בקצרה
יזמים ברומניה מממנים בנייה בהלוואות בנקאיות, והבנק רושם משכנתא (ipotecă) על הקרקע ועל מה שייבנה עליה. לפי הקוד האזרחי, המשכנתא נשארת על הנכס גם אחרי שהוא נמכר, ונמחקת רק ברישום בפנקס המקרקעין בהסכמת הבנק. לכן רוכש צריך מנגנון כתוב, מוסכם עם הבנק, שמסיר את המשכנתא מהיחידה שלו לפני התשלום או ברגע התשלום.
הנקודות החשובות
- 1משכנתא רשומה עוקבת אחרי הנכס לכל מי שיקנה אותו (הקוד האזרחי, סעיף 2345).
- 2החזר ההלוואה לבדו לא מנקה את הנסח: נדרשת מחיקה (radiere) בפנקס המקרקעין, בהסכמת הבנק במסמך נוטריוני.
- 3משכנתא אינה ניתנת לחלוקה. כשהמגרש של היזם מחולק, היא חלה על כל מגרש חדש עד שהבנק משחרר אותו.
- 4המשכנתא מופיעה בחלק C של הנסח, אבל איסור מכירה שהבנק רשם יופיע בחלק B.
- 5הנסח שהנוטריון מזמין לחתימה מגן על 10 ימי העבודה שסביב החתימה בלבד, לא על חודשי התשלומים שקודמים לה.
ברומניה, כמו בישראל, פרויקטים למגורים נבנים לעיתים קרובות בכסף של בנק. המלווה מבטיח את עצמו בשעבוד על הקרקע ועל המבנים העתידיים, וזה מצב שגרתי ולגיטימי. הסיכון של הקונה מתחיל ברגע אחר: כשהוא כבר העביר את כל התמורה, והשעבוד של היזם עדיין רשום על הדירה או על הווילה שלו.
המאמר עוסק ברישום הזה בלבד, ובניסוחים שצריכים להופיע בחוזה כדי שהוא לא יהפוך לבעיה שלכם. קריאה מלאה של הנסח מוסברת במדריך נפרד לבדיקת נאותות.
האם משכנתא של היזם עוברת לקונה ברומניה?
התשובה הקצרה: כן, כל עוד איש לא מחק אותה. סעיף 2345 לקוד האזרחי (חוק 287/2009) קובע שהשעבוד ממשיך ללוות את הנכס ״בכל יד שאליה יעבור״, ולכן העברת הבעלות אליכם לא משחררת אותו.
עוד שתי הוראות סוגרות את המעגל. סעיף 2428(1) מורה שמשכנתא על מקרקעין פוקעת רק עם מחיקתה מהפנקס. סעיף 885(2) דורש לשם המחיקה הסכמה של הבנק, בשטר נוטריוני. התוצאה המעשית: יזם יכול לפרוע את החוב עד הלאי האחרון, והרישום ימשיך לעמוד בעינו עד שמישהו יגיש בקשה למחוק אותו.
משכנתא של היזם מקובלת רק כשיש תוכנית כתובה, שהבנק שותף לה, להסרתה מהיחידה שלכם לפני שאתם משלמים או בדיוק ברגע התשלום.
החזר ההלוואה לבדו לא מנקה את הנסח: נדרשת מחיקה (radiere) בפנקס המקרקעין, בהסכמת הבנק במסמך נוטריוני.
מה קרה בקפריסין, ולמה זה רלוונטי לרוכש ברומניה?
המקרה הקפריסאי ממחיש את התרחיש הגרוע. עיתון Cyprus Mail דיווח ביולי 2024 על אלפי רוכשים ששילמו מחיר מלא ונשארו בלי שטר בעלות, כי השעבודים של היזמים לבנקים לא הוסרו מהבניינים. חוק משנת 2015 ניסה לחלץ את ״הקונים הלכודים״ והוביל להעברות בעלות רבות, עד שביוני 2024 פסל אותו בית המשפט לערעורים, בהליך שיזם בנק. ביוני 2025 שונו הכללים שוב, וכיום שופט רשאי להחליף את הסכמת הבנק כשהסירוב אינו מוצדק.
ברומניה המנגנון אחר: הקונה הופך לבעלים עם רישום המכירה בפנקס (סעיפים 1676 ו-885 לקוד האזרחי). אבל הלקח עובר גבולות: את שאלת השעבוד פותרים כשהכסף עוד אצלכם, לא אחרי שיצא.
באיזה חלק של הנסח מופיעים המשכנתא ואיסור המכירה?
סעיף 23 לחוק 7/1996 (קדסטר ורישום מקרקעין) מחלק כל carte funciară, פנקס המקרקעין של נכס, לשלושה פרקים. לבדיקת שעבודים חשובים בעיקר השניים האחרונים.
| חלק בנסח | מה רשום בו | מה מחפשים בבדיקת משכנתא |
|---|---|---|
| A | הנכס: מספר קדסטרי, שטח, ייעוד ומבנים | שהמגרש תואם את היחידה שאתם קונים |
| B | הבעלות והבסיס שלה, וגם איסורי מכירה, שעבוד או בנייה | שהמוכר רשום כבעלים, והאם יש איסור מכירה (interdicție de înstrăinare) |
| C | זכויות של אחרים: זכות שטחים, שימוש, זיקות הנאה, משכנתאות, שכירויות, עיקולים והוצאה לפועל | כל משכנתא, עיקול או הערה על הליך משפטי |
בחלק C כל רישום מקבל מספור משלו, C1, C2 והלאה. אם הפרק ריק, יופיע בו הכיתוב ״NU SUNT״, שפירושו ״אין״. שעבוד בנקאי כולל בדרך כלל את הנתונים הבאים:
- מספר ותאריך החלטת הרשם (încheiere), שלפיהם נקבעת קדימות בין נושים.
- שטר המשכנתא הנוטריוני שעליו נשען הרישום, עם מספרו ותאריכו.
- סוג הזכות שנרשמה: drept de ipotecă, כלומר זכות משכנתא.
- גובה החוב המובטח והמטבע שלו.
- זהות הבנק המלווה.
טעות נפוצה היא לעצור בחלק C. איסורי העברה, שעבוד או בנייה נרשמים דווקא בחלק B, לפי סעיף 23(B)(h) לאותו חוק, ובנקים נוהגים לרשום איסור כזה במקביל למשכנתא. אם הוא קיים, כל מכירה מחייבת את אישור הבנק עוד לפני שמגיעים לשאלת המחיקה.
מה קורה למשכנתא כשהיזם מחלק את הקרקע למגרשים?
היא נשארת על כל אחד מהם. פרויקט נולד בדרך כלל כחלקה אחת עם נסח ומשכנתא יחידים. בהמשך היזם מבצע dezlipire, פיצול החלקה, בשטר נוטריוני ובמדידה קדסטרית (סעיף 25(2) לחוק 7/1996), ולכל חלקה חדשה נפתח פנקס נפרד (סעיף 880 לקוד האזרחי).
כאן נכנס עקרון אי-החלוקה של המשכנתא, שרבים לא מכירים. סעיף 2344 מחיל אותה על כל הנכסים המשועבדים, על כל אחד מהם ועל כל חלק שלהם, גם אחרי פיצול. חלקה בודדת יוצאת מהשעבוד רק כשהבנק מסכים לשחרר אותה במפורש. לכן אל תשאלו אם הפרויקט משועבד. שאלו אם הנסח של היחידה שלכם משועבד, ומה בדיוק ינקה אותו.
לבית שעדיין לא נבנה יש הגנה נוספת בקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026). סעיף 422(7) מתיר לחתום על חוזה מקדמי לבית פרטי עתידי רק בפני נוטריון, ורק אחרי רישום היתר הבנייה בפנקס והוצאת נסח לאותה יחידה עתידית. סעיף 422(8) מחייב את הנוטריון לרשום את ההתחייבות בפנקס ביום החתימה, ולכל המאוחר ביום העסקים שאחריו.
אילו סעיפים בחוזה מגנים עליכם מפני המשכנתא?
הזמן הנכון לסגור את הנקודות האלה עם עורך הדין שלכם הוא לפני החוזה המקדמי:
- פירוט השעבודים הקיימים, כל אחד לפי מספר הרישום שלו בחלקים B ו-C של הנסח שלכם.
- חובת מסירה נקייה במועד החתימה הסופית, למעט מה שאישרתם בכתב.
- התחייבות כתובה של הבנק, שנמסרת לפני התשלומים הגדולים, לשחרר את החלקה שלכם ובאילו תנאים.
- הפניית חלק מהתמורה לבנק כשהשחרור מותנה בפירעון, כך שהכסף עובר ישירות לחשבון הבנק תמורת מסמך השחרור.
- מועד יעד ותרופה: אם השעבוד לא נמחק עד החתימה הסופית, תוכלו לבטל, לקבל בחזרה את ששילמתם ולגבות את הפיצוי המוסכם.
- נסח מעודכן לפני כל תשלום מהותי, כי בין בדיקה לבדיקה עלול להירשם משהו חדש.
אילו דרכים יש להסיר את המשכנתא מהיחידה שלכם?
| מנגנון | איך הוא פועל | מה צריך להיות בידיכם |
|---|---|---|
| שחרור לפני החוזה המקדמי | היזם מחזיר את חלק ההלוואה שמיוחס למגרש שלכם, והבנק מסכים למחיקה | נסח עדכני שבו חלק C כבר נקי ביחס למגרש שלכם |
| שחרור ביום החתימה הסופית | חלק מהמחיר עובר ישירות לבנק, והסכמת הבנק למחיקה נחתמת אצל הנוטריון או לפני כן | מכתב מהבנק, לפני החתימה, שמזהה את המגרש ואת הסכום שהבנק יקבל |
| אין שחרור | קונים נכס שנשאר משועבד לבנק של היזם | לא מסכימים לכך בלי ייעוץ של עורך דין עצמאי, כי המשכנתא עוברת איתכם (סעיף 2345) |
יום החתימה עצמו מוגן היטב. הנוטריון מזמין נסח לצורכי אימות, וזה תקף למשך 10 ימי עבודה, שבהם הרשם לא ירשום בפנקס דבר מלבד העסקה שלשמה הוזמן (סעיף 35 לחוק 7/1996). אלא שההגנה הזו מתחילה רק סמוך לחתימה, והחודשים שבהם העברתם מקדמות ותשלומי ביניים נשארים מחוץ לה.
עורך הדין של היזם מייצג את היזם. לרוכש צריך להיות עורך דין עצמאי, בעל רישיון ברומניה, שיקרא בשבילו את הנסח ואת מכתב הבנק. האימות והרישום עצמם נעשים בידי נוטריון מקומי.
רשימת בדיקה לפני חתימה
- קבלו מהיזם את מספר הפנקס של החלקה או של היחידה העתידית.
- הוציאו נסח לידיעה במערכת ePay של ANCPI. לנכס שאינו בבעלותכם התשלום הוא 20 לאי.
- עברו על חלק B בחיפוש אחר איסורי העברה, ועל חלק C בחיפוש אחר שעבודים, עיקולים והערות על הליכים.
- מצאתם משכנתא? בקשו את שם הבנק, את מספר הסכם האשראי ואת מכתב השחרור לחלקה שלכם.
- ודאו שמנגנון השחרור מעוגן בחוזה.
- חזרו והוציאו נסח לפני כל תשלום ולפני החתימה הסופית.
איך אנחנו מלווים את הבדיקה הזו
שעבוד של יזם הוא כלי מימון ולא עילה לוותר על עסקה. מה שמכריע הוא מצב הנסח של היחידה שלכם, וקיומו של מנגנון כתוב שמנקה את חלק C לפני שהכסף יוצא מידיכם. אנחנו קוראים עם רוכשים ישראלים את הנסח שורה אחר שורה, ומתאמים עם עורכי דין ונוטריונים מקומיים את סעיפי החוזה ואת מכתב הבנק עוד לפני החוזה המקדמי.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. את קריאת הנסח בעסקה ספציפית צריך לבצע עורך דין עצמאי.
שאלות נפוצות
משכנתא של היזם על הקרקע היא דגל אדום?
לא בפני עצמה, כי בנייה במימון בנקאי היא דבר רגיל. היא הופכת לדגל אדום כשאין מנגנון כתוב לשחרור המגרש שלכם, או כשהיזם לא מוכן להציג את מכתב הבנק.
המשכנתא נמחקת אוטומטית כשהיזם מחזיר את ההלוואה?
לא. לפי סעיף 2428 לקוד האזרחי, משכנתא על מקרקעין מסתיימת במחיקה מפנקס המקרקעין, והמחיקה דורשת את הסכמת הבנק במסמך נוטריוני (סעיף 885(2)). עד אז הרישום נשאר.
אם המגרש מפוצל, המשכנתא נשארת על המגרש שלי?
ככלל כן. משכנתא אינה ניתנת לחלוקה וחלה על כל חלק מהנכס המשועבד (סעיף 2344). מגרש מסוים משתחרר רק בהסכמת הבנק.
מה מגן עליי ביום החתימה אצל הנוטריון?
הנסח שהנוטריון מזמין לצורך אימות, שתקף 10 ימי עבודה. בתקופה הזו הרשם לא רושם בפנקס שום דבר אחר מלבד העסקה שלכם (חוק 7/1996, סעיף 35).
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.