Обязанности владельца дома в Румынии в сфере безопасности: проверки газа, дымоходы, датчики и радон, а также что запросить при передаче

Израильские покупатели проверяют в доме в Румынии комнаты, отделку и выписку. Немногие из них спрашивают, кто и когда проверял газовую установку, чистили ли дымоход перед зимой или измерял ли кто-нибудь радон на участке до заливки пола. Это не только технические вопросы. Часть из них - обязанности, которые румынское право возлагает на владельца дома, и в день, когда дом переходит на ваше имя, они переходят к вам.

Руководство сводит эти обязанности в две области, огонь и газ с одной стороны и радон с другой, и завершается перечнем документов, которые стоит потребовать при передаче. О строительных недостатках и о самом акте приёма-передачи мы написали в отдельных руководствах.

1Кто отвечает за пожарную безопасность в частном доме в Румынии?

Владелец. Закон 307/2006 о защите от пожаров устанавливает, что каждый человек обязан определять и применять меры против пожара и несёт последствия, если пожар возникает (статья 5), и обязан соблюдать технические нормы (статья 6). Нет специалиста, на которого закон перекладывает эту ответственность.

2Как часто нужно проверять газовую установку?

Регламент энергетического регулятора (ANRE) различает два действия. Техническая проверка (verificare tehnică) проводится не реже одного раза в два года или по вашему запросу. Техническая ревизия (revizie tehnică) проводится не реже одного раза в 10 лет, а также после того, как установка не работала более 6 месяцев, или после события, которое могло её повредить.

• Проверку проводит только компания, аттестованная ANRE, которую вы выбираете и с которой заключаете договор на обслуживание.
• Поставщик газа бесплатно направляет уведомление не позднее чем за 60 дней до срока вместе со счётом. Тому, кто живёт в Израиле, нужно убедиться, что счёт приходит на адрес, который он действительно читает.
• Если обнаружена утечка или условия безопасности не соблюдаются, компания вправе перекрыть подачу газа, а оператор сети вправе приостановить поставку до устранения неисправности.
• Когда установка не отвечает условиям безопасности, одна из мер, которые регламент возлагает на владельца дома, - установка газового датчика, автоматически перекрывающего подачу газа к приборам.
• Гибкий шланг и газовый датчик заменяют до истечения срока службы, установленного производителем, а техническую документацию и протоколы проверок хранят в течение всего срока службы установки.

3Что право устанавливает в отношении дымоходов, камина, дровяной печи и двора?

Общие нормы МВД (Приказ 163/2007) требуют проверки, ремонта, изоляции и периодической очистки дымоходов (статья 85(3)), а также проверки систем отопления, печей и дымоходных каналов перед холодным сезоном с устранением любых неисправностей (статья 96). Запрещено пользоваться неисправной, самодельной или оставленной без присмотра печью, запрещено разжигать огонь с помощью горючей жидкости (статья 85(2)), а горючие материалы удаляют от источников тепла или защищают от них (статья 85(1)).

Приказ не устанавливает периодичность очистки, но регламент ANRE связывает эти вопросы: перед проверкой или ревизией газовой установки владелец дома представляет документы о том, что дымоходы и газоходы были очищены и проверены аттестованной компанией не более чем за 6 месяцев до этого, и подтверждение того, что периодическая проверка газовых приборов, например котла, проведена вовремя.

• Приготовление пищи на открытом огне во дворе - только в оборудованном для этого месте и на расстоянии, не позволяющем огню перекинуться на строения, растительность или к соседям (статья 97(2)).
• Сжигание обрезков растений и мусора - только в оборудованном месте, под постоянным присмотром и с тушением углей (статья 97(3)).
• Топливо и горючие жидкости для бытового использования - только в закрытых металлических ёмкостях, в защищённом месте и до 25 литров (статья 117).
• Газовые баллоны и ёмкости с топливом нельзя хранить на чердаке (статья 116).

4Дымовые извещатели, разрешение по пожарной безопасности и страхование: что обязательно, а что нет?

Поправка к Закону 307/2006 от марта 2026 года (статья 6(4)) обязывает застройщиков многоквартирного жилья оснащать квартиры автономными пожарными извещателями в проектах, градостроительный сертификат (certificat de urbanism) которых выдан после 13 марта 2026 года. Для отдельного дома с землёй такой общей обязанности не выявлено. Огнетушитель или противопожарное покрывало на кухне упоминаются в Приказе 163/2007 (статья 119) как рекомендация.

В отношении разрешения по пожарной безопасности от службы по чрезвычайным ситуациям (ISU): в перечне зданий в Постановлении правительства 571/2016, в консолидированной редакции 2022 года, указаны многоквартирные жилые дома при определённых условиях, а не частный дом. Поправка от марта 2026 года поручила правительству обновить перечень, поэтому тот, кто строит или меняет назначение, проверяет это в ISU или у архитектора. И ещё один момент: обязательное страхование от стихийных бедствий (PAD) не покрывает пожар, и покрытие от огня приобретается в рамках добровольного страхования.

5Что румынский закон устанавливает в отношении радона в домах?

Радон - природный радиоактивный газ, поднимающийся из грунта, без цвета и запаха, который накапливается в основном в подвале и на первом этаже. Всемирная организация здравоохранения оценивает, что на него приходится от 3% до 14% случаев рака лёгких в стране. Румыния действует в соответствии с европейской директивой 2013/59/Euratom, и нормативная база выстроена по уровням:

Всемирная организация здравоохранения рекомендует референтный уровень 100 беккерелей на м³ и только при отсутствии возможности - до 300. Румыния выбрала 300, максимум, допускаемый директивой. Это не безопасный уровень, а уровень, выше которого от владельца здания ожидаются действия, и методика CNCAN рекомендует поддерживать концентрацию как можно более низкой и ниже этого уровня.

6Как измеряют радон и обязательна ли проверка перед покупкой?

Правила, обязывающего проводить проверку на радон при продаже частного дома, не выявлено. Согласно методике CNCAN измерение обязательно на определённых рабочих местах и в общественных зданиях, таких как школы и детские сады. Тот, кто хочет знать, измеряет так: лаборатория, аккредитованная CNCAN, не менее двух детекторов в доме, вдали от окон, дверей и вентиляционных отверстий, не менее 3 месяцев и желательно в холодный сезон. Результатом является среднегодовое значение (индекс CARIA) с сезонными поправочными коэффициентами, если измерение короче 12 месяцев.

• Ниже 300 во всех комнатах: поддерживают низкий уровень и повторяют измерение не реже одного раза в 10 лет, а также после конструктивных изменений, включая теплоизоляцию или любое изменение вентиляции.
• Хотя бы один результат выше 300: выявляют источники и пути проникновения, готовят план устранения и выполняют его силами проектных и строительных компаний, затем измеряют повторно.
• В существующем доме методика называет усиленную естественную вентиляцию, которой может быть достаточно при уровне ниже 400, герметизацию трещин и проходов труб, механическую вентиляцию или отсос газа из грунта, а также изменение использования подвального помещения.

Энергосберегающая теплоизоляция уменьшает воздухообмен, и уровень радона может вырасти. Поэтому вентиляцию и радон рассматривают вместе.

7Что должно быть в новом доме для защиты от радона?

Согласно разделу 21 методики CNCAN для любого нового строительства определяют радоновый индекс участка, чтобы заранее спланировать защитные меры. Индекс основан на двух измерениях в грунте, концентрации радона в почвенном газе и газопроницаемости грунта, и классифицируется как низкий, средний или высокий. Он определяет уровень защиты, который будет построен, согласно техническому руководству Министерства развития (MDLPA), описывающему три уровня. CNCAN публикует также национальную карту радона с приоритетными зонами.

• Радононепроницаемая мембрана между грунтом и плитой основания с герметичными стыками и проходами труб.
• Трубопровод для отсоса газа из-под пола, пассивный или с небольшим вентилятором.
• Вентиляция под полом или в техническом подполье и контролируемая механическая вентиляция дома или подвала.
• Датчики, которые предупреждают о повышении и могут включать вентиляцию, и отказ от строительных материалов, выделяющих радон.

Большинство этих мер легко добавить до заливки и очень трудно после неё. Поэтому вопрос задают до этапа фундамента, а не только в день передачи.

8Какие документы запросить у застройщика или продавца при передаче?

1. Документацию газовой установки с датой и результатом последней проверки или ревизии.
2. Подтверждение очистки и проверки дымоходов и газоходов и подтверждение проверки котла.
3. В квартире в многоквартирном доме, градостроительный сертификат которого выдан после 13 марта 2026 года: автономные извещатели, которых требует закон.
4. В новом доме: отчёт о радоновом индексе участка и выбранный уровень защиты.
5. Описание защитных мер: мембрана, герметизация проходов труб, отсасывающая труба, которую можно будет задействовать позже, и способ вентиляции.
6. Вашу собственную независимую проверку по карте радона CNCAN, находится ли участок в приоритетной зоне.

После заселения стоит записать в календарь дату следующей проверки газа и десятилетнюю ревизию, договариваться об очистке дымохода перед каждой зимой и запланировать трёхмесячное измерение радона в первую зиму.

9Что сделать до подписания?

Указанный выше перечень документов стоит включить уже в договор как обязательство застройщика или продавца передать их, а не оставлять его для устной просьбы в день получения ключей. Мы сопровождаем израильских покупателей при проверке договора и технических документов вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, а сами проверки проводятся компаниями, аттестованными ANRE, и лабораториями, аккредитованными CNCAN.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.