باختصار
يجب أن تجتاز الأرض المخصصة لمشروع في رومانيا ثلاثة فحوص قبل أي دفعة مقدمة: قانوني، وتخطيطي ومادي، واقتصادي. وتحدد قاعدتان الكثير حتى قبل السعر: فمواطن الدولة الواقعة خارج الاتحاد الأوروبي لا يشتري أرضًا باسمه الشخصي، ولذلك يشتري المطوّر الإسرائيلي عادة عبر شركة رومانية، والأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية لا تُباع إلا بعد إجراء حق الأفضلية. ويمكن البدء بمعظم الفحوص من خلال مستندات رسمية، حتى قبل السفر.
أبرز النقاط
- 1بموجب القانون 312/2005، لا يشتري مواطن دولة من خارج الاتحاد أرضًا إلا بموجب معاهدة وعلى أساس المعاملة بالمثل. ويشتري المطوّرون الإسرائيليون عادة عبر شركة رومانية (SRL).
- 2لا تُباع الأرض الزراعية في extravilan إلا بعد أن تنشر البلدية عرض البيع لأصحاب حق الأفضلية لمدة 45 يوم عمل (القانون 17/2014، المادة 6(2)).
- 3يمكن طلب مستخرج محدَّث وشهادة تخطيط للمعلومات حتى لقطعة ليست ملكًا لكم بعد.
- 4في المنطقة المبنية يستلزم التقسيم إلى قطع PUZ. ويمكن تقسيم ما يصل إلى 12 قطعة لمنازل خاصة مرة واحدة على أساس PUD، إذا كانت القواعد قائمة بالفعل (القانون 169/2026، المادة 218).
- 5لا يوثّق كاتب العدل نقل الملكية إلا حين يكون العقار مسجلًا في السجل العقاري (القانون 7/1996، المادة 36(1)).
مشتري الفيلا يفحص المطوّر. أما المطوّر الذي يشتري أرضًا فعليه أن يفحص ما سيفحصه كل مشترٍ مستقبلي لديه، وأن يفهم إضافة إلى ذلك ما إذا كانت القطعة قابلة للتقسيم وللتوصيل بالبنية التحتية وللحصول على رخصة. وتميل مشكلات الأرض إلى الظهور متأخرة: عند تقديم طلب الرخصة، أو حين يفحص البنك الضمانة، أو حين يطلب المشتري الأول مستخرجًا.
ينظّم هذا الدليل الفحص حول أربعة أسئلة: ما المسموح ببنائه، ومن المالك الحقيقي وما المسجل على القطعة، وباسم من يمكن تسجيلها، وكم ستكلّف في النهاية. ويمكن الحصول على جميع الإجابات تقريبًا من مستندات رسمية حتى قبل أن تستقلوا الطائرة.
ما الذي يجب أن يكون على الطاولة قبل الدفعة المقدمة؟
ثلاثة مستندات أو إجابات: مستخرج محدَّث من السجل العقاري، وشهادة تخطيط للمعلومات، وقرار بشأن الجهة التي ستُسجَّل الأرض باسمها. وما دام أحدها مفقودًا، فمن المبكر تحويل المال. والأرض التي تخفق في أحد الأسئلة الأربعة أدناه لا ينبغي أن تنتقل إلى المرحلة التالية.
لا تُباع الأرض الزراعية في extravilan إلا بعد أن تنشر البلدية عرض البيع لأصحاب حق الأفضلية لمدة 45 يوم عمل (القانون 17/2014، المادة 6(2)).
ما المسموح ببنائه على القطعة، وكيف يُوصَل إليها؟
المستند الذي يجيب عن ذلك هو شهادة التخطيط للمعلومات (certificat de urbanism pentru informare). ويمكن لأي شخص أو شركة طلبها، حتى بشأن قطعة لا يملكونها، ويحصل جميع الطالبين على المحتوى نفسه (القانون 169/2026، المادة 254). وتعدّد المادة 253(4) ما تتضمنه، ومن ذلك: موقع القطعة بالنسبة إلى المنطقة المبنية (intravilan أو extravilan)، والمناطق المحمية والمحظورات، والاستخدامات المسموح بها، ونسبة البناء (POT)، ومعامل الاستغلال (CUT)، وحدود مساحة القطعة، والمعلومات المتوفرة لدى السلطة عن البنية التحتية في المنطقة. ومن المهم التذكر: الشهادة تصف القواعد، ولا تأذن بالبناء.
- التقسيم إلى عدة قطع. في المنطقة المبنية لا تسمح السلطة بالتقسيم (parcelare) إلا في إطار PUZ (المادة 218(1)). والاستثناء: يمكن مرة واحدة إنشاء ما يصل إلى 12 قطعة لمنازل خاصة على أساس PUD، شريطة أن تكون قواعد القطع قد حُدّدت في PUG أو PUZ (المادة 218(2)). وكل قطعة تُنشأ تحتاج إلى توصيل بالبنية التحتية وإلى وصول، مباشر أو غير مباشر، إلى طريق عام (المادة 219(2)).
- الطريق إلى القطعة. طريق عام، أم طريق خاص يستلزم حق مرور مسجلًا في المستخرج؟
- التوصيلات. يتولى توفير المياه والصرف الصحي والكهرباء والغاز مشغّل مختلف لكل منها. اطلبوا من كل مشغّل جوابًا مكتوبًا: هل تصل الشبكة إلى الشارع، وما المطلوب لتوصيل مشروع كامل لا منزل منفرد.
- المياه السطحية. تستلزم القطعة المجاورة لبحيرة أو نهر الاطلاع على خرائط مخاطر الفيضان لدى هيئة المياه Apele Române.
- الآثار. إذا وُجد موقع أثري في أرض زراعية خارج المنطقة المبنية، فإن البيع ذاته يستلزم موافقة وزارة الثقافة (القانون 17/2014، المادة 3(4)).
- التربة نفسها. يؤثر الفحص الجيوتقني (studiu geotehnic) قبل الاتفاق على السعر تأثيرًا مباشرًا على الأساسات وعلى ميزانية الهيكل.
من المالك، وما المسجل على القطعة؟
ينقسم مستخرج السجل العقاري (extras de carte funciară) إلى ثلاثة أجزاء. في الجزء I توصف القطعة مع رقم المساحة. وفي الجزء II يظهر المالكون والمستند الذي تستند إليه الملكية. أما الجزء III فهو قائمة القيود: الرهون، والحجوزات، والإشارات إلى قضايا في المحكمة (notare litigiu)، وحظر التصرف، وحقوق الأطراف الأخرى. ويمكن لأي شخص طلب مستخرج لأغراض المعلومات، بما في ذلك عبر الموقع الإلكتروني لـ ANCPI (القانون 7/1996، المادة 11(2)(q)).
| الموضوع | ما الذي يجب التحقق منه |
|---|---|
| الجزء II | أن البائع هو المالك المسجل وأن جميع المالكين أطراف في الصفقة |
| الجزء III | أنه فارغ، أو أن كل قيد فيه سيُشطب بإجراء منظم قبل التوقيع |
| التسجيل | أن القطعة مسجلة بالفعل. فكقاعدة، لن يوثّق كاتب العدل نقل ملكية عقار غير مسجل (القانون 7/1996، المادة 36(1)) |
| الحدود | أن القطعة في البوابة الجغرافية لـ ANCPI تطابق السياج والطريق والجيران، وأن مسّاحًا معتمدًا (topograf autorizat) يؤكد ذلك في الموقع |
عبارة مثل «توجد شهادة ملكية، والتسجيل سينتهي قريبًا» تعني أن هذه ليست القطعة التي تُشترى اليوم. والفارق بين المساحة المسجلة والمساحة الفعلية يؤثر على حقوق البناء، وأحيانًا على السعر أيضًا.
انتقل جزء من الأراضي في محافظة إيلفوف إلى أصحابها بموجب شهادات ملكية صدرت بعد عام 1991. ولذلك تُتتبَّع سلسلة الملكية حتى بدايتها، ويُبحث في بوابة المحاكم عن قضايا بأسماء جميع المالكين في السلسلة، ويُطلب من البلدية تأكيد كتابي بعدم وجود طلبات استرداد مفتوحة على القطعة.
باسم من يمكن للمطوّر الإسرائيلي تسجيل الأرض؟
يميّز القانون 312/2005 بين مجموعتين. فمواطنو دول الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية يشترون الأرض بشروط المواطن الروماني (المادة 3). أما مواطنو الدول الأخرى فلا يمكنهم شراء أرض إلا بموجب معاهدة دولية ورهنًا بالمعاملة بالمثل (المادة 6(1))، ولم يُعثر على معاهدة كهذه بين رومانيا وإسرائيل.
ومن ثم فإن الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا يشتري الأرض في الغالب عبر شركة رومانية (SRL، شركة ذات مسؤولية محدودة)، وهي كيان روماني بكل معنى الكلمة. ولهذا الخيار انعكاسات على الضريبة والإبلاغ في إسرائيل، ولذلك يُتخذ القرار بشأنه مع مستشارين في البلدين قبل التوقيع.
ما الخاص في الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية؟
كثير من القطع في أطراف المدن مسجلة كأراضٍ زراعية. وحين تكون داخل intravilan لا يسري القانون 17/2014 (المادة 2(1)). أما حين تكون في extravilan فيسري القانون ويخضع البيع لترتيب ثابت:
- تنشر البلدية عرض البيع المقدم من المالك لمدة 45 يوم عمل (المادة 6(2)).
- تحظى قائمة مغلقة من أصحاب حق الأفضلية بالأولوية على أي مشترٍ آخر، وفق ترتيب حدده القانون: الشركاء في الملكية والأقارب، والمستأجرون، وأصحاب القطع المتاخمة، والمزارعون الشباب وغيرهم، والدولة في الأخير (المادة 4(1)).
- إذا لم يمارس أي منهم حقه، فلا يمكن لشركة الشراء إلا إذا كانت مسجلة وتعمل في الزراعة في رومانيا منذ خمس سنوات على الأقل، وجاء ما لا يقل عن ثلاثة أرباع إيراداتها في السنوات الخمس الأخيرة من الزراعة، ويقيم صاحب السيطرة فيها في رومانيا منذ خمس سنوات (المادة 4^1(2)). وشركة التطوير المنشأة حديثًا لن تستوفي ذلك في الغالب.
- فقط حين لا يوجد مشترٍ يستوفي الشروط، تصبح الأرض مفتوحة لأي مشترٍ (المادة 4^1(5)).
الصفقة على أرض زراعية في extravilan التي تجاوزت إجراء الأفضلية، أو التي تمت دون الموافقات المطلوبة، باطلة بطلانًا مطلقًا (القانون 17/2014، المادة 16(1)).
وحتى بعد الشراء، يستلزم بناء حي سكني على أرض كهذه ضمّها إلى المنطقة المبنية عبر PUG أو PUZ، بعد رأي مسبق من وزارة الزراعة (القانون 169/2026، المادة 153(1)). والحديث هنا عن إجراء تخطيطي كامل لا عن موافقة فنية.
كم ستكلّف القطعة فعليًّا؟
السعر الوارد في الإعلان يعكس توقعات البائع. ولمعرفة القيمة السوقية، اطلبوا من مثمّن معتمد أو من المهنيين في المنطقة بيانات عن صفقات أُنجزت، وقارنوا فقط بقطع مشابهة فعلًا من حيث الاستخدام والوصول والبنية التحتية. أما الجدول التوثيقي لدى كتّاب العدل فيُستخدم أساسًا أدنى لاحتساب الضريبة وليس سعرًا سوقيًّا.
| الفئة | ما الذي يُدرج في الميزانية |
|---|---|
| الشراء | سعر الأرض، وأتعاب كاتب العدل، ورسم التسجيل |
| المهنيون | محامٍ ومسّاح ومثمّن من طرفكم |
| الهيكل القانوني | تأسيس شركة رومانية والحفاظ عليها، إذا تم الشراء عبر SRL |
| التخطيط | شهادات التخطيط، وPUZ أو PUD، والتصميم المعماري، والرخصة |
| البنية التحتية | التوصيلات، وتوسيع الشبكة إن لم تكن موجودة في الشارع، وشق طريق وصول عند الحاجة |
| الضرائب | في البلدين، بما في ذلك مسألة ما إذا كان البيع خاضعًا لضريبة القيمة المضافة. يُفحص مع محاسب |
| الوقت | الرحلات الجوية والإقامة والفترة حتى الحصول على الرخصة، وهي أيضًا تكلّف مالًا |
كيف نرافق فحص الأرض
نساعد المطوّرين الإسرائيليين على إعداد قائمة فحوص للقطعة المحددة، وفهم ما هو مكتوب في المستخرج وشهادة التخطيط بالعبرية، وإعداد أسئلة مركّزة للمحامي والمسّاح والمثمّن. أما الفحص القانوني في رومانيا والتوقيع والتسجيل فيتولاها محامٍ وكاتب عدل مرخصان في رومانيا، يمثلانكم وحدكم.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. وتستند القواعد إلى نص التشريع كما ورد في المصدر، حتى أكتوبر 2026. وكل قطعة مختلفة، ويجب قبل التوقيع أو دفع العربون فحص القطعة المحددة مع محامٍ محلي يمثلكم وحدكم.
أسئلة شائعة
هل يمكن للإسرائيلي شراء أرض في رومانيا للبناء عليها؟
ليس باسمه الشخصي، ما دام لا يحمل جنسية دولة في الاتحاد. فبموجب القانون 312/2005، لا يشتري مواطن دولة من خارج الاتحاد أرضًا إلا بموجب معاهدة وعلى أساس المعاملة بالمثل، ولم يُعثر على معاهدة كهذه مع إسرائيل. ويشتري المطوّرون عادة عبر شركة رومانية.
ما الفرق بين intravilan وextravilan؟
intravilan هي المنطقة المبنية من البلدة وفق المخطط العام، وextravilan هي المنطقة الواقعة خارجها. وتخضع الأرض الزراعية في extravilan لإجراء حق الأفضلية بموجب القانون 17/2014، ولبناء حي سكني عليها يجب إدخالها إلى المنطقة المبنية في مخطط.
ما هو حق الأفضلية في الأرض الزراعية في رومانيا؟
حق لقائمة جهات محددة في القانون، كالمالكين المشتركين والمستأجرين والجيران، في شراء الأرض الزراعية في extravilan بالسعر والشروط الواردة في العرض قبل أي مشترٍ آخر. والبيع الذي يتجاوز هذا الإجراء باطل بطلانًا مطلقًا.
هل يمكن طلب شهادة تخطيط لقطعة لم أشترها بعد؟
نعم. فبموجب المادة 254 من القانون 169/2026، تُمنح شهادة التخطيط للمعلومات لأي شخص أو شركة، ومحتواها واحد لجميع الطالبين.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini
- Legea 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan
- Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare
- Legea 169/2026 - Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Monitorul Oficial nr. 661, 10.08.2026)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.