חובות הבטיחות של בעל בית ברומניה: בדיקות גז, ארובות, גלאים וראדון, ומה לבקש במסירה

רוכשים ישראלים בודקים בבית ברומניה את החדרים, את הגימורים ואת הנסח. מעט מהם שואלים מי בדק את מתקן הגז ומתי, אם הארובה נוקתה לפני החורף, או אם מישהו מדד את הראדון במגרש לפני שיצקו את הרצפה. אלה לא שאלות טכניות בלבד. חלקן הן חובות שהדין הרומני מטיל על בעל הבית, וביום שהבית עובר על שמכם הן עוברות אליכם.

המדריך מרכז את החובות האלה בשני תחומים, אש וגז מצד אחד וראדון מצד שני, ומסיים ברשימת המסמכים שכדאי לדרוש במסירה. על ליקויי בנייה ועל פרוטוקול המסירה עצמו כתבנו במדריכים נפרדים.

1על מי מוטלת האחריות לבטיחות אש בבית פרטי ברומניה?

על הבעלים. חוק 307/2006 בעניין הגנה מפני שריפות קובע שכל אדם אחראי לקבוע וליישם אמצעים נגד שריפה ונושא בתוצאות אם היא פורצת (סעיף 5), וחייב לשמור על התקנות הטכניות (סעיף 6). אין בעל מקצוע אחד שהחוק מעביר אליו את האחריות הזו.

2כל כמה זמן חייבים לבדוק את מתקן הגז?

נוהל רשות האנרגיה (ANRE) מבחין בין שתי פעולות. בדיקה טכנית (verificare tehnică) נעשית לפחות פעם בשנתיים, או לבקשתכם. שיפוץ טכני (revizie tehnică) נעשה לפחות פעם ב-10 שנים, וגם אחרי שהמתקן לא פעל יותר מ-6 חודשים או אחרי אירוע שעלול היה לפגוע בו.

• את הבדיקה מבצעת רק חברה שהוסמכה בידי ANRE, שאתם בוחרים ומתקשרים איתה בחוזה שירות.
• ספק הגז שולח הודעה ללא תשלום לפחות 60 יום לפני המועד, יחד עם החשבון. מי שגר בישראל צריך לוודא שהחשבון מגיע לכתובת שהוא באמת קורא.
• אם מתגלה דליפה או שתנאי הבטיחות אינם מתקיימים, החברה רשאית לעצור את זרימת הגז, ומפעיל הרשת רשאי להשעות את האספקה עד לתיקון.
• כשהמתקן אינו עומד בתנאי הבטיחות, אחד האמצעים שהנוהל מטיל על בעל הבית הוא התקנת גלאי גז שסוגר אוטומטית את האספקה למכשירים.
• את הצינור הגמיש ואת גלאי הגז מחליפים לפני תום אורך החיים שקבע היצרן, ואת התיעוד הטכני ודפי הבדיקות שומרים לכל חיי המתקן.

3מה הדין קובע על ארובות, קמין, תנור עצים והחצר?

התקנות הכלליות של משרד הפנים (צו 163/2007) מחייבות בדיקה, תיקון, בידוד וניקוי תקופתי של ארובות (סעיף 85(3)), ובדיקה של מערכות החימום, התנורים ותעלות העשן לפני העונה הקרה, עם תיקון כל תקלה (סעיף 96). אסור להשתמש בתנור פגום, מאולתר או ללא השגחה, אסור להצית אש בנוזל דליק (סעיף 85(2)), וחומרים דליקים מרחיקים ממקורות חום או מגינים עליהם (סעיף 85(1)).

הצו אינו קובע תדירות לניקוי, אבל נוהל ANRE קושר בין הנושאים: לפני בדיקה או שיפוץ של מתקן הגז, בעל הבית מציג מסמכים שהארובות ותעלות הפליטה נוקו ונבדקו בידי חברה מוסמכת לא יותר מ-6 חודשים קודם, והוכחה שהבדיקה התקופתית של מכשירי הגז, כמו הדוד, נעשתה בזמן.

• בישול על אש פתוחה בחצר רק במקום שהוכשר לכך ובמרחק שלא מאפשר לאש לעבור למבנים, לצמחייה או לשכנים (סעיף 97(2)).
• שריפת גזם ופסולת רק במקום מוכשר, בהשגחה מתמדת ועם כיבוי הגחלים (סעיף 97(3)).
• דלק ונוזלים דליקים לשימוש ביתי רק במיכלי מתכת סגורים, במקום מוגן ועד 25 ליטר (סעיף 117).
• אין לאחסן בלוני גז ומיכלי דלק בעליית הגג (סעיף 116).

4גלאי עשן, היתר בטיחות אש וביטוח: מה חובה ומה לא?

התיקון לחוק 307/2006 ממרץ 2026 (סעיף 6(4)) מחייב יזמים של מגורים משותפים לצייד את הדירות בגלאי אש אוטונומיים, בפרויקטים שתעודת התכנון שלהם (certificat de urbanism) הונפקה אחרי 13 במרץ 2026. לבית צמוד קרקע לא נמצאה חובה כללית כזו. מטף או שמיכת כיבוי במטבח מופיעים בצו 163/2007 (סעיף 119) כהמלצה.

לגבי היתר בטיחות אש מרשות החירום (ISU): ברשימת המבנים שבהחלטת ממשלה 571/2016, בנוסח המאוחד מ-2022, מופיעים בנייני מגורים משותפים בתנאים מסוימים, ולא בית פרטי. התיקון ממרץ 2026 הורה לממשלה לעדכן את הרשימה, ולכן מי שבונה או משנה ייעוד בודק זאת מול ISU או מול האדריכל. ועוד נקודה: ביטוח החובה נגד אסונות טבע (PAD) אינו מכסה שריפה, והכיסוי לאש נרכש בביטוח רשות.

5מה החוק הרומני קובע על ראדון בבתים?

ראדון הוא גז רדיואקטיבי טבעי שעולה מהקרקע, חסר צבע וריח, ומצטבר בעיקר במרתף ובקומת הקרקע. ארגון הבריאות העולמי מעריך שהוא אחראי ל-3% עד 14% ממקרי סרטן הריאות במדינה. רומניה פועלת לפי ההנחיה האירופית 2013/59/Euratom, והמסגרת בנויה בשכבות:

ארגון הבריאות העולמי ממליץ על רמת ייחוס של 100 בקרל למ״ק, ורק אם אין אפשרות, עד 300. רומניה בחרה ב-300, המקסימום שההנחיה מתירה. זו אינה רמה בטוחה אלא הרמה שמעליה מצפים מבעל הבניין לפעול, ושיטת CNCAN ממליצה להחזיק ריכוז נמוך ככל האפשר גם מתחתיה.

6איך מודדים ראדון, וחובה לבדוק לפני קנייה?

לא נמצא כלל שמחייב בדיקת ראדון במכירה של בית פרטי. לפי שיטת CNCAN, המדידה חובה במקומות עבודה מסוימים ובמבני ציבור כמו בתי ספר וגני ילדים. מי שרוצה לדעת מודד כך: מעבדה שהוסמכה בידי CNCAN, לפחות שני גלאים בבית, הרחק מחלונות, דלתות ופתחי אוורור, לפחות 3 חודשים ורצוי בעונה הקרה. התוצאה היא ממוצע שנתי (מדד CARIA), עם מקדמי תיקון עונתיים כשהמדידה קצרה מ-12 חודשים.

• מתחת ל-300 בכל החדרים: שומרים על רמה נמוכה ומודדים שוב לפחות כל 10 שנים, וגם אחרי שינוי מבני, כולל בידוד תרמי או כל שינוי באוורור.
• תוצאה אחת לפחות מעל 300: מזהים את המקורות ואת נתיבי החדירה, מכינים תוכנית תיקון ומבצעים אותה באמצעות חברות תכנון ובנייה, ומודדים שוב.
• בבית קיים השיטה מונה אוורור טבעי מוגבר, שיכול להספיק כשהרמה נמוכה מ-400, איטום סדקים ומעברי צנרת, אוורור מכני או שאיבת גז מהקרקע, ושינוי שימוש בחדר מרתף.

בידוד לחיסכון באנרגיה מקטין את חילופי האוויר, והראדון עלול לעלות. לכן אוורור וראדון נבחנים יחד.

7מה צריך להיות בבית חדש כדי למנוע ראדון?

לפי סעיף 21 בשיטת CNCAN, לכל בנייה חדשה קובעים את מדד הראדון של המגרש, כדי לתכנן מראש את אמצעי המניעה. המדד נשען על שתי מדידות בקרקע, ריכוז הראדון בגז הקרקע וחדירות הקרקע לגזים, ומסווג לנמוך, בינוני או גבוה. הוא קובע את רמת ההגנה שתיבנה, לפי מדריך טכני של משרד הפיתוח (MDLPA) שמתאר שלוש רמות. CNCAN מפרסם גם מפת ראדון לאומית עם אזורי עדיפות.

• יריעה אטומה לראדון בין הקרקע לרצפת היסוד, עם חיבורים ומעברי צנרת אטומים.
• צנרת לשאיבת גז מתחת לרצפה, סבילה או עם מאוורר קטן.
• אוורור מתחת לרצפה או בחלל זחילה, ואוורור מכני מבוקר של הבית או המרתף.
• גלאים שמתריעים על עלייה ויכולים להפעיל את האוורור, והימנעות מחומרי בנייה שפולטים ראדון.

את רוב האמצעים האלה קל להוסיף לפני היציקה וקשה מאוד אחריה. לכן השאלה נשאלת לפני שלב היסודות, ולא רק ביום המסירה.

8אילו מסמכים מבקשים מהיזם או מהמוכר במסירה?

1. תיק מתקן הגז, עם התאריך והתוצאה של הבדיקה או השיפוץ האחרונים.
2. אישור על ניקוי ובדיקה של הארובות ותעלות הפליטה, ואישור על בדיקת הדוד.
3. בדירה בבניין משותף שתעודת התכנון שלו הונפקה אחרי 13 במרץ 2026: הגלאים האוטונומיים שהחוק מחייב.
4. בבית חדש: דוח מדד הראדון של המגרש ורמת ההגנה שנבחרה.
5. פירוט אמצעי המניעה: יריעה, איטום מעברי צנרת, צינור שאיבה שאפשר להפעיל בהמשך ושיטת האוורור.
6. בדיקה עצמאית שלכם במפת הראדון של CNCAN, אם המגרש באזור עדיפות.

אחרי הכניסה כדאי לרשום ביומן את מועד בדיקת הגז הבאה ואת השיפוץ העשורי, לתאם ניקוי ארובה לפני כל חורף, ולתכנן מדידת ראדון של 3 חודשים בחורף הראשון.

9מה עושים לפני שחותמים?

את רשימת המסמכים שלמעלה כדאי לכלול כבר בחוזה, כהתחייבות של היזם או המוכר למסור אותם, ולא להשאיר אותה לבקשה בעל פה ביום קבלת המפתח. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בבדיקת החוזה והמסמכים הטכניים יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, והבדיקות עצמן נעשות בידי חברות מוסמכות של ANRE ומעבדות שהוסמכו בידי CNCAN.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.