Pe scurt
În România nu există obligația unei garanții bancare pentru fiecare plată, ca în legea israeliană privind vânzarea de apartamente, și nu există un mecanism fiduciar în sensul israelian. Protecția avansurilor la cumpărarea în faza de proiect se bazează pe regulile Legii 207/2025: o taxă de rezervare de până la 5% și pentru cel mult 60 de zile, un antecontract notarial înscris în cartea funciară și un cont bancar dedicat proiectului, din care dezvoltatorul retrage pe etape și cu aprobarea dirigintelui de șantier. Legea protejează traseul banilor, dar nu garantează finalizarea construcției.
Ce este important de reținut
- 1Nu există obligația unei garanții bancare pentru fiecare plată. În locul ei: plafoane de cheltuire pe etape, un cont dedicat, un antecontract notarial și înscrierea.
- 2Avansurile intră într-un cont separat, dedicat proiectului, pe numele dezvoltatorului; folosirea banilor în alt scop atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri anuală.
- 3Din cont se pot cheltui până la 25% din preț pentru structură și numai după aceea până la 20% pentru instalații, fiecare cheltuială cu ștampila „bun de plată” a dirigintelui de șantier.
- 4Asigurarea de răspundere pe 10 ani protejează casa după recepție, nu avansurile; iar garantarea depozitelor de către FGDB se aplică în funcție de deponent, care este dezvoltatorul.
- 5Trei întrebări pentru orice dezvoltator, în scris: la ce bancă este contul, pe numele cui și cine aprobă fiecare retragere.
Cine a cumpărat un apartament în faza de proiect în Israel este obișnuit să primească o garanție pentru fiecare shekel plătit. De aceea, întrebarea „unde sunt banii mei până la predare?” apare la aproape orice cumpărător israelian din România, și pe bună dreptate. Răspunsul sincer este că mecanismul din România este construit altfel. Merită să îl înțelegeți înainte de a transfera vreun euro, pentru a ști ce vă oferă și ce trebuie completat în contract.
De unde provin noile reguli?
Din afacerea Nordis, în care numeroși cumpărători au descoperit că apartamentul lor fusese vândut și altcuiva și că banii nu se mai aflau în proiectul lor. Afacerea s-a sprijinit pe trei breșe: acorduri private neînscrise, avansuri mari fără nicio ancorare și mutarea fondurilor între proiecte. Legea 207/2025 („Legea Nordis”), în vigoare de la 11 decembrie 2025, ale cărei reguli se regăsesc din 25.8.2026 în art. 422 alin. (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), a fost concepută pentru a închide fiecare dintre ele.
Avansurile intră într-un cont separat, dedicat proiectului, pe numele dezvoltatorului; folosirea banilor în alt scop atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri anuală.
Există în România un mecanism fiduciar, o garanție sau o asigurare pentru avansuri?
| Ce căutați | Ce există în România | Ce înseamnă pentru dumneavoastră |
|---|---|---|
| Mecanism fiduciar | Nu există un mecanism fiduciar în sensul israelian. Există un cont bancar separat, dedicat proiectului, pe numele dezvoltatorului | Avansurile sunt destinate exclusiv construirii proiectului; orice altă utilizare atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri anuală a dezvoltatorului |
| Garanție bancară | Legea nu impune o garanție pentru fiecare plată | Protecția constă în plafoane de cheltuire pe etape și în înscriere, nu într-o garanție |
| Asigurare | Nu există obligația asigurării avansurilor. Există obligația unei asigurări de răspundere pe 10 ani pentru daunele ulterioare recepției clădirii, prezentată la începerea lucrărilor (art. 556) | Asigurarea protejează casa, nu banii pe care i-ați plătit |
| Înscriere | Notarul depune antecontractul spre înscriere până în următoarea zi lucrătoare | O vânzare dublă devine vizibilă în extrasul de carte funciară |
Fondul de Garantare a Depozitelor Bancare (FGDB) garantează depozitele în funcție de deponent, până la 100.000 de euro la fiecare bancă. Contul dedicat este înregistrat pe numele dezvoltatorului, de aceea nu presupuneți că vă acoperă pe dumneavoastră. Întrebați-vă avocatul ce acoperă, dacă acoperă ceva, din perspectiva dumneavoastră.
Cât din bani poate cheltui dezvoltatorul și când?
Este important să faceți distincția: legea nu stabilește cât veți plăti la fiecare etapă, ci cât poate retrage dezvoltatorul din cont. De aici rezultă traseul:
- Rezervare: până la 5% din preț, pentru cel mult 60 de zile. Depășirea plafonului atrage nulitatea acordului. Dacă antecontractul nu se semnează din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie totul în termen de 30 de zile.
- Antecontract în fața notarului, înscris în cartea funciară pe pagina unității dumneavoastră.
- Structură: din cont se pot cheltui până la 25% din preț.
- Instalații: numai după finalizarea structurii, încă până la 20%.
- Restul: spre finalizarea construcției și a contractului definitiv.
Graficul dumneavoastră de plăți este stabilit prin contract, de aceea cereți să îl vedeți în forma de proiect. Un grafic bun leagă fiecare plată de o etapă care poate fi verificată prin ștampila dirigintelui de șantier, iar toate plățile intră în contul dedicat. Dacă o parte din preț este finanțată printr-un credit ipotecar de la o bancă românească (de regulă până la 70%, sub rezerva aprobării băncii), obțineți în scris la ce etapă transferă banca partea sa și în ce cont și verificați că aceasta corespunde graficului din contract.
Cine semnează ce pe parcurs?
| Participant | Rolul |
|---|---|
| Notarul | Vă pune să semnați antecontractul și îl depune spre înscriere în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare. Fără autorizație de construire înscrisă și fără extras de carte funciară pentru unitate, nu are voie să vă pună să semnați |
| Dezvoltatorul | Titularul contului dedicat, care se obligă prin contract ca avansurile să intre în acesta |
| Dirigintele de șantier | Aplică ștampila „bun de plată” pe fiecare cheltuială; fără ștampilă banii nu pot fi folosiți |
| Dumneavoastră | Semnați contractul și cereți să cuprindă graficul de plăți și numărul contului dedicat |
Cum verificați toate acestea singuri?
- Cereți în scris numele băncii, numele titularului contului și numărul contului dedicat, precum și o confirmare a băncii privind existența acestuia.
- Cereți numele dirigintelui de șantier care semnează cheltuielile.
- Comparați numărul contului din antecontract cu fiecare ordin de plată. Date de cont „noi” primite prin e-mail: vă opriți și sunați.
- La câteva zile după semnare, obțineți un extras de carte funciară pentru unitate pe site-ul ePay al ANCPI (la un cost de 20 de lei) și verificați că antecontractul sau cererea de înscriere a acestuia apare în el.
- Verificați societatea dezvoltatorului în registrul comerțului (ONRC) și în Buletinul procedurilor de insolvență.
- Înainte de plata unei etape, cereți confirmarea dirigintelui de șantier privind finalizarea acesteia.
- Lăsați un avocat care vă reprezintă doar pe dumneavoastră să citească contractul. Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator.
O solicitare de a „transfera în contul obișnuit al societății” în locul contului dedicat este un motiv să vă opriți. Avansurile trebuie să intre în contul dedicat al proiectului, iar numărul acestuia trebuie să apară în contract.
Ce nu vă oferă legea?
Corectitudinea impune să spunem și acest lucru. Regulile protejează traseul banilor, dar nu garantează finalizarea construcției, nu stabilesc o despăgubire fixă pentru întârziere și nu spun dacă prețul este corect. Acestea trebuie reglementate în contract: termenele de predare, despăgubirea pentru întârziere, drepturile de reziliere și de restituire și ce se întâmplă dacă dezvoltatorul se blochează.
Ce trebuie făcut înainte de a plăti și cum vă însoțim
Întrebarea „la ce bancă stau banii, pe numele cui și cine aprobă fiecare retragere?” nu este o lipsă de încredere; este exact întrebarea la care noile reguli au fost construite să răspundă. Verificăm antecontractul, graficul de plăți și datele contului dedicat și completăm în contract ceea ce legea nu oferă. Actele potrivit dreptului român, precum semnarea și înscrierea, sunt efectuate de un notar și de avocați autorizați în România.
Cele de mai sus sunt informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Descrierea legii este un rezumat; textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial.
Întrebări frecvente
Există în România o garanție bancară pentru avansuri, ca în legea israeliană privind vânzarea de apartamente?
Nu ca obligație. Legea 207/2025 nu impune o garanție pentru fiecare plată. În locul ei există un cont dedicat proiectului, plafoane pentru retragerea banilor în funcție de etapele construcției, un antecontract notarial și înscrierea în cartea funciară.
Ce se întâmplă cu taxa de rezervare dacă tranzacția nu se realizează?
Taxa de rezervare este limitată la 5% din preț și la 60 de zile, iar depășirea plafonului atrage nulitatea acordului. Dacă antecontractul nu se semnează din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie banii integral în termen de 30 de zile.
Are voie dezvoltatorul să îmi ceară să plătesc în contul obișnuit al societății?
Avansurile trebuie să intre în contul dedicat al proiectului, iar numărul acestuia trebuie să apară în contract. O solicitare de a transfera în alt cont este un semnal de alarmă care justifică oprirea și verificarea împreună cu avocatul.
Cum vă asigurați că antecontractul a fost înscris?
Obțineți un extras de carte funciară pentru unitate pe site-ul ePay al ANCPI la câteva zile după semnare și verificați că antecontractul sau cererea de înscriere a acestuia apare în el.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Portal Legislativ - Legea 207/2025 și Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- ePay ANCPI - extras de carte funciară online
- FGDB - Fondul de Garantare a Depozitelor Bancare
- ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.