Pe scurt
Dezvoltatorii din România finanțează construcția prin credite bancare, iar banca înscrie o ipotecă asupra terenului și asupra a ceea ce se va construi pe el. Potrivit Codului civil, ipoteca rămâne asupra imobilului și după vânzarea acestuia și se stinge doar prin radierea din cartea funciară, cu acordul băncii. De aceea, cumpărătorul are nevoie de un mecanism scris, convenit cu banca, prin care ipoteca să fie radiată de pe unitatea sa înainte de plată sau chiar în momentul plății.
Ce este important de reținut
- 1Ipoteca înscrisă urmărește imobilul în mâinile oricui l-ar cumpăra (Codul civil, art. 2345).
- 2Rambursarea creditului nu curăță singură extrasul: este necesară radierea în cartea funciară, cu acordul băncii printr-un înscris notarial.
- 3Ipoteca este indivizibilă. Când lotul dezvoltatorului este dezmembrat, ea grevează fiecare lot nou până când banca îl eliberează.
- 4Ipoteca apare în partea C a extrasului, dar o interdicție de înstrăinare înscrisă de bancă va apărea în partea B.
- 5Extrasul pe care notarul îl solicită pentru semnare protejează doar cele 10 zile lucrătoare din jurul semnării, nu și lunile de plăți care o preced.
În România, ca și în Israel, proiectele rezidențiale sunt adesea construite cu banii unei bănci. Creditorul se garantează printr-o ipotecă asupra terenului și asupra construcțiilor viitoare, iar aceasta este o situație obișnuită și legitimă. Riscul cumpărătorului începe în alt moment: când a achitat deja întregul preț, iar ipoteca dezvoltatorului este încă înscrisă asupra apartamentului sau vilei sale.
Articolul tratează exclusiv această înscriere și formulările care trebuie să apară în contract pentru ca ea să nu devină problema voastră. Citirea completă a extrasului este explicată într-un ghid separat de due diligence.
Trece ipoteca dezvoltatorului asupra cumpărătorului în România?
Răspunsul scurt: da, atâta timp cât nimeni nu a radiat-o. Art. 2345 din Codul civil (Legea 287/2009) prevede că ipoteca urmărește bunul „în orice mână ar trece”, astfel încât transferul proprietății către voi nu o stinge.
Alte două dispoziții închid cercul. Art. 2428 alin. (1) prevede că ipoteca asupra unui imobil se stinge doar prin radierea ei din cartea funciară. Art. 885 alin. (2) cere, pentru radiere, acordul băncii, dat prin înscris notarial. Consecința practică: un dezvoltator poate achita datoria până la ultimul leu, iar înscrierea va rămâne în vigoare până când cineva depune o cerere de radiere.
Ipoteca dezvoltatorului este acceptabilă doar atunci când există un plan scris, la care banca este parte, pentru radierea ei de pe unitatea voastră înainte să plătiți sau exact în momentul plății.
Rambursarea creditului nu curăță singură extrasul: este necesară radierea în cartea funciară, cu acordul băncii printr-un înscris notarial.
Ce s-a întâmplat în Cipru și de ce este relevant pentru un cumpărător din România?
Cazul cipriot ilustrează scenariul cel mai grav. Ziarul Cyprus Mail a relatat în iulie 2024 despre mii de cumpărători care au plătit prețul integral și au rămas fără titlu de proprietate, deoarece ipotecile dezvoltatorilor în favoarea băncilor nu fuseseră radiate de pe clădiri. O lege din 2015 a încercat să îi salveze pe „cumpărătorii prinși în capcană” și a dus la numeroase transferuri de proprietate, până când, în iunie 2024, Curtea de Apel a invalidat-o, într-o procedură inițiată de o bancă. În iunie 2025 regulile au fost din nou modificate, iar astăzi un judecător poate suplini acordul băncii atunci când refuzul este nejustificat.
În România mecanismul este diferit: cumpărătorul devine proprietar odată cu înscrierea vânzării în cartea funciară (art. 1676 și 885 din Codul civil). Dar lecția trece granițele: problema ipotecii se rezolvă cât timp banii sunt încă la voi, nu după ce au plecat.
În ce parte a extrasului apar ipoteca și interdicția de înstrăinare?
Art. 23 din Legea 7/1996 (a cadastrului și a publicității imobiliare) împarte fiecare carte funciară în trei părți. Pentru verificarea sarcinilor contează în special ultimele două.
| Partea din extras | Ce se înscrie în ea | Ce căutați la verificarea ipotecii |
|---|---|---|
| A | Imobilul: număr cadastral, suprafață, destinație și construcții | Că lotul corespunde unității pe care o cumpărați |
| B | Proprietatea și temeiul ei, precum și interdicțiile de înstrăinare, grevare sau construire | Că vânzătorul este înscris ca proprietar și dacă există o interdicție de înstrăinare |
| C | Drepturile altora: drept de superficie, uz, servituți, ipoteci, locațiuni, sechestre și executare silită | Orice ipotecă, sechestru sau notare a unui litigiu |
În partea C fiecare înscriere primește propria numerotare, C1, C2 și așa mai departe. Dacă partea este goală, în ea va apărea mențiunea „NU SUNT”. O ipotecă bancară cuprinde de regulă următoarele date:
- Numărul și data încheierii registratorului, după care se stabilește rangul între creditori.
- Contractul de ipotecă autentificat notarial pe care se întemeiază înscrierea, cu numărul și data lui.
- Tipul dreptului înscris: drept de ipotecă.
- Valoarea creanței garantate și moneda acesteia.
- Identitatea băncii creditoare.
O greșeală frecventă este oprirea la partea C. Interdicțiile de înstrăinare, grevare sau construire se înscriu, de fapt, în partea B, conform art. 23 lit. B lit. h) din aceeași lege, iar băncile obișnuiesc să înscrie o astfel de interdicție în paralel cu ipoteca. Dacă ea există, orice vânzare necesită acordul băncii încă înainte de a ajunge la problema radierii.
Ce se întâmplă cu ipoteca atunci când dezvoltatorul împarte terenul în loturi?
Ea rămâne asupra fiecăruia dintre ele. Un proiect se naște de regulă ca o singură parcelă, cu un singur extras și o singură ipotecă. Ulterior dezvoltatorul efectuează o dezlipire, prin act notarial și documentație cadastrală (art. 25 alin. (2) din Legea 7/1996), iar pentru fiecare parcelă nouă se deschide o carte funciară separată (art. 880 din Codul civil).
Aici intervine principiul indivizibilității ipotecii, pe care mulți nu îl cunosc. Art. 2344 o aplică asupra tuturor bunurilor ipotecate, asupra fiecăruia dintre ele și asupra fiecărei părți a acestora, chiar și după dezmembrare. O parcelă individuală iese de sub ipotecă doar atunci când banca acceptă expres să o elibereze. De aceea, nu întrebați dacă proiectul este ipotecat. Întrebați dacă extrasul unității voastre este ipotecat și ce anume îl va curăța.
O casă care nu a fost încă construită beneficiază de o protecție suplimentară în Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026). Art. 422 alin. (7) permite semnarea unui antecontract pentru o viitoare casă individuală doar în fața notarului și doar după notarea autorizației de construire în cartea funciară și emiterea unui extras pentru acea unitate viitoare. Art. 422 alin. (8) obligă notarul să noteze promisiunea în cartea funciară în ziua semnării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.
Ce clauze din contract vă protejează împotriva ipotecii?
Momentul potrivit pentru a stabili aceste aspecte cu avocatul vostru este înainte de antecontract:
- Enumerarea sarcinilor existente, fiecare după numărul ei de înscriere din părțile B și C ale extrasului vostru.
- Obligația de predare liberă de sarcini la data semnării contractului final, cu excepția celor pe care le-ați acceptat în scris.
- Angajamentul scris al băncii, transmis înainte de plățile mari, de a elibera parcela voastră și condițiile în care o va face.
- Direcționarea unei părți din preț către bancă atunci când eliberarea este condiționată de rambursare, astfel încât banii să ajungă direct în contul băncii în schimbul documentului de eliberare.
- Termen-țintă și remediu: dacă ipoteca nu a fost radiată până la semnarea contractului final, veți putea rezolui contractul, recupera sumele plătite și încasa despăgubirea convenită.
- Extras actualizat înainte de fiecare plată semnificativă, pentru că între două verificări se poate înscrie ceva nou.
Ce modalități există pentru radierea ipotecii de pe unitatea voastră?
| Mecanism | Cum funcționează | Ce trebuie să aveți în mână |
|---|---|---|
| Eliberare înainte de antecontract | Dezvoltatorul rambursează partea din credit aferentă lotului vostru, iar banca își dă acordul pentru radiere | Un extras actual în care partea C este deja curată în privința lotului vostru |
| Eliberare în ziua semnării contractului final | O parte din preț ajunge direct la bancă, iar acordul băncii pentru radiere se semnează la notar sau înainte | O scrisoare a băncii, înainte de semnare, care identifică lotul și suma pe care o va primi banca |
| Fără eliberare | Cumpărați un imobil care rămâne ipotecat în favoarea băncii dezvoltatorului | Nu acceptați acest lucru fără consultanța unui avocat independent, pentru că ipoteca trece odată cu voi (art. 2345) |
Ziua semnării în sine este bine protejată. Notarul solicită un extras pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare, timp în care registratorul nu va înscrie în cartea funciară nimic altceva decât tranzacția pentru care a fost solicitat (art. 35 din Legea 7/1996). Numai că această protecție începe abia în apropierea semnării, iar lunile în care ați achitat avansuri și plăți intermediare rămân în afara ei.
Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Cumpărătorul trebuie să aibă un avocat independent, cu drept de practică în România, care să citească pentru el extrasul și scrisoarea băncii. Autentificarea și înscrierea propriu-zise sunt efectuate de un notar local.
Listă de verificare înainte de semnare
- Obțineți de la dezvoltator numărul cărții funciare a parcelei sau al unității viitoare.
- Solicitați un extras de carte funciară pentru informare prin sistemul ePay al ANCPI. Pentru un imobil care nu vă aparține, taxa este de 20 de lei.
- Parcurgeți partea B în căutarea interdicțiilor de înstrăinare și partea C în căutarea ipotecilor, sechestrelor și notărilor privind litigii.
- Ați găsit o ipotecă? Cereți numele băncii, numărul contractului de credit și scrisoarea de eliberare pentru parcela voastră.
- Asigurați-vă că mecanismul de eliberare este prevăzut în contract.
- Solicitați din nou un extras înainte de fiecare plată și înainte de semnarea contractului final.
Cum vă însoțim în această verificare
Ipoteca dezvoltatorului este un instrument de finanțare, nu un motiv de a renunța la o tranzacție. Ceea ce este decisiv este starea extrasului unității voastre și existența unui mecanism scris care curăță partea C înainte ca banii să vă părăsească. Citim împreună cu cumpărătorii israelieni extrasul rând cu rând și coordonăm cu avocați și notari locali clauzele contractuale și scrisoarea băncii încă dinaintea antecontractului.
Articolul conține informații generale, valabile la octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Citirea extrasului într-o tranzacție concretă trebuie făcută de un avocat independent.
Întrebări frecvente
Este ipoteca dezvoltatorului asupra terenului un semnal de alarmă?
Nu în sine, deoarece construcția finanțată bancar este un lucru obișnuit. Devine un semnal de alarmă atunci când nu există un mecanism scris de eliberare a lotului vostru sau când dezvoltatorul nu este dispus să prezinte scrisoarea băncii.
Se radiază ipoteca automat când dezvoltatorul rambursează creditul?
Nu. Potrivit art. 2428 din Codul civil, ipoteca asupra unui imobil se stinge prin radierea din cartea funciară, iar radierea necesită acordul băncii printr-un înscris notarial (art. 885 alin. (2)). Până atunci înscrierea rămâne.
Dacă lotul este dezmembrat, ipoteca rămâne asupra lotului meu?
Ca regulă, da. Ipoteca este indivizibilă și grevează fiecare parte a bunului ipotecat (art. 2344). Un anumit lot este eliberat doar cu acordul băncii.
Ce mă protejează în ziua semnării la notar?
Extrasul pe care notarul îl solicită pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare. În această perioadă registratorul nu înscrie în cartea funciară nimic altceva decât tranzacția voastră (Legea 7/1996, art. 35).
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.