Коротко
Гражданин государства, не входящего в Евросоюз, например израильтянин без европейского паспорта, может зарегистрировать на себя квартиру или строение в Румынии, но не саму землю. В случае виллы земля, как правило, удерживается на праве Superficie, которое регистрируется на ваше имя на срок до 99 лет с возможностью продления, или через румынскую компанию (SRL). Тот, кто имеет гражданство государства Евросоюза или EEA, покупает землю напрямую.
Главное
- 1Согласно Конституции Румынии (статья 44(2)) и Закону 312/2005, лицо, не являющееся гражданином ЕС или EEA, не регистрирует землю непосредственно на себя, кроме как на основании международного договора и на условиях взаимности.
- 2Право Superficie даёт полную собственность на строение и исключительное право пользования землёй на срок до 99 лет с возможностью продления. Оно отчуждаемо, наследуется, может быть обременено и зарегистрировано на ваше имя.
- 3Согласно статье 697 Гражданского кодекса, если договор не определяет плату за право, может применяться ежемесячная плата в размере рыночной арендной платы. Требуйте, чтобы плата была прямо прописана.
- 4Румынская компания подходит главным образом для нескольких объектов или земли под застройку; налог на дивиденды вырос с 10% до 16% в январе 2026 года.
- 5Силу праву в отношении любого третьего лица придаёт регистрация в реестре недвижимости, а не соглашение или расписка.
Израильские покупатели виллы в Румынии очень рано слышат, что они «не могут владеть землёй». Это утверждение верно лишь отчасти, и оно порождает простой вопрос: если так, что именно я покупаю? Ответ зависит от вашего паспорта и от выбранного варианта, и решение должно быть принято до подписания, поскольку после него изменить его очень трудно.
Может ли израильтянин быть собственником земли в Румынии?
Строения - да, земли - не напрямую. Конституция Румынии (статья 44, пункт 2) и Закон 312/2005 (статья 6) разрешают гражданам государств, не входящих в Евросоюз, приобретать землю только на основании международного договора и на условиях взаимности. На практике израильтянин без европейского паспорта регистрирует на себя квартиру или дом, а землю удерживает по одному из вариантов, которые мы рассмотрим ниже.
С паспортом государства Евросоюза или EEA, румынским, португальским, польским или иным, ограничение не действует: согласно Закону 312/2005 (статья 3), землю покупают на тех же условиях, что и гражданин Румынии. Израильтянин, который также является гражданином Румынии, покупает как румын. На сельскохозяйственные земли за пределами застроенной территории распространяются дополнительные правила для всех покупателей.
В квартире в многоквартирном доме этот вопрос ощущается меньше. В вилле, где земля составляет значительную часть объекта и его стоимости, это главный вопрос.
Право Superficie даёт полную собственность на строение и исключительное право пользования землёй на срок до 99 лет с возможностью продления. Оно отчуждаемо, наследуется, может быть обременено и зарегистрировано на ваше имя.
Почему регистрация в реестре недвижимости важнее договора?
Потому что только регистрация в реестре недвижимости (Cartea Funciară, румынский аналог земельного реестра) придаёт вашему праву силу в отношении любого третьего лица. Реестр ведёт ANCPI, Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии. Договор, расписка или устное соглашение её не заменяют.
Хороший объект, право на который не было надлежащим образом зарегистрировано, становится проблемой: его трудно уверенно сдавать в аренду, трудно заложить в банке и трудно продать в тот день, когда вы захотите выйти. Поэтому вариант владения землёй - это существенный юридический вопрос, а не техническая деталь.
Какие варианты есть у покупателя из-за пределов Евросоюза?
| Вариант | Что регистрируется в вашу пользу | Кому обычно подходит |
|---|---|---|
| Право Superficie | Полная собственность на строение и исключительное право пользования землёй на срок до 99 лет с возможностью продления | Частному покупателю виллы или дома; самый распространённый вариант |
| Румынская компания (SRL) | Компания регистрирует строение и землю, а вы являетесь владельцами компании | Тем, кто покупает несколько объектов или землю под застройку |
| Гражданство государства ЕС или EEA | Строение и земля непосредственно на ваше имя | Израильтянам с европейским паспортом |
Что именно даёт право Superficie?
Superficie (право застройки, сходное с правом долгосрочной аренды) - давно существующее право в румынском законодательстве, закреплённое в статьях 693-694 Гражданского кодекса. Оно даёт одновременно две вещи: полную собственность на само строение, зарегистрированную на ваше имя, и исключительное право пользования землёй под ним на срок до 99 лет с возможностью продления.
- Отчуждаемо: его можно продать, как любой объект.
- Наследуется: оно переходит к наследникам.
- Может быть обременено: под него можно взять ипотеку.
- Зарегистрировано в реестре на ваше имя: а не побочное соглашение в чьём-то ящике стола.
Практический тест надёжности этого права: румынские банки готовы принимать право Superficie в качестве обеспечения по ипотеке. Организация, существование которой зависит от реализации обеспечения, изучила это право и решила кредитовать под него.
Что проверить в договоре в отношении платы за право Superficie?
В каждом проекте требуйте, чтобы условия оплаты права были прописаны в проекте договора. Согласно статье 697 Гражданского кодекса, если право Superficie предоставляется возмездно, а договор не определяет сумму или порядок оплаты, обладатель права обязан вносить ежемесячную плату в размере рыночной арендной платы, а в случае спора сумму определяет суд.
Хороший ответ продавца или застройщика - один из двух: право предоставляется cu titlu gratuit, то есть безвозмездно, либо точная сумма и порядок её оплаты прописаны в договоре. Проверьте также срок действия права, механизм продления и то, что происходит по окончании срока.
Почему не стоит регистрировать землю на другое лицо?
Иногда предлагается «простое решение»: зарегистрировать долю в земле на посредника, знакомого или родственника, являющегося местным гражданином. Это основано на доверии к одному человеку. Если этот человек окажется недоступен в день, когда вы захотите продать, или отношения изменятся, путь к исправлению регистрации может пролегать через суд, занять время и стоить денег.
Правило: вариант владения землёй выбирается до подписания и должен опираться на регистрацию на ваше имя или на юридический документ, который не может быть отозван, а не на личное доверие.
Когда румынская компания (SRL) оправдывает усилия?
Румынская компания может зарегистрировать на себя и строение, и землю, а вы владеете долями. Но это структура, которой нужно управлять: бухгалтерия, отчётность и налогообложение на уровне компании, а затем на уровне владельцев. Налог на дивиденды в Румынии вырос с 10% до 16% в январе 2026 года, что снизило привлекательность этого варианта для покупателя одного объекта.
Поэтому SRL подходит главным образом тем, кто покупает несколько объектов или землю под застройку. Для частного покупателя одной виллы Superficie в большинстве случаев проще. Сравнение проводится с налоговым консультантом, сведущим в праве обеих стран, до покупки.
Что проверить в выписке до выбора варианта?
Даже правильный вариант не поможет, если проблемна сама земля. Получают актуальную выписку из реестра недвижимости и проверяют в ней четыре вещи:
- Что зарегистрированный собственник - это тот, кто фактически вам продаёт.
- Ипотеки, обременения и аресты.
- Предупредительные отметки и права третьих лиц.
- Соответствие регистрации тому, что существует на месте.
В Румынии бывают случаи, когда выписка «чистая», а за ней скрывается планировочная проблема. Поэтому проверка двойная, юридическая и планировочная, и её проводит адвокат, независимый от продавца, а не адвокат застройщика и не посредник.
Что происходит в день, когда вы захотите продать, заложить или передать по наследству?
Именно тогда выясняется, купили ли вы зарегистрированное право или обещание. Зарегистрированное право Superficie переходит при продаже, служит обеспечением по ипотеке и переходит по наследству. Недорогой шаг, который стоит сделать заранее: израильское завещание может быть утверждено в судебном порядке в суде в Румынии, а завещание, прямо упоминающее румынский объект, сокращает путь наследникам.
Что сделать до подписания?
Прежде чем подписывать договор на виллу, выясните, какой паспорт имеет значение, выберите вариант владения землёй и проверьте, что договор прямо определяет плату, срок и продление права. Сопровождая покупателя, мы сравниваем вместе с ним варианты с учётом инвестиционных целей и с налоговым консультантом, а проверку и регистрацию по румынскому праву выполняют адвокат, имеющий право практики в Румынии, и местный нотариус.
Сказанное в настоящей статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридической или налоговой консультации или инвестиционной рекомендации. Законы и порядок регистрации в Румынии могут меняться. Перед любым решением рекомендуется получить индивидуальную консультацию у независимых адвоката и налогового консультанта.
Частые вопросы
Может ли израильтянин купить землю в Румынии?
Израильтянин может приобрести и зарегистрировать на себя квартиру или строение. Земля не регистрируется непосредственно на лицо, не являющееся гражданином Румынии, ЕС или EEA, поэтому она удерживается на праве Superficie или через румынскую компанию (SRL).
У меня есть европейский паспорт. Что меняется?
Согласно Закону 312/2005 (статья 3), гражданин государства ЕС или EEA покупает землю на тех же условиях, что и гражданин Румынии, поэтому вилла и земля регистрируются непосредственно на него. На сельскохозяйственные земли за пределами застроенной территории для всех распространяются дополнительные правила.
Можно ли взять ипотеку на виллу, приобретённую на праве Superficie?
Да. Румынские банки принимают право Superficie в качестве обеспечения по ипотеке, поскольку это зарегистрированное, отчуждаемое право, которое может быть обременено.
Когда стоит покупать через румынскую компанию?
Главным образом при покупке нескольких объектов или земли под застройку. Для покупателя одного объекта компания добавляет текущее управление и двухуровневое налогообложение, а с января 2026 года налог на дивиденды составляет 16%.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.