Коротко
Большинство проблем в сделках с недвижимостью в Румынии повторяются, и все они возникают из-за одной детали, которую не проверили вовремя: опоры на брокера, перепланировок без разрешения, аренды без надлежащего договора, реституционных исков с коммунистических времён и порочной доверенности. Всё это можно предотвратить независимой проверкой (due diligence) и юридическим сопровождением до подписания Antecontract.
Главное
- 1Брокер и адвокат выполняют разные функции - опора на брокера без независимой юридической проверки является первой ошибкой.
- 2Перепланировка или разделение квартиры без разрешения на строительство затрудняет продажу объекта и получение финансирования.
- 3Объект, выглядящий «чистым», может нести в себе юридическую историю периода коммунистических национализаций, поэтому цепочку собственников нужно проверять до самого начала.
- 4Доверенность необходимо проверять независимо, а если кто-то отказывается от прямого контакта с собственником - это красный флаг.
- 5Ловушек избегают не из-за паранойи, а благодаря юридическому сопровождению до подписания Antecontract, а не после него.
Какие ловушки повторяются в сделках с недвижимостью в Румынии?
Большинство проблем, с которыми мы сталкивались в сделках с недвижимостью в Румынии, повторяются. Это не результат невезения - это результат одной детали, которую не проверили в нужный момент. Ниже приведены ловушки, встреченные на практике: в части из них мы сопровождали клиентов напрямую, а в части вели юридическое производство вокруг них.
Перепланировка или разделение квартиры без разрешения на строительство затрудняет продажу объекта и получение финансирования.
Что происходит, если полагаться на брокера без независимой проверки?
Пять ошибок можно связать в одну историю. Идентифицирующие детали изменены, но история произошла на самом деле: клиент приобрёл квартиру в Бухаресте рядом с главным железнодорожным вокзалом города, Gara de Nord. Брокер представил район как центральный, это звучало хорошо, и клиент поверил, не проверив глубже. По рекомендации того же брокера он также разделил квартиру на две небольшие единицы без разрешения.
Арендаторы менялись очень часто. В Румынии нет банковской гарантии от арендатора, самое большее - оплата за месяц вперёд, и когда арендатор уезжает и оставляет долги, взыскивать не с чего и не с кого. Обещанная доходность не пришла. А когда клиент захотел продать, он обнаружил, что соответствующая доля в общем земельном участке, относящаяся к квартире, оформлена на третье лицо без достаточного юридического урегулирования, и третье лицо потребовало оплаты как условия продажи.
Пять ошибок в этой истории:
- Опора на брокера без независимой проверки адвокатом - это две разные функции.
- Маркетинговое введение в заблуждение формулировкой «центральный район», которое не было заменено визитом на место.
- Перепланировка и разделение без разрешения на строительство, которые затрудняют продажу объекта и получение финансирования.
- Управление арендой дистанционно без договора с чёткими механизмами защиты.
- Структура общего земельного участка, не урегулированная заранее в подробном соглашении.
Что такое реституционные иски коммунистического периода и почему они важны для покупателя?
Реституционные иски (restituire) - это процедуры, в рамках которых имущество, национализированное в коммунистический период, возвращается первоначальным владельцам; часть из них до сих пор не закрыта. Румыния прошла через масштабную национализацию, а после 1989 года были открыты процедуры реституции.
Мы вели судебное производство против жильцов, которые отказывались освободить квартиру, возвращённую первоначальным владельцам в рамках официальной процедуры реституции. Жильцы заявляли о своих правах, и процесс тянулся долго. Объект, который выглядит «чистым», может нести юридическую историю, не видимую при поверхностной проверке, и именно проверка цепочки собственников до самого начала предотвращает подобные сюрпризы.
Почему сделка по неурегулированной доверенности опасна?
По нашему опыту, это одна из самых опасных ловушек, потому что невозможно узнать, кто на самом деле стоит за продажей, если не проверить саму доверенность независимо.
Мы вели переговоры о покупке квартиры, при этом утверждалось, что продавец находится за границей, а её отец продаёт на основании доверенности. Проверив доверенность, мы обнаружили, что в ней не хватает критически важной детали: не указан банковский счёт, на который следует перевести деньги. Мы попросили исправить это или поговорить напрямую с собственником. Отец отказался и одновременно потребовал перевести деньги на счёт на его имя, а не на имя дочери. Мы остановили сделку.
Если есть доверенность, её действительность и объём проверяются независимо. Если кто-то отказывается от прямого контакта с собственником, это красный флаг, который нельзя игнорировать.
Как предотвратить эти ловушки до подписания?
Общее для всех ловушек - их можно предотвратить: не паранойей, а независимой проверкой (due diligence) и юридическим сопровождением до подписания Antecontract, а не после него. Стоит пройти проверки в порядке этапов сделки, уделив особое внимание цепочке собственников, состоянию разрешений, а также действительности и объёму каждой доверенности.
Изложенное в этой статье носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Законодательство Румынии может меняться, и возможны конкретные обстоятельства, влияющие на его применение в данном случае. Перед любым инвестиционным решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Может ли брокер по недвижимости в Румынии заменить адвоката?
Нет. Брокер и адвокат выполняют разные функции. Опора на брокера без независимой проверки адвокатом - одна из самых распространённых ловушек в сделках в Румынии.
Почему перепланировка или разделение квартиры без разрешения - это проблема?
Перепланировка и разделение без разрешения на строительство затрудняют продажу объекта и получение финансирования. Поэтому разрешения на строительство стоит проверить до покупки.
Что такое реституционные иски в Румынии?
Это процедуры, открытые после 1989 года для возврата первоначальным владельцам имущества, национализированного в коммунистический период. Часть из них до сих пор не закрыта, а объект, выглядящий «чистым», может нести юридическую историю. Проверка цепочки собственников до самого начала предотвращает сюрпризы.
Что делать, если продавец действует по доверенности?
Независимо проверить её действительность и объём. Если отказываются от прямого контакта с собственником или требуют перевести деньги на счёт другого лица, это красный флаг, который нельзя игнорировать.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.