باختصار
يموّل المطوّرون في رومانيا البناء بقروض مصرفية، ويسجّل البنك رهنًا (ipotecă) على الأرض وعلى ما سيُبنى عليها. ووفقًا للقانون المدني، يبقى الرهن على العقار حتى بعد بيعه، ولا يُشطب إلا بقيد في السجل العقاري بموافقة البنك. لذلك يحتاج المشتري إلى آلية مكتوبة، متفق عليها مع البنك، تُزيل الرهن عن وحدته قبل الدفع أو لحظة الدفع.
أبرز النقاط
- 1الرهن المسجل يتبع العقار إلى كل من يشتريه (القانون المدني، المادة 2345).
- 2سداد القرض وحده لا يُنقّي المستخرج: يلزم الشطب (radiere) من السجل العقاري، بموافقة البنك في وثيقة موثّقة لدى كاتب العدل.
- 3الرهن غير قابل للتجزئة. فعند تقسيم قطعة المطوّر يسري على كل قطعة جديدة حتى يُحرّرها البنك.
- 4يظهر الرهن في الجزء C من المستخرج، أما حظر التصرف الذي سجّله البنك فيظهر في الجزء B.
- 5المستخرج الذي يطلبه كاتب العدل للتوقيع يحمي أيام العمل العشرة المحيطة بالتوقيع فقط، لا أشهر الدفعات التي تسبقه.
في رومانيا، كما في إسرائيل، كثيرًا ما تُبنى المشاريع السكنية بأموال البنوك. ويضمن المُقرض حقه برهن على الأرض وعلى المباني المستقبلية، وهذا وضع اعتيادي ومشروع. أما خطر المشتري فيبدأ في لحظة أخرى: حين يكون قد حوّل الثمن كاملًا، بينما لا يزال رهن المطوّر مسجلًا على شقته أو فيلته.
يتناول هذا المقال هذا القيد وحده، والصيغ التي يجب أن ترد في العقد كي لا يتحول إلى مشكلتكم. أما القراءة الكاملة للمستخرج فمشروحة في دليل منفصل للفحص النافي للجهالة.
هل ينتقل رهن المطوّر إلى المشتري في رومانيا؟
الجواب المختصر: نعم، ما دام أحد لم يشطبه. فالمادة 2345 من القانون المدني (القانون 287/2009) تنص على أن الرهن يظل ملازمًا للعقار «في أي يد ينتقل إليها»، ولذلك فإن نقل الملكية إليكم لا يحرّره.
وثمة حكمان آخران يُكملان الصورة. فالمادة 2428(1) تقضي بأن رهن العقار لا ينقضي إلا بشطبه من السجل. والمادة 885(2) تشترط للشطب موافقة البنك بسند موثّق لدى كاتب العدل. والنتيجة العملية: يمكن للمطوّر أن يسدد الدين حتى آخر لاي، ويظل القيد قائمًا إلى أن يقدّم أحدهم طلبًا لشطبه.
رهن المطوّر مقبول فقط عندما توجد خطة مكتوبة، يكون البنك طرفًا فيها، لإزالته عن وحدتكم قبل أن تدفعوا أو في لحظة الدفع بالضبط.
سداد القرض وحده لا يُنقّي المستخرج: يلزم الشطب (radiere) من السجل العقاري، بموافقة البنك في وثيقة موثّقة لدى كاتب العدل.
ماذا حدث في قبرص، ولماذا يهمّ ذلك المشتري في رومانيا؟
تُجسّد الحالة القبرصية السيناريو الأسوأ. فقد أفادت صحيفة Cyprus Mail في يوليو 2024 بوجود آلاف المشترين الذين دفعوا الثمن كاملًا وبقوا بلا سند ملكية، لأن رهون المطوّرين لصالح البنوك لم تُزل عن المباني. وقد حاول قانون صدر عام 2015 إنقاذ «المشترين العالقين» وأدى إلى نقل ملكيات كثيرة، إلى أن أبطلته محكمة الاستئناف في يونيو 2024 في دعوى رفعها بنك. وفي يونيو 2025 عُدّلت القواعد مجددًا، وبات القاضي اليوم مخوّلًا بأن يحل محل موافقة البنك حين يكون الرفض غير مبرر.
في رومانيا الآلية مختلفة: يصبح المشتري مالكًا بتسجيل البيع في السجل (المادتان 1676 و885 من القانون المدني). لكن الدرس يتخطى الحدود: مسألة الرهن تُحسم والمال لا يزال بين أيديكم، لا بعد خروجه.
في أي جزء من المستخرج يظهر الرهن وحظر التصرف؟
تقسّم المادة 23 من القانون 7/1996 (المساحة والتسجيل العقاري) كل carte funciară، أي السجل العقاري للعقار، إلى ثلاثة أبواب. ولفحص الرهون يهمّ أساسًا البابان الأخيران.
| الجزء في المستخرج | ما المسجل فيه | ما الذي يُبحث عنه عند فحص الرهن |
|---|---|---|
| A | العقار: الرقم المساحي، والمساحة، والاستخدام المخصص، والمباني | أن القطعة مطابقة للوحدة التي تشترونها |
| B | الملكية وسندها، وكذلك حظر التصرف أو الرهن أو البناء | أن البائع مسجل مالكًا، وما إذا كان هناك حظر تصرف (interdicție de înstrăinare) |
| C | حقوق الغير: حق السطح، والانتفاع، وحقوق الارتفاق، والرهون، والإيجارات، والحجوزات، والتنفيذ الجبري | أي رهن أو حجز أو إشارة إلى إجراء قضائي |
في الجزء C يحصل كل قيد على ترقيم خاص به: C1 وC2 وهكذا. وإذا كان الباب فارغًا، فستظهر فيه عبارة «NU SUNT»، ومعناها «لا يوجد». ويتضمن الرهن المصرفي عادةً البيانات التالية:
- رقم قرار المسجّل (încheiere) وتاريخه، وبهما تتحدد الأولوية بين الدائنين.
- سند الرهن الموثّق لدى كاتب العدل الذي يستند إليه القيد، مع رقمه وتاريخه.
- نوع الحق المسجل: drept de ipotecă، أي حق الرهن.
- مقدار الدين المضمون وعملته.
- هوية البنك المُقرض.
من الأخطاء الشائعة التوقف عند الجزء C. فحظر النقل أو الرهن أو البناء يُسجَّل تحديدًا في الجزء B، وفقًا للمادة 23(B)(h) من القانون نفسه، وتعتاد البنوك تسجيل مثل هذا الحظر بالتوازي مع الرهن. فإن وُجد، فإن أي بيع يستلزم موافقة البنك حتى قبل الوصول إلى مسألة الشطب.
ماذا يحدث للرهن عندما يقسّم المطوّر الأرض إلى قطع؟
يبقى على كل واحدة منها. فالمشروع يبدأ عادةً قطعةً واحدة بمستخرج ورهن واحدين. ثم يُجري المطوّر dezlipire، أي تقسيم القطعة، بسند موثّق لدى كاتب العدل وبمسح مساحي (المادة 25(2) من القانون 7/1996)، ويُفتح لكل قطعة جديدة سجل مستقل (المادة 880 من القانون المدني).
وهنا يأتي مبدأ عدم قابلية الرهن للتجزئة، الذي لا يعرفه كثيرون. فالمادة 2344 تُسري الرهن على جميع الأموال المرهونة، وعلى كل واحد منها وعلى كل جزء منها، حتى بعد التقسيم. ولا تخرج قطعة منفردة من الرهن إلا عندما يوافق البنك صراحةً على تحريرها. لذلك لا تسألوا عمّا إذا كان المشروع مرهونًا، بل اسألوا عمّا إذا كان مستخرج وحدتكم مرهونًا، وما الذي سيُنقّيه بالضبط.
وللمنزل الذي لم يُبنَ بعد حماية إضافية في قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026). فالمادة 422(7) لا تُجيز التوقيع على عقد ابتدائي لمنزل خاص مستقبلي إلا أمام كاتب العدل، وبعد تسجيل رخصة البناء في السجل واستخراج مستخرج لتلك الوحدة المستقبلية. والمادة 422(8) تُلزم كاتب العدل بتسجيل الالتزام في السجل يوم التوقيع، وفي موعد أقصاه يوم العمل التالي.
ما البنود في العقد التي تحميكم من الرهن؟
الوقت المناسب لحسم هذه النقاط مع محاميكم هو قبل العقد الابتدائي:
- تفصيل الرهون القائمة، كلٌّ منها برقم قيده في الجزأين B وC من مستخرجكم.
- الالتزام بالتسليم خاليًا من الأعباء في موعد التوقيع النهائي، باستثناء ما وافقتم عليه كتابةً.
- تعهّد مكتوب من البنك، يُسلَّم قبل الدفعات الكبيرة، بتحرير قطعتكم وبالشروط التي يتم بها ذلك.
- توجيه جزء من الثمن إلى البنك عندما يكون التحرير مشروطًا بالسداد، بحيث يُحوَّل المال مباشرة إلى حساب البنك مقابل وثيقة التحرير.
- موعد مستهدف وتعويض: إذا لم يُشطب الرهن حتى التوقيع النهائي، يمكنكم فسخ العقد واسترداد ما دفعتم وتحصيل التعويض المتفق عليه.
- مستخرج محدّث قبل كل دفعة جوهرية، لأنه قد يُسجَّل شيء جديد بين فحص وآخر.
ما الطرق المتاحة لإزالة الرهن عن وحدتكم؟
| الآلية | كيف تعمل | ما الذي يجب أن يكون بين أيديكم |
|---|---|---|
| التحرير قبل العقد الابتدائي | يسدد المطوّر جزء القرض المنسوب إلى قطعتكم، ويوافق البنك على الشطب | مستخرج حديث يكون فيه الجزء C خاليًا بالنسبة إلى قطعتكم |
| التحرير يوم التوقيع النهائي | يُحوَّل جزء من الثمن مباشرة إلى البنك، وتُوقَّع موافقة البنك على الشطب لدى كاتب العدل أو قبل ذلك | خطاب من البنك، قبل التوقيع، يحدد القطعة والمبلغ الذي سيتلقاه البنك |
| لا يوجد تحرير | تشترون عقارًا يظل مرهونًا لبنك المطوّر | لا توافقوا على ذلك دون استشارة محامٍ مستقل، لأن الرهن ينتقل معكم (المادة 2345) |
يوم التوقيع نفسه محمي جيدًا. إذ يطلب كاتب العدل مستخرجًا لأغراض التوثيق، يسري لمدة 10 أيام عمل لا يسجّل خلالها المسجّل في السجل شيئًا سوى الصفقة التي طُلب من أجلها (المادة 35 من القانون 7/1996). غير أن هذه الحماية لا تبدأ إلا قرب التوقيع، وتبقى خارجها الأشهر التي حوّلتم فيها العرابين والدفعات المرحلية.
محامي المطوّر يمثّل المطوّر. ويجب أن يكون للمشتري محامٍ مستقل، حاصل على ترخيص في رومانيا، يقرأ له المستخرج وخطاب البنك. أما التوثيق والتسجيل نفسهما فيتولاهما كاتب عدل محلي.
قائمة فحص قبل التوقيع
- احصلوا من المطوّر على رقم سجل القطعة أو الوحدة المستقبلية.
- استخرجوا مستخرجًا للاطلاع عبر نظام ePay التابع لـ ANCPI. وبالنسبة إلى عقار لا تملكونه، تبلغ الرسوم 20 لاي.
- راجعوا الجزء B بحثًا عن حظر النقل، والجزء C بحثًا عن الرهون والحجوزات والإشارات إلى الإجراءات.
- وجدتم رهنًا؟ اطلبوا اسم البنك ورقم اتفاقية الائتمان وخطاب التحرير الخاص بقطعتكم.
- تأكدوا من أن آلية التحرير منصوص عليها في العقد.
- أعيدوا استخراج المستخرج قبل كل دفعة وقبل التوقيع النهائي.
كيف نرافق هذا الفحص
رهن المطوّر أداة تمويل وليس سببًا للتخلي عن صفقة. فما يحسم الأمر هو حالة مستخرج وحدتكم، ووجود آلية مكتوبة تُنقّي الجزء C قبل أن يخرج المال من أيديكم. ونحن نقرأ مع المشترين الإسرائيليين المستخرج سطرًا بسطر، وننسّق مع محامين وكتّاب عدل محليين بنود العقد وخطاب البنك قبل العقد الابتدائي.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة بعينها. ويجب أن يتولى قراءة المستخرج في صفقة محددة محامٍ مستقل.
أسئلة شائعة
هل رهن المطوّر على الأرض علامة تحذير؟
ليس في حد ذاته، لأن البناء بتمويل مصرفي أمر اعتيادي. ويصبح علامة تحذير عندما لا توجد آلية مكتوبة لتحرير قطعتكم، أو عندما لا يكون المطوّر مستعدًا لتقديم خطاب البنك.
هل يُشطب الرهن تلقائيًّا عندما يسدد المطوّر القرض؟
لا. وفقًا للمادة 2428 من القانون المدني، ينقضي رهن العقار بالشطب من السجل العقاري، ويتطلب الشطب موافقة البنك في وثيقة موثّقة لدى كاتب العدل (المادة 885(2)). وحتى ذلك الحين يبقى القيد قائمًا.
إذا قُسّمت القطعة، هل يبقى الرهن على قطعتي؟
كقاعدة عامة نعم. فالرهن غير قابل للتجزئة ويسري على كل جزء من العقار المرهون (المادة 2344). ولا تتحرر قطعة بعينها إلا بموافقة البنك.
ما الذي يحميني يوم التوقيع لدى كاتب العدل؟
المستخرج الذي يطلبه كاتب العدل لأغراض التوثيق، ويسري لمدة 10 أيام عمل. وخلال هذه المدة لا يسجّل المسجّل في السجل شيئًا سوى صفقتكم (القانون 7/1996، المادة 35).
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.