Проверка земли в Румынии для израильского девелопера: кто вправе покупать, что проверять в выписке и градостроительном сертификате и как рассчитать полную стоимость

Покупатель виллы проверяет девелопера. Девелопер, покупающий землю, должен проверить то, что проверит каждый его будущий покупатель, а кроме того понять, можно ли участок разделить, подключить к инженерным сетям и получить на него разрешение. Проблемы с землёй обычно обнаруживаются поздно: при подаче заявления на разрешение, когда банк проверяет залог или когда первый покупатель заказывает выписку.

Руководство строит проверку вокруг четырёх вопросов: что разрешено строить, кто на самом деле собственник и что зарегистрировано в отношении участка, на чьё имя его можно зарегистрировать и сколько он в итоге будет стоить. Почти все ответы можно получить из официальных документов ещё до того, как вы сядете в самолёт.

1Что должно лежать на столе до аванса?

Три документа или ответа: актуальная выписка из земельной книги, информационный градостроительный сертификат и решение о том, на какое лицо будет зарегистрирована земля. Пока хотя бы одного из них нет, переводить деньги рано. Земля, не прошедшая один из четырёх вопросов ниже, не должна переходить на следующий этап.

2Что разрешено строить на участке и как до него добраться?

Документ, который отвечает на этот вопрос, это информационный градостроительный сертификат (certificat de urbanism pentru informare). Его может запросить любое лицо или компания, в том числе в отношении участка, собственниками которого они не являются, и все заявители получают одинаковое содержание (закон 169/2026, ст. 254). Статья 253(4) перечисляет, что он содержит, в том числе: расположение участка относительно застроенной территории (intravilan или extravilan), охраняемые зоны и запреты, разрешённые виды использования, процент застройки (POT), коэффициент использования (CUT), пределы размера участка и имеющуюся у органа информацию об инфраструктуре в районе. Важно помнить: сертификат описывает правила, он не разрешает строить.

• Раздел на несколько участков. На застроенной территории орган власти допускает раздел (parcelare) только в рамках PUZ (ст. 218(1)). Исключение: один раз можно создать до 12 участков под частные дома на основании PUD при условии, что правила для участков уже установлены в PUG или PUZ (ст. 218(2)). Каждый созданный участок нуждается в подключении к инфраструктуре и в доступе, прямом или опосредованном, к дороге общего пользования (ст. 219(2)).
• Дорога к участку. Дорога общего пользования или частная дорога, требующая права прохода, зарегистрированного в выписке?
• Подключения. Вода, канализация, электричество и газ поставляются каждый своим оператором. Запросите у каждого оператора письменный ответ: доходит ли сеть до улицы и что потребуется для подключения целого проекта, а не отдельного дома.
• Поверхностные воды. Участок вблизи озера или реки требует изучения карт риска наводнений водного ведомства Apele Române.
• Древности. Если на сельскохозяйственной земле за пределами застроенной территории находится археологический объект, сама продажа требует разрешения Министерства культуры (закон 17/2014, ст. 3(4)).
• Сам грунт. Геотехническое исследование (studiu geotehnic) до согласования цены напрямую влияет на фундамент и бюджет каркаса.

3Кто собственник и что зарегистрировано в отношении участка?

Выписка из земельной книги (extras de carte funciară) разделена на три части. В части I описан участок с кадастровым номером. В части II указаны собственники и документ, на котором основано право собственности. Часть III представляет собой перечень ограничений: ипотеки, аресты, отметки о судебных делах (notare litigiu), запреты на отчуждение и права других лиц. Любой может заказать выписку для информации, в том числе на онлайн-сайте ANCPI (закон 7/1996, ст. 11(2)(q)).

Фраза вроде «есть свидетельство о праве собственности, регистрация скоро завершится» означает, что сегодня этот участок покупать не стоит. А расхождение между зарегистрированной и фактической площадью влияет на права застройки, а иногда и на цену.

4На чьё имя израильский девелопер может зарегистрировать землю?

Закон 312/2005 различает две группы. Граждане государств Европейского союза и Европейской экономической зоны приобретают землю на условиях румынского гражданина (ст. 3). Граждане других государств могут приобретать землю только на основании международного договора и при условии взаимности (ст. 6(1)), а такой договор между Румынией и Израилем не обнаружен.

Отсюда следует, что израильтянин без европейского паспорта обычно приобретает землю через румынскую компанию (SRL, общество с ограниченной ответственностью), которая является румынским юридическим лицом во всех отношениях. Этот выбор имеет последствия для налогообложения и отчётности в Израиле, поэтому решение принимается с консультантами в обеих странах до подписания.

5Чем особенна сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории?

Многие участки на периферии городов зарегистрированы как сельскохозяйственные. Когда они находятся в intravilan, закон 17/2014 не применяется (ст. 2(1)). Когда они находятся в extravilan, закон применяется, и продажа подчиняется установленному порядку:

1. Мэрия публикует предложение собственника о продаже на 45 рабочих дней (ст. 6(2)).
2. Закрытый перечень обладателей преимущественного права пользуется приоритетом перед любым другим покупателем в установленном законом порядке: сособственники и родственники, арендаторы, владельцы смежных участков, молодые фермеры и другие, а государство последним (ст. 4(1)).
3. Если никто из них не воспользовался своим правом, компания может купить только в том случае, если она зарегистрирована и ведёт сельскохозяйственную деятельность в Румынии не менее пяти лет, не менее трёх четвертей её доходов за последние пять лет получены от сельского хозяйства, а контролирующее лицо проживает в Румынии пять лет (ст. 4^1(2)). Только что созданная девелоперская компания, как правило, этим требованиям не соответствует.
4. Только когда нет покупателя, отвечающего условиям, земля открыта для любого покупателя (ст. 4^1(5)).

И после покупки строительство жилого квартала на такой земле требует её включения в застроенную территорию посредством PUG или PUZ после предварительного заключения Министерства сельского хозяйства (закон 169/2026, ст. 153(1)). Речь идёт о полноценной градостроительной процедуре, а не о техническом согласовании.

6Сколько участок будет стоить на самом деле?

Цена в объявлении отражает ожидания продавца. Чтобы узнать рыночную стоимость, запросите у аттестованного оценщика или у специалистов в районе данные о завершённых сделках и сравнивайте только с действительно сопоставимыми участками по назначению, доступу и инфраструктуре. Нотариальная сетка служит минимальной базой для расчёта налога и не является рыночной ценой.

7Как мы сопровождаем проверку земли

Мы помогаем израильским девелоперам составить перечень проверок для конкретного участка, понять на иврите, что написано в выписке и градостроительном сертификате, и подготовить точные вопросы для адвоката, геодезиста и оценщика. Юридическая проверка в Румынии, подписание и регистрация выполняются адвокатом и нотариусом, имеющими лицензию в Румынии и представляющими только вас.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.