Obligațiile de siguranță ale proprietarului unei case în România: verificări gaz, coșuri de fum, detectoare și radon și ce cereți la predare

Cumpărătorii israelieni verifică la o casă din România camerele, finisajele și extrasul de carte funciară. Puțini întreabă cine a verificat instalația de gaze și când, dacă coșul de fum a fost curățat înainte de iarnă sau dacă cineva a măsurat radonul pe teren înainte de turnarea pardoselii. Acestea nu sunt doar întrebări tehnice. Unele sunt obligații pe care legea română le impune proprietarului casei, iar în ziua în care casa trece pe numele dumneavoastră, ele trec la dumneavoastră.

Ghidul adună aceste obligații în două domenii, incendiu și gaze pe de o parte și radon pe de altă parte, și se încheie cu lista documentelor pe care merită să le cereți la predare. Despre viciile de construcție și despre procesul-verbal de predare-primire am scris în ghiduri separate.

1Cui îi revine răspunderea pentru siguranța la incendiu într-o casă privată din România?

Proprietarului. Legea 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor prevede că orice persoană răspunde de stabilirea și aplicarea măsurilor împotriva incendiilor și suportă consecințele dacă acesta izbucnește (art. 5) și este obligată să respecte reglementările tehnice (art. 6). Nu există un profesionist anume către care legea să transfere această răspundere.

2Cât de des trebuie verificată instalația de gaze?

Regulamentul autorității de reglementare în domeniul energiei (ANRE) distinge două operațiuni. Verificarea tehnică (verificare tehnică) se face cel puțin o dată la doi ani sau la cererea dumneavoastră. Revizia tehnică (revizie tehnică) se face cel puțin o dată la 10 ani, precum și după ce instalația nu a funcționat mai mult de 6 luni sau după un eveniment care ar fi putut-o afecta.

• Verificarea este efectuată doar de o firmă autorizată de ANRE, pe care o alegeți și cu care încheiați un contract de servicii.
• Furnizorul de gaze trimite gratuit o notificare cu cel puțin 60 de zile înainte de termen, împreună cu factura. Cine locuiește în Israel trebuie să se asigure că factura ajunge la o adresă pe care o citește efectiv.
• Dacă se descoperă o scurgere sau condițiile de siguranță nu sunt îndeplinite, firma poate opri alimentarea cu gaze, iar operatorul de rețea poate suspenda furnizarea până la remediere.
• Când instalația nu îndeplinește condițiile de siguranță, una dintre măsurile pe care regulamentul le impune proprietarului este montarea unui detector de gaze care închide automat alimentarea aparatelor.
• Furtunul flexibil și detectorul de gaze se înlocuiesc înainte de expirarea duratei de viață stabilite de producător, iar documentația tehnică și fișele de verificare se păstrează pe toată durata de existență a instalației.

3Ce prevede legea pentru coșuri de fum, șemineu, sobă pe lemne și curte?

Normele generale ale Ministerului de Interne (Ordinul 163/2007) impun verificarea, repararea, izolarea și curățarea periodică a coșurilor de fum (art. 85 alin. (3)) și verificarea sistemelor de încălzire, a sobelor și a canalelor de fum înainte de sezonul rece, cu remedierea oricărei defecțiuni (art. 96). Este interzisă folosirea unei sobe defecte, improvizate sau nesupravegheate, este interzisă aprinderea focului cu lichide inflamabile (art. 85 alin. (2)), iar materialele combustibile se îndepărtează de sursele de căldură sau se protejează (art. 85 alin. (1)).

Ordinul nu stabilește o frecvență pentru curățare, dar regulamentul ANRE leagă subiectele: înainte de verificarea sau revizia instalației de gaze, proprietarul prezintă documente din care rezultă că coșurile de fum și canalele de evacuare au fost curățate și verificate de o firmă autorizată cu cel mult 6 luni înainte, precum și dovada că verificarea periodică a aparatelor de gaze, cum ar fi centrala, s-a făcut la termen.

• Gătitul pe foc deschis în curte doar într-un loc amenajat și la o distanță care nu permite focului să se extindă la construcții, vegetație sau vecini (art. 97 alin. (2)).
• Arderea resturilor vegetale și a deșeurilor doar într-un loc amenajat, sub supraveghere permanentă și cu stingerea jarului (art. 97 alin. (3)).
• Combustibil și lichide inflamabile pentru uz casnic doar în recipiente metalice închise, într-un loc protejat și până la 25 de litri (art. 117).
• Buteliile de gaz și recipientele cu combustibil nu se depozitează în pod (art. 116).

4Detectoare de fum, aviz de securitate la incendiu și asigurare: ce este obligatoriu și ce nu?

Modificarea Legii 307/2006 din martie 2026 (art. 6 alin. (4)) îi obligă pe dezvoltatorii de locuințe colective să doteze apartamentele cu detectoare autonome de incendiu, pentru proiectele al căror certificat de urbanism (certificat de urbanism) a fost emis după 13 martie 2026. Pentru o casă pe teren propriu nu s-a identificat o astfel de obligație generală. Un stingător sau o pătură antifoc în bucătărie apar în Ordinul 163/2007 (art. 119) ca recomandare.

Privind avizul de securitate la incendiu de la inspectoratul pentru situații de urgență (ISU): în lista construcțiilor din Hotărârea Guvernului 571/2016, în forma consolidată din 2022, apar clădirile de locuit colective în anumite condiții, nu o casă privată. Modificarea din martie 2026 a cerut Guvernului să actualizeze lista, așa că cine construiește sau schimbă destinația verifică acest lucru cu ISU sau cu arhitectul. Încă un aspect: asigurarea obligatorie împotriva dezastrelor naturale (PAD) nu acoperă incendiul, iar acoperirea pentru incendiu se cumpără printr-o asigurare facultativă.

5Ce prevede legea română despre radonul din locuințe?

Radonul este un gaz radioactiv natural care urcă din sol, incolor și inodor, și se acumulează mai ales la subsol și la parter. Organizația Mondială a Sănătății estimează că el este responsabil pentru 3% până la 14% din cazurile de cancer pulmonar dintr-o țară. România aplică Directiva europeană 2013/59/Euratom, iar cadrul este construit pe niveluri:

Organizația Mondială a Sănătății recomandă un nivel de referință de 100 Bq/m³ și, doar dacă nu este posibil, de până la 300. România a ales 300, maximul permis de directivă. Acesta nu este un nivel sigur, ci nivelul peste care se așteaptă ca proprietarul clădirii să acționeze, iar metodologia CNCAN recomandă menținerea unei concentrații cât mai scăzute și sub acest nivel.

6Cum se măsoară radonul și este obligatoriu să-l verificați înainte de cumpărare?

Nu s-a identificat o regulă care să impună verificarea radonului la vânzarea unei case private. Potrivit metodologiei CNCAN, măsurarea este obligatorie la anumite locuri de muncă și în clădiri publice precum școlile și grădinițele. Cine vrea să știe măsoară astfel: un laborator desemnat de CNCAN, cel puțin doi detectori în casă, departe de ferestre, uși și guri de ventilație, cel puțin 3 luni și de preferat în sezonul rece. Rezultatul este o medie anuală (indicele CARIA), cu factori de corecție sezonieri când măsurarea durează mai puțin de 12 luni.

• Sub 300 în toate camerele: mențineți un nivel scăzut și măsurați din nou cel puțin o dată la 10 ani, precum și după o modificare structurală, inclusiv izolarea termică sau orice schimbare a ventilației.
• Cel puțin un rezultat peste 300: identificați sursele și căile de pătrundere, pregătiți un plan de remediere și îl puneți în aplicare prin firme de proiectare și construcții, apoi măsurați din nou.
• La o casă existentă, metodologia enumeră ventilarea naturală sporită, care poate fi suficientă când nivelul este sub 400, etanșarea fisurilor și a trecerilor de conducte, ventilarea mecanică sau extragerea gazului din sol și schimbarea destinației unei încăperi de la subsol.

Izolarea pentru economia de energie reduce schimbul de aer, iar radonul poate crește. De aceea, ventilația și radonul se analizează împreună.

7Ce trebuie să aibă o casă nouă pentru a preveni radonul?

Potrivit art. 21 din metodologia CNCAN, pentru orice construcție nouă se stabilește indicele de radon al terenului, pentru a planifica din timp măsurile de prevenire. Indicele se bazează pe două măsurători în sol, concentrația radonului în gazul din sol și permeabilitatea solului la gaze, și se clasifică drept scăzut, mediu sau ridicat. El stabilește nivelul de protecție care va fi construit, potrivit unui ghid tehnic al Ministerului Dezvoltării (MDLPA) care descrie trei niveluri. CNCAN publică și o hartă națională a radonului, cu zone prioritare.

• O membrană etanșă la radon între sol și placa de fundație, cu îmbinări și treceri de conducte etanșe.
• Conducte pentru extragerea gazului de sub pardoseală, pasive sau cu un mic ventilator.
• Ventilare sub pardoseală sau într-un spațiu tehnic, precum și ventilarea mecanică controlată a casei ori a subsolului.
• Detectori care avertizează la creștere și pot porni ventilația, precum și evitarea materialelor de construcție care emană radon.

Majoritatea acestor măsuri sunt ușor de adăugat înainte de turnare și foarte greu după aceea. De aceea, întrebarea se pune înainte de etapa fundației, nu doar în ziua predării.

8Ce documente cereți dezvoltatorului sau vânzătorului la predare?

1. Dosarul instalației de gaze, cu data și rezultatul ultimei verificări sau revizii.
2. Confirmarea curățării și verificării coșurilor de fum și a canalelor de evacuare, precum și confirmarea verificării centralei.
3. La un apartament dintr-o clădire colectivă al cărei certificat de urbanism a fost emis după 13 martie 2026: detectoarele autonome impuse de lege.
4. La o casă nouă: raportul privind indicele de radon al terenului și nivelul de protecție ales.
5. Detalierea măsurilor de prevenire: membrana, etanșarea trecerilor de conducte, conducta de extragere care poate fi activată ulterior și sistemul de ventilație.
6. O verificare proprie pe harta radonului a CNCAN, dacă terenul se află într-o zonă prioritară.

După mutare, este bine să notați în calendar data următoarei verificări a instalației de gaze și revizia decenală, să programați curățarea coșului de fum înainte de fiecare iarnă și să planificați o măsurare a radonului de 3 luni în prima iarnă.

9Ce faceți înainte de a semna?

Lista de documente de mai sus merită inclusă încă din contract, ca angajament al dezvoltatorului sau al vânzătorului de a le preda, și nu lăsată pentru o cerere verbală în ziua primirii cheii. Însoțim cumpărători israelieni la verificarea contractului și a documentelor tehnice împreună cu avocați și notari autorizați în România, iar verificările propriu-zise sunt efectuate de firme autorizate de ANRE și de laboratoare desemnate de CNCAN.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.