Verificarea terenului în România pentru un dezvoltator israelian: cine are dreptul să cumpere, ce verificați în extras și în certificatul de urbanism și cum calculați costul total

Cumpărătorul unei vile verifică dezvoltatorul. Un dezvoltator care cumpără teren trebuie să verifice tot ce va verifica fiecare viitor cumpărător al său și, în plus, să înțeleagă dacă terenul poate fi parcelat, racordat la utilități și autorizat. Problemele terenului tind să iasă la iveală târziu: la depunerea cererii de autorizare, când banca analizează garanția sau când primul cumpărător comandă un extras.

Ghidul organizează verificarea în jurul a patru întrebări: ce se poate construi, cine este cu adevărat proprietarul și ce este înscris asupra terenului, pe numele cui poate fi înscris și cât va costa în final. Aproape toate răspunsurile pot fi obținute din documente oficiale chiar înainte de a vă urca în avion.

1Ce trebuie să fie pe masă înainte de avans?

Trei documente sau răspunsuri: un extras de carte funciară actualizat, un certificat de urbanism în scop de informare și o decizie privind entitatea pe numele căreia va fi înscris terenul. Cât timp unul dintre ele lipsește, este prea devreme să transferați bani. Un teren care nu trece de una dintre cele patru întrebări de mai jos nu ar trebui să treacă în etapa următoare.

2Ce se poate construi pe teren și cum se ajunge la el?

Documentul care răspunde la această întrebare este certificatul de urbanism în scop de informare (certificat de urbanism pentru informare). Orice persoană sau societate îl poate solicita, chiar și pentru un teren pe care nu îl deține, iar toți solicitanții primesc același conținut (Legea 169/2026, art. 254). Articolul 253(4) enumeră ce cuprinde, printre altele: amplasarea terenului în intravilan sau în extravilan, zonele protejate și interdicțiile, utilizările permise, procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), limitele privind dimensiunea lotului și informațiile pe care autoritatea le deține despre utilitățile din zonă. Important de reținut: certificatul descrie regulile, nu permite construirea.

• Împărțirea în mai multe loturi. În intravilan, autoritatea permite parcelarea numai în cadrul unui PUZ (art. 218(1)). Excepția: o singură dată se pot crea până la 12 loturi pentru locuințe individuale pe baza unui PUD, cu condiția ca regulile privind loturile să fi fost deja stabilite în PUG sau în PUZ (art. 218(2)). Fiecare lot creat are nevoie de racord la utilități și de acces, direct sau indirect, la un drum public (art. 219(2)).
• Drumul către teren. Un drum public sau un drum privat care necesită o servitute de trecere înscrisă în extras?
• Racorduri. Apa, canalizarea, energia electrică și gazele sunt furnizate fiecare de un alt operator. Cereți fiecărui operator un răspuns scris: ajunge rețeaua în stradă și ce va fi necesar pentru racordarea unui proiect întreg, nu a unei singure case.
• Apele de suprafață. Un teren aflat în apropierea unui lac sau a unui pârâu impune consultarea hărților de risc la inundații ale autorității apelor, Apele Române.
• Situri arheologice. Dacă pe un teren agricol din extravilan există un sit arheologic, vânzarea în sine necesită avizul Ministerului Culturii (Legea 17/2014, art. 3(4)).
• Terenul în sine. Un studiu geotehnic efectuat înainte de stabilirea prețului influențează direct fundațiile și bugetul structurii.

3Cine este proprietarul și ce este înscris asupra terenului?

Extrasul de carte funciară este împărțit în trei. Partea I descrie terenul, cu numărul cadastral. Partea a II-a arată proprietarii și actul pe care se întemeiază dreptul de proprietate. Partea a III-a este lista sarcinilor: ipoteci, sechestre, notări ale proceselor în instanță (notare litigiu), interdicții de înstrăinare și drepturi ale altor persoane. Oricine poate comanda un extras în scop de informare, inclusiv prin portalul online al ANCPI (Legea 7/1996, art. 11(2)(q)).

O frază precum „există titlu de proprietate, înscrierea se va finaliza în curând” înseamnă că acesta nu este terenul de cumpărat astăzi. Iar o diferență între suprafața înscrisă și suprafața reală influențează drepturile de construire și uneori și prețul.

4Pe numele cui poate înscrie un dezvoltator israelian terenul?

Legea 312/2005 distinge între două grupuri. Cetățenii statelor Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European dobândesc teren în aceleași condiții ca cetățenii români (art. 3). Cetățenii altor state pot dobândi teren numai în temeiul unui tratat internațional și sub condiția reciprocității (art. 6(1)), iar un asemenea tratat între România și Israel nu a fost identificat.

Rezultă că un israelian fără pașaport european dobândește teren de regulă printr-o societate românească (SRL, societate cu răspundere limitată), care este o persoană juridică română în toate privințele. Această alegere are consecințe asupra impozitării și raportării în Israel, de aceea se decide împreună cu consultanți din ambele țări înainte de semnare.

5Ce are special terenul agricol din afara intravilanului?

Multe terenuri de la periferia orașelor sunt înscrise ca agricole. Când se află în intravilan, Legea 17/2014 nu se aplică (art. 2(1)). Când se află în extravilan, legea se aplică, iar vânzarea este supusă unei ordini fixe:

1. Primăria afișează oferta de vânzare a proprietarului timp de 45 de zile lucrătoare (art. 6(2)).
2. O listă închisă de titulari ai dreptului de preempțiune are prioritate față de orice alt cumpărător, în ordinea stabilită de lege: coproprietari și rude, arendași, proprietari de terenuri vecine, tineri fermieri și alții, statul fiind ultimul (art. 4(1)).
3. Dacă niciunul dintre ei nu și-a exercitat dreptul, o societate poate cumpăra numai dacă este înregistrată și desfășoară activități agricole în România de cel puțin cinci ani, cel puțin trei sferturi din veniturile sale din ultimii cinci ani au provenit din agricultură, iar asociatul care o controlează locuiește în România de cinci ani (art. 4^1(2)). O societate de dezvoltare imobiliară nou înființată, de regulă, nu va îndeplini aceste condiții.
4. Numai atunci când nu există un cumpărător care să îndeplinească condițiile, terenul este disponibil oricărui cumpărător (art. 4^1(5)).

Chiar și după cumpărare, construirea unui cartier pe un asemenea teren impune introducerea lui în intravilan prin PUG sau PUZ, după avizul prealabil al Ministerului Agriculturii (Legea 169/2026, art. 153(1)). Este vorba de o procedură urbanistică completă, nu de un aviz tehnic.

6Cât va costa terenul în realitate?

Prețul din anunț reflectă așteptarea vânzătorului. Pentru a cunoaște valoarea de piață, cereți unui evaluator autorizat sau profesioniștilor din zonă date despre tranzacțiile finalizate și comparați numai cu terenuri cu adevărat similare din punctul de vedere al destinației, accesului și utilităților. Grila notarilor servește drept bază minimă pentru calculul impozitului și nu este un preț de piață.

7Cum vă însoțim în verificarea terenului

Îi ajutăm pe dezvoltatorii israelieni să alcătuiască o listă de verificări pentru terenul concret, să înțeleagă în ebraică ce scrie în extras și în certificatul de urbanism și să pregătească întrebări punctuale pentru avocat, topograf și evaluator. Verificarea juridică în România, semnarea și înscrierea sunt efectuate de un avocat și un notar autorizați în România, care vă reprezintă numai pe dumneavoastră.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.