير 2026.
- 5التسجيل في السجل العقاري هو ما يمنح الحق نفاذًا تجاه أي طرف ثالث، لا الاتفاق أو الإيصال.
يسمع المشترون الإسرائيليون لفيلا في رومانيا في وقت مبكر جدًّا أنهم «لا يستطيعون امتلاك الأرض». وهذه العبارة صحيحة جزئيًّا، وتثير سؤالًا بسيطًا: إذا كان الأمر كذلك، فما الذي أشتريه بالضبط؟ يتوقف الجواب على جواز سفركم وعلى المسار الذي تختارونه، ويجب اتخاذ القرار قبل التوقيع، لأن تغييره بعد ذلك صعب جدًّا.
هل يمكن للإسرائيلي أن يكون مالكًا لأرض في رومانيا؟
المبنى نعم، والأرض ليس مباشرة. فالدستور الروماني (المادة 44، الفقرة 2) والقانون 312/2005 (المادة 6) يسمحان لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي بتملك الأرض فقط بموجب معاهدة دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل. وعمليًّا، يسجل الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا باسمه الشقة أو البيت، ويحوز الأرض بأحد المسارات التي سنفصلها لاحقًا.
مع جواز سفر دولة في الاتحاد الأوروبي أو في الـ EEA، رومانيًّا كان أو برتغاليًّا أو بولنديًّا أو غيره، لا يسري القيد: فوفقًا للقانون 312/2005 (المادة 3) تُشترى الأرض بالشروط نفسها التي يشتري بها المواطن الروماني. والإسرائيلي الذي يحمل الجنسية الرومانية أيضًا يشتري بصفته رومانيًّا. وعلى الأراضي الزراعية خارج المنطقة العمرانية تسري قواعد إضافية على جميع المشترين.
في الشقة ضمن مبنى مشترك تكون المسألة أقل حضورًا. أما في الفيلا، حيث تشكل الأرض جزءًا كبيرًا من العقار ومن قيمته، فهي المسألة المركزية.
يمنح حق Superficie ملكية كاملة للمبنى وحق انتفاع حصريًّا بالأرض لمدة تصل إلى 99 عامًا مع إمكانية التجديد. وهو قابل للنقل والتوريث والرهن ومسجل باسمكم.
لماذا يكون التسجيل في السجل العقاري أهم من العقد؟
لأن التسجيل في السجل العقاري (Cartea Funciară، المقابل الروماني للطابو) هو وحده ما يمنح حقكم نفاذًا تجاه أي طرف ثالث. وتدير السجل ANCPI، الهيئة الرومانية للمساحة والتسجيل العقاري. والعقد أو الإيصال أو الاتفاق الشفهي لا يحل محله.
العقار الجيد الذي لم يُسجَّل الحق فيه وفقًا للقانون يمثل مشكلة: فمن الصعب تأجيره بثقة، ومن الصعب رهنه للبنك، ومن الصعب بيعه في اليوم الذي تريدون فيه الخروج. لذلك فإن مسار حيازة الأرض مسألة قانونية جوهرية، لا تفصيل فني.
ما المسارات المتاحة للمشتري من خارج الاتحاد الأوروبي؟
| المسار | ما يُسجَّل لصالحكم | لمن يناسب عادةً |
|---|---|---|
| حق Superficie | ملكية كاملة للمبنى، وحق انتفاع حصري بالأرض لمدة تصل إلى 99 عامًا، مع إمكانية التجديد | المشتري الخاص لفيلا أو بيت؛ وهو المسار الشائع |
| شركة رومانية (SRL) | تسجل الشركة المبنى والأرض، وأنتم مالكو الشركة | من يشتري عدة عقارات، أو أرضًا للتطوير |
| جنسية دولة في الاتحاد أو في الـ EEA | المبنى والأرض مباشرة باسمكم | الإسرائيليون الذين يحملون جواز سفر أوروبيًّا |
ما الذي يُحصل عليه بالضبط بحق Superficie؟
Superficie (حق السطح، على غرار حق الإيجار الطويل) حق قديم في القانون الروماني، منصوص عليه في المادتين 693-694 من القانون المدني. وهو يمنح أمرين معًا: ملكية كاملة للمبنى نفسه، مسجلة باسمكم، وحق انتفاع حصريًّا بالأرض التي تحته لمدة تصل إلى 99 عامًا، مع إمكانية التجديد.
- قابل للنقل: يمكن بيعه كأي عقار.
- قابل للتوريث: ينتقل إلى الورثة.
- قابل للرهن: يمكن الحصول على قرض سكني بضمانه.
- مسجل في السجل باسمكم: لا اتفاق جانبي في درج أحدهم.
اختبار عملي لقوة الحق: البنوك الرومانية مستعدة لقبول حق Superficie ضمانًا للقرض السكني. فجهة يتوقف وجودها على تنفيذ الضمانات فحصت هذا الحق وقررت الإقراض بضمانه.
ما الذي يُفحص في العقد بشأن المقابل عن حق Superficie؟
اطلبوا رؤية شروط الدفع عن الحق مكتوبة في مسودة العقد، في كل مشروع. فوفقًا للمادة 697 من القانون المدني، عندما يُمنح حق Superficie بمقابل ولا يحدد العقد المبلغ أو طريقة الدفع، يلتزم صاحب الحق بدفعة شهرية بمقدار الإيجار في السوق الحرة، وفي حال النزاع تحدد المحكمة المبلغ.
الجواب الجيد من البائع أو المطوِّر واحد من اثنين: إما أن الحق يُمنح cu titlu gratuit، أي دون مقابل، وإما أن المبلغ الدقيق وطريقة دفعه مكتوبان في العقد. وافحصوا أيضًا مدة الحق، وآلية التجديد، وما يحدث عند انتهاء المدة.
لماذا لا تُسجَّل الأرض باسم شخص آخر؟
يُعرض أحيانًا «حل بسيط»: تسجيل الحصة في الأرض باسم وسيط أو معارف أو قريب من المواطنين المحليين. وهذا يستند إلى الثقة بشخص واحد. فإذا لم يكن هذا الشخص متاحًا في اليوم الذي تريدون فيه البيع، أو تغيرت العلاقات، فقد يمر تصحيح التسجيل عبر المحكمة، ويستغرق وقتًا ويكلف مالًا.
القاعدة: يُختار مسار حيازة الأرض قبل التوقيع، ويجب أن يستند إلى تسجيل باسمكم أو إلى مستند قانوني غير قابل للإلغاء، لا إلى الثقة الشخصية.
متى تستحق الشركة الرومانية (SRL) العناء؟
يمكن للشركة الرومانية أن تسجل باسمها المبنى والأرض معًا، وأنتم تملكون الحصص. لكنها كيان يحتاج إلى إدارة: محاسبة، وتقارير، وضرائب على مستوى الشركة ثم على مستوى المالكين. وقد ارتفعت ضريبة الأرباح الموزعة في رومانيا من 10% إلى 16% في يناير 2026، مما قلل جاذبية هذا المسار لمشتري عقار واحد.
لذلك تناسب الـ SRL أساسًا من يشتري عدة عقارات أو أرضًا للتطوير. أما للمشتري الخاص لفيلا واحدة، فإن Superficie أبسط في معظم الحالات. وتُجرى المقارنة مع مستشار ضريبي ملمّ بالبلدين، قبل الشراء.
ما الذي يُفحص في المستخرج قبل اختيار المسار؟
حتى المسار الصحيح لن يفيد إذا كانت الأرض نفسها إشكالية. يُستخرج مستخرج حديث من السجل العقاري ويُفحص فيه أربعة أمور:
- أن المالك المسجل هو من يبيعكم فعليًّا.
- الرهون والأعباء والحجوزات.
- إشارات التحذير وحقوق الأطراف الثالثة.
- التطابق بين التسجيل وما هو قائم على أرض الواقع.
توجد في رومانيا حالات يكون فيها المستخرج «نظيفًا» وتختبئ خلفه مشكلة تخطيطية. لذلك فالفحص مزدوج، قانوني وتخطيطي، ويجريه محامٍ مستقل عن البائع، لا محامي المطوِّر ولا الوسيط.
ماذا يحدث في اليوم الذي تريدون فيه البيع أو الرهن أو التوريث؟
هنا يتضح ما إذا كنتم قد اشتريتم حقًّا مسجلًا أم وعدًا. فحق Superficie المسجل ينتقل بالبيع، ويُستخدم ضمانًا للقرض السكني، وينتقل بالميراث. وخطوة زهيدة التكلفة يُستحسن القيام بها مبكرًا: يمكن المصادقة على الوصية الإسرائيلية بإجراء قضائي أمام محكمة في رومانيا، والوصية التي تذكر العقار الروماني صراحةً تختصر الطريق على الورثة.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
قبل التوقيع على عقد فيلا، يُستوضح أي جواز سفر هو المعني، ويُختار مسار حيازة الأرض، ويُفحص أن العقد يحدد صراحةً المقابل عن الحق ومدته وتجديده. وعندما نرافق مشتريًا، نقارن معه المسارات في ضوء أهداف الاستثمار ومع المستشار الضريبي، أما الفحص والتسجيل وفقًا للقانون الروماني فينفذهما محامٍ مرخَّص له بالممارسة في رومانيا وكاتب عدل محلي.
ما ورد في هذا المقال هو معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. وقد تتغير القوانين وإجراءات التسجيل في رومانيا. ويُوصى قبل أي قرار بالحصول على استشارة فردية من محامٍ ومستشار ضريبي مستقلين.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الإسرائيلي شراء أرض في رومانيا؟
يستطيع الإسرائيلي شراء شقة أو مبنى وتسجيلهما باسمه. أما الأرض فلا تُسجَّل مباشرة باسم من ليس مواطنًا في رومانيا أو الاتحاد أو الـ EEA، ولذلك تُحاز بحق Superficie أو عبر شركة رومانية (SRL).
أحمل جواز سفر أوروبيًّا. ما الذي يتغير؟
وفقًا للقانون 312/2005 (المادة 3)، يشتري مواطن دولة في الاتحاد أو في الـ EEA الأرض بالشروط نفسها التي يشتري بها المواطن الروماني، ولذلك تُسجَّل الفيلا والأرض مباشرة باسمه. وعلى الأراضي الزراعية خارج المنطقة العمرانية تسري قواعد إضافية على الجميع.
هل يمكن الحصول على قرض سكني لفيلا اشتُريت بحق Superficie؟
نعم. تقبل البنوك الرومانية حق Superficie ضمانًا للقرض السكني، لأنه حق مسجل وقابل للنقل والرهن.
متى يُستحسن الشراء عبر شركة رومانية؟
أساسًا عند شراء عدة عقارات أو أرض للتطوير. أما لمشتري عقار واحد فالشركة تضيف إدارة جارية وضرائب على طبقتين، ومنذ يناير 2026 تبلغ ضريبة الأرباح الموزعة 16%.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.