Pe scurt
Majoritatea problemelor din tranzacțiile imobiliare din România se repetă și provin dintr-un singur detaliu neverificat la momentul potrivit: încrederea într-un agent imobiliar, modificările fără autorizație, închirierea fără un contract bine întocmit, revendicările de restituire din perioada comunistă și o procură defectuoasă. Toate pot fi prevenite printr-o verificare independentă (due diligence) și prin asistență juridică înainte de semnarea Antecontractului.
Ce este important de reținut
- 1Agentul imobiliar și avocatul sunt două funcții diferite - încrederea într-un agent fără o verificare juridică independentă este prima greșeală.
- 2Modificarea sau compartimentarea unui apartament fără autorizație de construire face ca imobilul să fie greu de vândut și de finanțat.
- 3Un imobil care pare curat poate avea un istoric juridic din perioada naționalizărilor comuniste, de aceea lanțul proprietății trebuie verificat până la origine.
- 4Procurile trebuie verificate independent, iar dacă cineva refuză contactul direct cu proprietarul, acesta este un semnal de alarmă.
- 5Capcanele se evită nu prin paranoia, ci prin asistență juridică înainte de semnarea Antecontractului, nu după.
Ce capcane se repetă în tranzacțiile imobiliare din România?
Majoritatea problemelor întâlnite de noi în tranzacțiile imobiliare din România se repetă. Ele nu sunt rezultatul ghinionului - sunt rezultatul unui singur detaliu care nu a fost verificat la momentul potrivit. Mai jos sunt capcane din teren: unele le-am însoțit direct, iar în jurul altora am condus procedura juridică.
Modificarea sau compartimentarea unui apartament fără autorizație de construire face ca imobilul să fie greu de vândut și de finanțat.
Ce se întâmplă când te bazezi pe un agent imobiliar fără verificare independentă?
Cinci greșeli pot fi înlănțuite într-o singură poveste. Detaliile de identificare au fost schimbate, dar povestea s-a petrecut: un client a cumpărat un apartament în București, în apropierea gării principale a orașului, Gara de Nord. Agentul a prezentat zona drept centrală, suna bine, iar clientul a avut încredere și nu a verificat în profunzime. La recomandarea aceluiași agent, a împărțit apartamentul în două unități mici, fără autorizație.
Chiriașii se schimbau într-un ritm ridicat. În România nu există garanție bancară din partea chiriașului, iar cel mult se primește o lună în avans; când un chiriaș pleacă și lasă datorii, nu ai ce și de la cine să recuperezi. Randamentul promis nu a apărut. Iar când clientul a vrut să vândă, a descoperit că cota-parte din terenul comun aferentă apartamentului era înscrisă pe numele unui terț, fără o reglementare juridică suficientă, iar terțul a cerut o plată ca o condiție a vânzării.
Cele cinci greșeli din poveste:
- Încrederea într-un agent imobiliar fără o verificare independentă din partea unui avocat - sunt două funcții diferite.
- Inducerea în eroare prin marketing cu „zonă centrală”, care nu a fost înlocuită de o vizită la fața locului.
- Modificarea și compartimentarea fără autorizație de construire, care fac imobilul greu de vândut și de finanțat.
- Administrarea chiriei de la distanță fără un contract cu mecanisme clare de protecție.
- O structură de teren comun care nu a fost reglementată dinainte printr-un contract detaliat.
Ce sunt cererile de restituire din perioada comunistă și de ce contează pentru cumpărător?
Cererile de restituire (restituire) sunt proceduri prin care imobilele naționalizate în perioada comunistă sunt returnate proprietarilor inițiali, iar o parte dintre ele nu sunt încă închise. România a trecut printr-un proces extins de naționalizare, iar după 1989 au fost deschise procedurile de restituire.
Am condus o procedură juridică împotriva unor chiriași care au refuzat să evacueze un apartament restituit proprietarilor inițiali printr-o procedură oficială de restituire. Chiriașii au invocat drepturi, iar procedura a durat mult timp. Un imobil care pare curat poate purta cu el un istoric juridic care nu apare într-o verificare superficială, iar verificarea lanțului proprietății până la origine este cea care previne asemenea surprize.
De ce este periculoasă o tranzacție prin procură neverificată?
Din experiența noastră, aceasta este una dintre cele mai periculoase capcane, deoarece nu poți ști cine se află cu adevărat în spatele vânzării dacă nu verifici procura în mod independent.
Am negociat achiziția unui apartament, în condițiile în care se susținea că vânzătoarea se află în străinătate, iar tatăl ei vinde în baza unei procuri. Când am verificat procura, am descoperit că lipsea un detaliu esențial: nu era menționat contul bancar în care trebuie transferați banii. Am cerut corectarea acestui aspect sau o discuție directă cu proprietara. Tatăl a refuzat și, în același timp, a cerut ca banii să fie transferați într-un cont pe numele lui, nu pe numele fiicei. Am oprit tranzacția.
Când există o procură, valabilitatea și limitele ei se verifică independent. Dacă cineva refuză să permită contactul direct cu proprietarul, acesta este un semnal de alarmă care nu se ignoră.
Cum previi aceste capcane înainte de semnare?
Numitorul comun al tuturor capcanelor este că pot fi prevenite - nu prin paranoia, ci printr-o verificare independentă (due diligence) și prin asistență juridică înainte de semnarea Antecontractului, nu după. Este indicat să parcurgeți verificările în ordinea tranzacției și să verificați în special lanțul proprietății, situația autorizațiilor, precum și valabilitatea și limitele fiecărei procuri.
Cele prezentate în acest articol sunt informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Legislația din România se poate schimba și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicabilitatea ei într-un caz dat. Înainte de orice decizie de investiție sau acțiune juridică, este recomandat să solicitați consultanță individuală.
Întrebări frecvente
Poate un agent imobiliar din România să înlocuiască un avocat?
Nu. Agentul imobiliar și avocatul sunt două funcții diferite. Încrederea într-un agent fără o verificare independentă din partea unui avocat este una dintre capcanele frecvente ale tranzacțiilor din România.
De ce este o problemă modificarea sau compartimentarea unui apartament fără autorizație?
Modificarea și compartimentarea fără autorizație de construire fac imobilul greu de vândut și de finanțat. De aceea este indicat să verificați autorizațiile de construire înainte de cumpărare.
Ce sunt cererile de restituire în România?
Sunt proceduri deschise după 1989 pentru returnarea către proprietarii inițiali a imobilelor naționalizate în perioada comunistă. Unele nu sunt încă închise, iar un imobil care pare curat poate avea un istoric juridic. Verificarea lanțului proprietății până la origine previne surprizele.
Ce faci când vânzătorul acționează prin procură?
Verifici în mod independent valabilitatea și limitele procurii. Dacă se refuză contactul direct cu proprietarul sau se cere transferul banilor în contul altei persoane, acesta este un semnal de alarmă care nu se ignoră.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.