בקצרה
אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי, כמו ישראלי בלי דרכון אירופי, יכול לרשום על שמו דירה או מבנה ברומניה, אבל לא את הקרקע עצמה. בווילה, הקרקע מוחזקת בדרך כלל בזכות Superficie שנרשמת על שמכם לעד 99 שנים עם אפשרות חידוש, או דרך חברה רומנית (SRL). מי שמחזיק באזרחות של מדינה באיחוד או ב-EEA קונה את הקרקע ישירות.
הנקודות החשובות
- 1לפי החוקה הרומנית (סעיף 44(2)) וחוק 312/2005, מי שאינו אזרח האיחוד או ה-EEA אינו רושם קרקע ישירות על שמו, אלא לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות.
- 2זכות Superficie נותנת בעלות מלאה על המבנה וזכות שימוש בלעדית בקרקע לעד 99 שנים, עם אפשרות חידוש. היא עבירה, בת הורשה, ניתנת לשעבוד ורשומה על שמכם.
- 3לפי סעיף 697 לקוד האזרחי, אם החוזה לא קובע את התמורה על הזכות, עלול לחול תשלום חודשי בגובה דמי שכירות בשוק. בקשו שהתמורה תיכתב במפורש.
- 4חברה רומנית מתאימה בעיקר לכמה נכסים או לקרקע לפיתוח; מס הדיבידנד עלה מ-10% ל-16% בינואר 2026.
- 5הרישום בפנקס המקרקעין הוא שנותן לזכות תוקף כלפי כל צד שלישי, ולא ההסכם או הקבלה.
רוכשים ישראלים של וילה ברומניה שומעים מוקדם מאוד שהם ״לא יכולים להחזיק קרקע״. המשפט הזה נכון חלקית, והוא מעורר שאלה פשוטה: אם כך, מה בדיוק אני קונה? התשובה תלויה בדרכון שלכם ובמסלול שתבחרו, וההחלטה צריכה להתקבל לפני החתימה, כי אחריה קשה מאוד לשנות אותה.
האם ישראלי יכול להיות בעלים של קרקע ברומניה?
על המבנה כן, על הקרקע לא ישירות. החוקה הרומנית (סעיף 44, פסקה 2) וחוק 312/2005 (סעיף 6) מתירים לאזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי לרכוש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. בפועל, ישראלי בלי דרכון אירופי רושם על שמו את הדירה או את הבית, ואת הקרקע מחזיק באחד המסלולים שנפרט בהמשך.
עם דרכון של מדינה באיחוד האירופי או ב-EEA, רומני, פורטוגלי, פולני או אחר, המגבלה לא חלה: לפי חוק 312/2005 (סעיף 3) קונים קרקע באותם תנאים כמו אזרח רומני. ישראלי שהוא גם אזרח רומני קונה כרומני. על קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי חלים כללים נוספים, על כל הקונים.
בדירה בבניין משותף השאלה פחות מורגשת. בווילה, שבה הקרקע היא חלק גדול מהנכס ומהערך שלו, היא השאלה המרכזית.
זכות Superficie נותנת בעלות מלאה על המבנה וזכות שימוש בלעדית בקרקע לעד 99 שנים, עם אפשרות חידוש. היא עבירה, בת הורשה, ניתנת לשעבוד ורשומה על שמכם.
למה הרישום בפנקס המקרקעין חשוב יותר מהחוזה?
כי רק הרישום בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară, המקבילה הרומנית לטאבו) נותן לזכות שלכם תוקף כלפי כל צד שלישי. את הפנקס מנהלת ANCPI, הרשות הרומנית לקדסטר ולרישום מקרקעין. חוזה, קבלה או הסכם בעל פה אינם מחליפים אותו.
נכס טוב שהזכות עליו לא נרשמה כדין הוא בעיה: קשה להשכיר אותו בביטחון, קשה לשעבד אותו לבנק וקשה למכור אותו ביום שתרצו לצאת. לכן המסלול לקרקע הוא שאלה משפטית מהותית, לא פרט טכני.
אילו מסלולים יש לקונה מחוץ לאיחוד האירופי?
| מסלול | מה נרשם לטובתכם | למי מתאים בדרך כלל |
|---|---|---|
| זכות Superficie | בעלות מלאה על המבנה, וזכות שימוש בלעדית בקרקע לעד 99 שנים, עם אפשרות חידוש | רוכש פרטי של וילה או בית; המסלול הנפוץ |
| חברה רומנית (SRL) | החברה רושמת את המבנה ואת הקרקע, ואתם בעלי החברה | מי שקונה כמה נכסים, או קרקע לפיתוח |
| אזרחות של מדינה באיחוד או ב-EEA | מבנה וקרקע ישירות על שמכם | ישראלים עם דרכון אירופי |
מה בדיוק מקבלים בזכות Superficie?
Superficie (זכות שטחים, בדומה לזכות חכירה ארוכה) היא זכות ותיקה בדין הרומני, המעוגנת בסעיפים 693-694 לקוד האזרחי. היא נותנת שני דברים יחד: בעלות מלאה על המבנה עצמו, הרשומה על שמכם, וזכות שימוש ייחודית בקרקע שמתחתיו לתקופה של עד 99 שנים, עם אפשרות חידוש.
- עבירה: אפשר למכור אותה כמו כל נכס.
- בת הורשה: היא עוברת ליורשים.
- ניתנת לשעבוד: אפשר לקחת עליה משכנתא.
- רשומה בפנקס על שמכם: לא הסכם צדדי במגירה של מישהו.
מבחן מעשי לחוזק הזכות: בנקים רומניים מוכנים לקבל זכות Superficie כביטחון למשכנתא. גוף שקיומו תלוי באכיפת בטוחות בחן את הזכות והחליט להלוות עליה.
מה לבדוק בחוזה לגבי התמורה על זכות ה-Superficie?
בקשו לראות את תנאי התשלום על הזכות כתובים בטיוטת החוזה, בכל פרויקט. לפי סעיף 697 לקוד האזרחי, כשזכות Superficie ניתנת בתמורה והחוזה לא קובע את הסכום או את דרך התשלום, בעל הזכות חייב בתשלום חודשי בגובה דמי השכירות בשוק החופשי, ובמחלוקת בית המשפט קובע את הסכום.
תשובה טובה מהמוכר או מהיזם היא אחת משתיים: שהזכות ניתנת cu titlu gratuit, כלומר ללא תמורה, או שהסכום המדויק ודרך תשלומו כתובים בחוזה. בדקו גם את משך הזכות, את מנגנון החידוש ומה קורה בתום התקופה.
למה לא לרשום את הקרקע על שם אדם אחר?
לפעמים מוצע ״פתרון פשוט״: לרשום את החלק בקרקע על שם מתווך, מכר או קרוב משפחה שהוא אזרח מקומי. זה נשען על אמון באדם אחד. אם האדם הזה אינו זמין ביום שתרצו למכור, או שהיחסים משתנים, הדרך לתקן את הרישום עלולה לעבור דרך בית המשפט, ולארוך זמן ולעלות כסף.
הכלל: המסלול לקרקע נבחר לפני החתימה, והוא צריך להישען על רישום על שמכם או על מסמך משפטי שאינו ניתן לביטול, ולא על אמון אישי.
מתי חברה רומנית (SRL) שווה את המאמץ?
חברה רומנית יכולה לרשום על שמה גם מבנה וגם קרקע, ואתם מחזיקים במניות. אבל היא גוף שצריך לנהל: הנהלת חשבונות, דיווחים, ומיסוי ברמת החברה ואחר כך ברמת הבעלים. מס הדיבידנד ברומניה עלה מ-10% ל-16% בינואר 2026, מה שהפחית את האטרקטיביות של המסלול לרוכש של נכס אחד.
לכן SRL מתאימה בעיקר למי שקונה כמה נכסים או קרקע לפיתוח. לרוכש פרטי של וילה אחת, Superficie פשוטה יותר ברוב המקרים. את ההשוואה עושים עם יועץ מס הבקיא בשתי המדינות, לפני הרכישה.
מה בודקים בנסח לפני שבוחרים מסלול?
גם מסלול נכון לא יעזור אם הקרקע עצמה בעייתית. מוציאים נסח עדכני מפנקס המקרקעין ובודקים בו ארבעה דברים:
- שהבעלים הרשום הוא מי שמוכר לכם בפועל.
- משכנתאות, שעבודים ועיקולים.
- הערות אזהרה וזכויות של צדדים שלישיים.
- התאמה בין הרישום לבין מה שקיים בשטח.
יש ברומניה מקרים שבהם הנסח ״נקי״ ומאחוריו מסתתרת בעיה תכנונית. לכן הבדיקה כפולה, משפטית ותכנונית, ומבצע אותה עורך דין בלתי תלוי במוכר, לא עורך הדין של היזם ולא המתווך.
מה קורה ביום שבו תרצו למכור, למשכן או להוריש?
שם מתברר אם קניתם זכות רשומה או הבטחה. זכות Superficie רשומה עוברת במכירה, משמשת ביטחון למשכנתא ועוברת בירושה. צעד זול שכדאי לעשות מוקדם: צוואה ישראלית ניתנת לאישור בהליך משפטי בבית משפט ברומניה, וצוואה שמזכירה במפורש את הנכס הרומני מקצרת את הדרך ליורשים.
מה עושים לפני החתימה?
לפני שחותמים על חוזה לווילה, מבררים איזה דרכון רלוונטי, בוחרים מסלול לקרקע, ובודקים שהחוזה קובע במפורש את התמורה, המשך והחידוש של הזכות. כשאנחנו מלווים רוכש, אנחנו משווים איתו את המסלולים מול מטרות ההשקעה ומול יועץ המס, ואת הבדיקה והרישום לפי הדין הרומני מבצעים עורך דין המורשה לעסוק ברומניה ונוטריון מקומי.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. דינים ונהלי רישום ברומניה עשויים להשתנות. לפני כל החלטה מומלץ לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין ומיועץ מס בלתי תלויים.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות קרקע ברומניה?
ישראלי יכול לרכוש ולרשום על שמו דירה או מבנה. קרקע אינה נרשמת ישירות על שם מי שאינו אזרח רומניה, האיחוד או ה-EEA, ולכן היא מוחזקת בזכות Superficie או דרך חברה רומנית (SRL).
יש לי דרכון אירופי. מה משתנה?
לפי חוק 312/2005 (סעיף 3), אזרח של מדינה באיחוד או ב-EEA קונה קרקע באותם תנאים כמו אזרח רומני, ולכן הווילה והקרקע נרשמות ישירות על שמו. על קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי חלים כללים נוספים על כולם.
אפשר לקחת משכנתא על וילה שנרכשה בזכות Superficie?
כן. בנקים רומניים מקבלים זכות Superficie כביטחון למשכנתא, כי היא זכות רשומה, עבירה וניתנת לשעבוד.
מתי כדאי לקנות דרך חברה רומנית?
בעיקר כשקונים כמה נכסים או קרקע לפיתוח. לרוכש של נכס אחד החברה מוסיפה ניהול שוטף ומיסוי בשתי שכבות, ומאז ינואר 2026 מס הדיבידנד עומד על 16%.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.