Коротко
Застройщики в Румынии финансируют строительство банковскими кредитами, и банк регистрирует ипотеку (ipotecă) на землю и на то, что будет на ней построено. Согласно Гражданскому кодексу, ипотека остаётся на объекте и после его продажи и погашается только записью в земельной книге с согласия банка. Поэтому покупателю необходим письменный механизм, согласованный с банком, который снимает ипотеку с его единицы до оплаты или в момент оплаты.
Главное
- 1Зарегистрированная ипотека следует за объектом к любому, кто его купит (Гражданский кодекс, статья 2345).
- 2Само погашение кредита не очищает выписку: необходимо исключение записи (radiere) в земельной книге с согласия банка, оформленного нотариальным документом.
- 3Ипотека неделима. Когда участок застройщика разделяется, она распространяется на каждый новый участок, пока банк его не освободит.
- 4Ипотека указывается в части C выписки, но запрет на отчуждение, зарегистрированный банком, будет указан в части B.
- 5Выписка, которую нотариус заказывает для подписания, защищает только 10 рабочих дней вокруг подписания, а не месяцы платежей, которые ему предшествуют.
В Румынии, как и в Израиле, жилые проекты часто строятся на деньги банка. Кредитор обеспечивает себя залогом на землю и на будущие строения, и это обычная и законная ситуация. Риск покупателя возникает в другой момент: когда он уже перечислил всю цену, а обременение застройщика всё ещё зарегистрировано на его квартиру или виллу.
Статья посвящена только этой записи и формулировкам, которые должны быть в договоре, чтобы она не стала вашей проблемой. Полное чтение выписки разъясняется в отдельном руководстве по due diligence.
Переходит ли ипотека застройщика к покупателю в Румынии?
Короткий ответ: да, пока её никто не исключил из реестра. Статья 2345 Гражданского кодекса (Закон 287/2009) устанавливает, что обременение продолжает следовать за объектом «в чьи бы руки он ни перешёл», поэтому переход права собственности к вам его не снимает.
Ещё два положения замыкают круг. Статья 2428(1) предусматривает, что ипотека на недвижимость прекращается только с исключением её записи из книги. Статья 885(2) требует для исключения записи согласия банка, оформленного нотариальным актом. Практический результат: застройщик может погасить долг до последнего лея, а запись будет оставаться в силе, пока кто-то не подаст заявление о её исключении.
Ипотека застройщика приемлема только при наличии письменного плана, в котором участвует банк, по её снятию с вашей единицы до того, как вы платите, или ровно в момент оплаты.
Само погашение кредита не очищает выписку: необходимо исключение записи (radiere) в земельной книге с согласия банка, оформленного нотариальным документом.
Что произошло на Кипре и почему это важно для покупателя в Румынии?
Кипрский случай иллюстрирует худший сценарий. Газета Cyprus Mail сообщила в июле 2024 года о тысячах покупателей, которые заплатили полную цену и остались без документа о праве собственности, потому что обременения застройщиков в пользу банков не были сняты со зданий. Закон 2015 года пытался вызволить «запертых покупателей» и привёл к многочисленным переходам права собственности, пока в июне 2024 года апелляционный суд не признал его недействительным в процессе, инициированном банком. В июне 2025 года правила снова изменили, и сегодня судья вправе заменить согласие банка, когда отказ не обоснован.
В Румынии механизм иной: покупатель становится собственником с регистрацией продажи в книге (статьи 1676 и 885 Гражданского кодекса). Но урок не знает границ: вопрос обременения решают, пока деньги ещё у вас, а не после того, как они ушли.
В какой части выписки указываются ипотека и запрет на отчуждение?
Статья 23 Закона 7/1996 (о кадастре и регистрации недвижимости) делит каждую carte funciară, земельную книгу объекта, на три раздела. Для проверки обременений важны главным образом два последних.
| Часть выписки | Что в ней зарегистрировано | Что искать при проверке ипотеки |
|---|---|---|
| A | Объект: кадастровый номер, площадь, назначение и строения | Что участок соответствует единице, которую вы покупаете |
| B | Право собственности и его основание, а также запреты на отчуждение, обременение или строительство | Что продавец зарегистрирован как собственник и есть ли запрет на отчуждение (interdicție de înstrăinare) |
| C | Права других лиц: право суперфиция, пользования, сервитуты, ипотеки, аренда, аресты и исполнительное производство | Любая ипотека, арест или отметка о судебном процессе |
В части C каждая запись получает собственный номер: C1, C2 и далее. Если раздел пуст, в нём будет указано «NU SUNT», что означает «отсутствуют». Банковское обременение обычно включает следующие данные:
- Номер и дата решения регистратора (încheiere), по которым определяется очерёдность между кредиторами.
- Нотариальный договор ипотеки, на котором основана запись, с его номером и датой.
- Вид зарегистрированного права: drept de ipotecă, то есть право ипотеки.
- Размер обеспеченного долга и его валюта.
- Наименование банка-кредитора.
Распространённая ошибка состоит в том, чтобы остановиться на части C. Запреты на отчуждение, обременение или строительство регистрируются именно в части B, согласно статье 23(B)(h) того же закона, и банки обычно регистрируют такой запрет одновременно с ипотекой. Если он существует, любая продажа требует согласия банка ещё до того, как дойдёт до вопроса об исключении записи.
Что происходит с ипотекой, когда застройщик делит землю на участки?
Она остаётся на каждом из них. Проект обычно начинается как один участок с единой выпиской и единой ипотекой. Затем застройщик производит dezlipire, раздел участка, нотариальным актом и с кадастровым обмером (статья 25(2) Закона 7/1996), и для каждого нового участка открывается отдельная книга (статья 880 Гражданского кодекса).
Здесь вступает в действие принцип неделимости ипотеки, о котором многие не знают. Статья 2344 распространяет её на все заложенные объекты, на каждый из них и на каждую их часть, в том числе после раздела. Отдельный участок выходит из-под обременения только тогда, когда банк прямо соглашается его освободить. Поэтому не спрашивайте, заложен ли проект. Спросите, обременена ли выписка вашей единицы и что именно её очистит.
Для дома, который ещё не построен, существует дополнительная защита в Градостроительном кодексе (Закон 169/2026). Статья 422(7) разрешает подписывать предварительный договор на будущий частный дом только у нотариуса и только после регистрации разрешения на строительство в книге и получения выписки на эту будущую единицу. Статья 422(8) обязывает нотариуса зарегистрировать обязательство в книге в день подписания и не позднее следующего рабочего дня.
Какие положения договора защищают вас от ипотеки?
Правильное время урегулировать эти пункты с вашим адвокатом наступает до предварительного договора:
- Перечень существующих обременений, каждого по его регистрационному номеру в частях B и C вашей выписки.
- Обязанность передать объект свободным в момент окончательного подписания, за исключением того, что вы письменно одобрили.
- Письменное обязательство банка, предоставляемое до крупных платежей, освободить ваш участок, с указанием условий.
- Направление части цены банку, когда освобождение обусловлено погашением, так что деньги поступают непосредственно на счёт банка в обмен на документ об освобождении.
- Целевой срок и средство защиты: если обременение не исключено до окончательного подписания, вы сможете расторгнуть договор, получить обратно уплаченное и взыскать согласованную неустойку.
- Актуальная выписка перед каждым существенным платежом, поскольку между проверками может быть зарегистрировано что-то новое.
Какими способами можно снять ипотеку с вашей единицы?
| Механизм | Как он работает | Что должно быть у вас на руках |
|---|---|---|
| Освобождение до предварительного договора | Застройщик возвращает часть кредита, относящуюся к вашему участку, и банк даёт согласие на исключение записи | Актуальная выписка, в которой часть C уже чиста в отношении вашего участка |
| Освобождение в день окончательного подписания | Часть цены поступает непосредственно банку, а согласие банка на исключение записи подписывается у нотариуса или до этого | Письмо банка до подписания, в котором указаны участок и сумма, которую получит банк |
| Освобождения нет | Вы покупаете объект, который остаётся в залоге у банка застройщика | Не соглашаться на это без консультации независимого адвоката, поскольку ипотека переходит вместе с вами (статья 2345) |
Сам день подписания хорошо защищён. Нотариус заказывает выписку для удостоверения, она действует 10 рабочих дней, в течение которых регистратор не вносит в книгу ничего, кроме сделки, для которой она заказана (статья 35 Закона 7/1996). Однако эта защита начинается только непосредственно перед подписанием, а месяцы, когда вы перечисляли авансы и промежуточные платежи, остаются вне её.
Адвокат застройщика представляет застройщика. У покупателя должен быть независимый адвокат с лицензией в Румынии, который прочитает для него выписку и письмо банка. Само удостоверение и регистрацию выполняет местный нотариус.
Чек-лист перед подписанием
- Получите от застройщика номер книги участка или будущей единицы.
- Закажите информационную выписку в системе ePay агентства ANCPI. Для объекта, который вам не принадлежит, плата составляет 20 леев.
- Просмотрите часть B на предмет запретов на отчуждение, а часть C на предмет обременений, арестов и отметок о процессах.
- Нашли ипотеку? Запросите название банка, номер кредитного договора и письмо об освобождении вашего участка.
- Убедитесь, что механизм освобождения закреплён в договоре.
- Повторно заказывайте выписку перед каждым платежом и перед окончательным подписанием.
Как мы сопровождаем эту проверку
Обременение застройщика является инструментом финансирования, а не основанием отказаться от сделки. Решающее значение имеют состояние выписки вашей единицы и наличие письменного механизма, который очищает часть C до того, как деньги уйдут из ваших рук. Мы читаем с израильскими покупателями выписку строку за строкой и согласовываем с местными адвокатами и нотариусами положения договора и письмо банка ещё до предварительного договора.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному делу. Чтение выписки в конкретной сделке должен выполнять независимый адвокат.
Частые вопросы
Является ли ипотека застройщика на землю тревожным сигналом?
Сама по себе нет, поскольку строительство с банковским финансированием является обычным делом. Она становится тревожным сигналом, когда отсутствует письменный механизм освобождения вашего участка или когда застройщик не готов предъявить письмо банка.
Исключается ли ипотека автоматически, когда застройщик погашает кредит?
Нет. Согласно статье 2428 Гражданского кодекса, ипотека на недвижимость прекращается исключением записи из земельной книги, а исключение требует согласия банка, оформленного нотариальным документом (статья 885(2)). До тех пор запись остаётся.
Если участок разделён, остаётся ли ипотека на моём участке?
Как правило, да. Ипотека неделима и распространяется на каждую часть заложенного объекта (статья 2344). Конкретный участок освобождается только с согласия банка.
Что защищает меня в день подписания у нотариуса?
Выписка, которую нотариус заказывает для удостоверения и которая действует 10 рабочих дней. В этот период регистратор не вносит в книгу ничего, кроме вашей сделки (Закон 7/1996, статья 35).
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.