Pe scurt
Într-un complex de vile închis din România, drumul interior poate fi o stradă publică, un drum privat al dezvoltatorului, o coproprietate forțată a proprietarilor caselor sau terenul altcuiva pe care este înscris în favoarea dumneavoastră un drept de trecere. Răspunsul stabilește cine întreține drumul, cine decide cheltuielile și dacă accesul la casă este asigurat juridic. Un complex cu părți comune și cel puțin trei unități este de regulă supus Legii 196/2018 privind asociațiile de proprietari, așa că înainte de cumpărare verificați extrasul de carte funciară al drumului, proiectul de statut și bugetul pentru primul an.
Ce este important de reținut
- 1Potrivit Ordonanței Guvernului 43/1997 (art. 3), un drum public se întreține din fonduri publice, iar un drum de utilitate privată este administrat de cel care îl deține.
- 2Art. 646 din Codul civil enumeră „drumul comun într-un cartier de locuințe” drept coproprietate forțată; cota din el nu poate fi vândută separat de casă (art. 647 alin. (2)).
- 3Legea 196/2018 se aplică și unui „ansamblu rezidențial” de case cu părți comune, de la trei unități în sus.
- 4Accesul fizic nu înseamnă acces legal: aveți nevoie de o cotă înscrisă în terenul drumului sau de o servitute înscrisă în cartea funciară.
- 5Drumul are de regulă un teren și o carte funciară proprii. Cereți extrasul și verificați proprietatea, ipotecile și servituțile.
Un complex de vile închis arată din exterior ca un cartier obișnuit cu o poartă. Din punct de vedere juridic este altceva: are un drum care aparține cuiva, cheltuieli comune pe care le decide cineva și o entitate care le încasează. În Israel, majoritatea cumpărătorilor cunosc comitetul de bloc. Într-un complex de vile nu există casa scării, dar există drum, iluminat, drenaj, poartă și spații verzi, iar uneori și pază.
Ghidul tratează trei întrebări care merită rezolvate înainte de semnare: al cui este drumul interior, cine administrează și decide în complex și cum se stabilesc și se încasează cotele de întreținere. El nu se referă la un anumit proiect, ci la ce trebuie verificat în orice proiect.
Al cui este drumul interior într-un complex de vile închis?
Depinde de ce este înscris în cartea funciară, nu de ce se vede pe teren. Legea din România face distincție între drumurile publice, care sunt proprietate publică și se întrețin din fonduri publice (OG 43/1997, art. 3 lit. a)), și drumurile de utilitate privată, administrate de cel care le deține (art. 3 lit. b)). În practică există patru variante:
| Structura proprietății | Ce înseamnă | Cine întreține | Riscul principal |
|---|---|---|---|
| Stradă publică | Comuna sau statul este proprietar | Autoritatea locală, din fonduri publice | Nivelul serviciului depinde de autoritate; poarta și bariera ridică întrebări |
| Drum privat al dezvoltatorului | Societatea dezvoltatorului este proprietar | Proprietarul | Dezvoltatorul vinde drumul, îl ipotechează sau se închide, iar accesul dumneavoastră rămâne tot al lui |
| Coproprietate forțată a proprietarilor caselor | Fiecare proprietar are o cotă din drum, legată de casă | Proprietarii, proporțional cu cotele (art. 647 alin. (3) din Codul civil) | Deciziile și plățile depind de vecini |
| Drept de trecere (servitute de trecere) pe terenul altcuiva | Nu aveți proprietate, doar un drept de folosință | Potrivit acordului | Servitutea poate înceta, de exemplu prin renunțare |
Art. 646 pct. 3 din Codul civil enumeră explicit „drumul comun într-un cartier de locuințe” drept caz de coproprietate forțată. Potrivit art. 647, fiecare proprietar folosește drumul fără a afecta folosința celorlalți, își vinde cota doar împreună cu casa și participă la cheltuieli proporțional cu cota sa. În lipsa unui alt acord, cota se stabilește în funcție de mărimea bunului principal.
Și noul cod al urbanismului, Legea 169/2026, definește drumul de utilitate privată: un drum proiectat potrivit reglementărilor de urbanism și normativelor, astfel încât să permită circulația vehiculelor și a pietonilor și accesul vehiculelor de intervenție. Întrebați dacă drumul din complex a fost proiectat și aprobat ca atare.
Art. 646 din Codul civil enumeră „drumul comun într-un cartier de locuințe” drept coproprietate forțată; cota din el nu poate fi vândută separat de casă (art. 647 alin. (2)).
De ce accesul fizic la casă nu este suficient?
Pentru că un vehicul poate ajunge până la ușa dumneavoastră pe un drum pe care nu aveți niciun drept juridic să-l folosiți. Cât timp proprietarul drumului cooperează, nimeni nu observă acest lucru. Problema apare când drumul este vândut, ipotecat sau ajunge într-o procedură judiciară.
- Servitutea trebuie să fie înscrisă. Servitutea este o sarcină asupra unui imobil în folosul altui imobil (art. 755). Ea se naște printr-un act juridic sau prin uzucapiune, iar regulile de carte funciară i se aplică (art. 756).
- Servitutea poate înceta. De exemplu, când proprietarul fondului dominant renunță la ea (art. 770 alin. (1) lit. b)) sau când cele două terenuri ajung în proprietatea aceleiași persoane (art. 770 alin. (1) lit. a)).
- Banca pune aceeași întrebare. O bancă ce finanțează achiziția verifică accesul ca parte a garanției sale. Dacă luați un credit ipotecar, întrebați din timp ce dovadă a accesului cere: o cotă din terenul drumului sau o servitute înscrisă.
Potrivit art. 617, proprietarul unui teren fără acces la calea publică are drept de trecere pe terenul vecinului. Dar dacă lipsa accesului a fost cauzată de proprietarul însuși, trecerea se stabilește doar cu acordul vecinului și cu o despăgubire îndoită (art. 618 alin. (2)). Este preferabil să rezolvați problema accesului prin contract, înainte de cumpărare.
Când se aplică legea asociațiilor de proprietari unui complex de vile?
Legea 196/2018 a fost scrisă în principal pentru blocurile de locuințe, dar se aplică și unui „ansamblu rezidențial” (ansamblu rezidențial): un teren pe care se află case individuale, înșiruite, cuplate sau duplex, cu proprietăți comune și proprietăți individuale (art. 2 lit. b)). Un astfel de ansamblu este considerat condominiu în sensul legii (art. 3 alin. (3) lit. c)), iar legea se aplică de la trei unități în sus (art. 1 alin. (1)).
Semnificația practică: odată ce există un drum, o poartă sau un sistem comun, proprietarii caselor înființează o asociație de proprietari (asociație de proprietari), aleg un administrator și împart cheltuielile. Administratorul trebuie să aibă atestat (atestat) sau administrarea se încredințează unei firme. Asociația este de regulă entitatea care semnează contractele de servicii, plătește iluminatul și deszăpezirea și încasează cotele.
Cine decide cheltuielile și care este riscul de a fi în minoritate?
Deciziile se iau în adunarea generală a asociației. Acest lucru este bun, deoarece nimeni nu decide singur. Este însă și riscul: dacă majoritatea decide pază non-stop, va plăti și cine s-a opus. De aceea, întrebarea „cine decide?” este mai importantă decât nivelul cotei în ziua cumpărării, deoarece ea stabilește cât va costa peste zece ani.
Trei întrebări la care merită să primiți un răspuns scris:
- Cine administrează în perioada de tranziție? Uneori dezvoltatorul administrează complexul cât timp casele încă se predau. Cereți să aflați când și cum trece administrarea la asociație.
- Ce scrie în proiectul de statut? Cum se împart cheltuielile: în mod egal sau în funcție de mărimea terenului ori a casei. Și ce restricții se aplică modificărilor la casă și la grădină.
- Care este bugetul pentru primul an? Scris, rând cu rând, nu o estimare generală de tipul „cam atât pe lună”.
Pentru ce plătiți și cum se încasează plata?
La un drum privat, proprietarii organizează și plătesc singuri ceea ce pe o stradă publică face autoritatea. Deszăpezirea drumurilor publice, de exemplu, este responsabilitatea serviciului local de salubrizare (Legea 101/2006, art. 2 alin. (3) lit. g)), iar iluminatul public stradal este responsabilitatea serviciului local de iluminat (Legea 230/2006). La un drum privat, acestea sunt poziții în bugetul asociației:
- Administrare: un administrator sau o firmă de administrare, contabilitate și încasare.
- Iluminatul drumului, poarta electrică și interfonul: energie electrică și întreținere. Întrebați pe numele cui este înregistrat contorul.
- Drumul și drenajul: curățenie, reparații ale asfaltului, curățarea rigolelor, iar iarna deszăpezire și combaterea poleiului.
- Întreținerea spațiilor verzi comune.
- Securitate: camere și uneori un paznic. Aceasta poate fi poziția cea mai grea din buget.
- Un fond pentru reparații majore.
Impozitul local pe clădiri, asigurarea locuinței și facturile de energie electrică și apă ale casei înseși nu fac parte din această plată și le suportați separat. Este important de știut și că, într-un complex mic, un contract cu o firmă de administrare care prevede o sumă minimă lunară poate face costul pe casă mai mare decât s-a anticipat. Cereți o ofertă actualizată și verificați condițiile.
Privind încasarea, legea îi dă asociației instrumente: plata trebuie făcută în 30 de zile de la afișarea listei de plată. Dacă adunarea a hotărât astfel, se pot percepe penalități de întârziere după 30 de zile, de cel mult 0,2% pe zi și nu mai mult decât datoria însăși (art. 77 alin. (1)), iar asociația îl poate acționa în judecată pe proprietarul care nu a plătit la mai mult de 60 de zile de la scadență (art. 78 alin. (2)).
Ce verificați în extrasul de carte funciară al casei și în cel al drumului?
Drumul are de regulă un teren și o carte funciară proprii. Cereți extras și pentru drum, nu doar pentru casă. Potrivit structurii extrasului stabilite de Legea 7/1996 (art. 23):
| Unde | Ce căutați |
|---|---|
| Extrasul casei | Servituți în folosul terenului dumneavoastră și cota dumneavoastră din drum, dacă acesta este comun |
| Extrasul drumului, partea I | Că terenul este înscris ca drum, cu număr cadastral și suprafață |
| Extrasul drumului, partea a II-a | Al cui este drumul: al comunei, al dezvoltatorului sau al tuturor proprietarilor caselor |
| Extrasul drumului, partea a III-a | Ipoteci și servituți care grevează drumul, inclusiv o ipotecă a dezvoltatorului în favoarea băncii |
Și încă o întrebare: este planificat ca drumul să treacă la autoritatea locală? Un astfel de transfer necesită o hotărâre a consiliului local. Până când aceasta este adoptată și înscrisă în cartea funciară, drumul rămâne privat, iar toate costurile sunt ale proprietarilor.
Ce merită scris în contractul de vânzare?
- Cui îi va aparține drumul după vânzarea ultimei vile și la ce dată.
- Dacă dezvoltatorul păstrează drumul în proprietatea sa: o servitute înscrisă în folosul terenului dumneavoastră, care nu depinde de bunăvoința lui.
- Cine întreține infrastructura până la racordarea la rețeaua publică: conducte, drenaj și iluminat.
- Proiectul de statut și bugetul pentru primul an ca anexe, precum și contractul de administrare dacă s-a ales deja o firmă, inclusiv durata și condițiile de ieșire.
- Cine administrează și cine plătește până la înființarea asociației.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de semnare, este bine să aveți la îndemână două extrase de carte funciară, al casei și al drumului, proiectul de statut, bugetul pentru primul an și un răspuns scris privind proprietatea viitoare asupra drumului. Dacă există un credit ipotecar, adăugați lista cerințelor băncii privind accesul. Însoțim cumpărători israelieni în această verificare împreună cu avocați și notari autorizați în România, care redactează actele și înscriu drepturile în cartea funciară potrivit legii locale.
Articolul are caracter de informare generală, este valabil la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret. Regulile locale, hotărârile autorităților și cerințele băncilor se schimbă. Înainte de cumpărare, este bine ca un avocat local să verifice înscrierea, statutul și contractul concret.
Întrebări frecvente
Al cui este drumul interior într-un complex de vile din România?
Depinde de înscrierea din cartea funciară. Drumul poate aparține dezvoltatorului, tuturor proprietarilor caselor în coproprietate forțată (art. 646 pct. 3 din Codul civil) sau autorității locale. Cereți extrasul pentru terenul drumului și verificați cine este proprietarul înscris.
Se aplică Legea 196/2018 unui complex de vile?
Da, când este vorba de un „ansamblu rezidențial” de case cu proprietăți comune și individuale, de la trei unități în sus. Un astfel de ansamblu este considerat condominiu în sensul legii, iar proprietarii caselor înființează o asociație de proprietari.
Cine face deszăpezirea pe un drum privat dintr-un complex închis?
Serviciul local de salubrizare răspunde de drumurile publice (Legea 101/2006, art. 2 alin. (3) lit. g)). Un drum privat este administrat de proprietarul său (OG 43/1997, art. 3 lit. b)), așa că deszăpezirea este responsabilitatea proprietarilor, de regulă prin asociație și un contractor plătit.
Poate dezvoltatorul să păstreze drumul în proprietatea sa după ce a vândut toate casele?
Da, dacă contractele permit acest lucru. Atunci accesul dumneavoastră depinde de o servitute sau de bunăvoința dezvoltatorului. Cereți o servitute înscrisă sau angajamentul de a transfera drumul către proprietarii caselor.
Ce se întâmplă dacă un proprietar din complex nu plătește?
Dacă adunarea a hotărât astfel, asociația poate percepe penalități de întârziere după 30 de zile, de cel mult 0,2% pe zi și nu mai mult decât datoria însăși. După mai mult de 60 de zile de la scadență, îl poate acționa în judecată.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.