باختصار
لا يوجد في رومانيا التزام بكفالة مصرفية على كل دفعة كما في قانون البيع الإسرائيلي، ولا يوجد ائتمان (أمانة) بالمفهوم الإسرائيلي. وتقوم حماية الدفعات المقدمة عند الشراء على الخريطة على قواعد القانون 207/2025: رسم حجز حتى 5% ولمدة حتى 60 يومًا، وعقد تمهيدي موثَّق لدى كاتب عدل يُسجَّل في السجل العقاري، وحساب مصرفي مخصص للمشروع ينفق منه المطوّر على مراحل وبموافقة مشرف. والقانون يحمي مسار الأموال، لكنه لا يضمن إتمام البناء.
أبرز النقاط
- 1لا يوجد التزام بكفالة مصرفية على كل دفعة. وبدلًا منها: حدود قصوى للإنفاق على مراحل، وحساب مخصص، وعقد تمهيدي موثَّق لدى كاتب عدل، وتسجيل.
- 2تدخل الدفعات المقدمة إلى حساب منفصل ومخصص للمشروع باسم المطوّر؛ ويترتب على استخدام المال لغرض آخر غرامة بنسبة 1% من رقم الأعمال السنوي.
- 3يُسمح بالإنفاق من الحساب حتى 25% من السعر على الهيكل، وبعده فقط حتى 20% على الأنظمة، وكل إنفاق بختم «bun de plată» من مدير الإشراف.
- 4تأمين المسؤولية لمدة 10 سنوات يحمي البيت بعد الاستلام، لا الدفعات المقدمة؛ وضمان الودائع لدى FGDB يسري بحسب المودِع، وهو المطوّر.
- 5ثلاثة أسئلة لكل مطوّر، كتابةً: في أي بنك الحساب، وباسم من، ومن يوافق على كل سحب.
من اشترى شقة على الخريطة في إسرائيل اعتاد الحصول على ضمانة عن كل شيكل دفعه. ولذلك يُطرح سؤال «أين أموالي حتى التسليم؟» لدى كل مشترٍ إسرائيلي تقريبًا في رومانيا، وعن حق. والإجابة الصريحة هي أن الآلية في رومانيا مبنية على نحو مختلف. ويُستحسن فهمها قبل تحويل يورو واحد، لمعرفة ما تمنحه، وما يجب استكماله في العقد.
من أين جاءت القواعد الجديدة؟
من قضية Nordis، التي اكتشف فيها كثير من المشترين أن شقتهم بيعت أيضًا لشخص آخر وأن الأموال لم تعد في مشروعهم. واستندت القضية إلى ثلاث ثغرات: اتفاقات خاصة غير مسجَّلة، ودفعات مقدمة مرتفعة دون أي ضابط، ونقل الأموال بين المشاريع. وجاء القانون 207/2025 («قانون Nordis»)، النافذ منذ 11 ديسمبر 2025 والذي ترد قواعده منذ 25.8.2026 في المواد 422(6)-(11) من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، لسدّ كل واحدة منها.
تدخل الدفعات المقدمة إلى حساب منفصل ومخصص للمشروع باسم المطوّر؛ ويترتب على استخدام المال لغرض آخر غرامة بنسبة 1% من رقم الأعمال السنوي.
هل يوجد في رومانيا ائتمان أو كفالة أو تأمين على الدفعات المقدمة؟
| ما الذي يُبحث عنه | ما الموجود في رومانيا | المعنى بالنسبة لكم |
|---|---|---|
| الائتمان (الأمانة) | لا يوجد ائتمان بالمفهوم الإسرائيلي. يوجد حساب مصرفي منفصل ومخصص للمشروع، باسم المطوّر | الدفعات المقدمة مخصصة لبناء المشروع فقط؛ ويترتب على أي استخدام آخر غرامة بنسبة 1% من رقم الأعمال السنوي للمطوّر |
| الكفالة المصرفية | القانون لا يشترط كفالة على كل دفعة | الحماية هي حدود قصوى للإنفاق على مراحل وتسجيل، لا كفالة |
| التأمين | لا يوجد التزام بالتأمين على الدفعات المقدمة. يوجد التزام بتأمين مسؤولية لمدة 10 سنوات عن الأضرار بعد استلام المبنى، يُقدَّم في بداية الأعمال (المادة 556) | التأمين يحمي البيت، لا المال الذي دفعتموه |
| التسجيل | يقدّم الكاتب العدل العقد التمهيدي للتسجيل حتى يوم العمل التالي | البيع المزدوج ينكشف في المستخرج |
يضمن صندوق ضمان الودائع المصرفية (FGDB) الودائع بحسب المودِع، حتى 100,000 يورو في كل بنك. والحساب المخصص مسجَّل باسم المطوّر، ولذلك لا تفترضوا أنه يؤمّنكم. اسألوا محاميكم عمّا يغطيه بالنسبة لكم، إن كان يغطي شيئًا أصلًا.
كم من المال يحق للمطوّر إنفاقه، ومتى؟
من المهم التمييز: القانون لا يحدد كم ستدفعون في كل مرحلة، بل كم يحق للمطوّر أن ينفق من الحساب. ومن هنا يُستمد المسار:
- الحجز: حتى 5% من السعر، لمدة تصل إلى 60 يومًا. وتجاوز الحد الأقصى يُبطل الاتفاق. وإذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي بخطأ المطوّر وحده، فإنه يعيد كل شيء خلال 30 يومًا.
- عقد تمهيدي أمام كاتب عدل، يُسجَّل في صفحة وحدتكم في السجل العقاري.
- الهيكل: يُسمح بالإنفاق من الحساب حتى 25% من السعر.
- الأنظمة: فقط بعد اكتمال الهيكل، حتى 20% إضافية.
- الرصيد المتبقي: قرب انتهاء البناء والعقد النهائي.
يحدد العقد جدول دفعاتكم، ولذلك اطلبوا رؤيته في المسودة. فالجدول الجيد يربط كل دفعة بمرحلة يمكن التحقق منها بختم مدير الإشراف، وتدخل جميع الدفعات إلى الحساب المخصص. وإذا كان جزء من السعر ممولًا برهن عقاري من بنك روماني (عادةً حتى 70%، رهنًا بموافقة البنك)، فاحصلوا كتابةً على تحديد المرحلة التي يحوّل فيها البنك حصته وإلى أي حساب، وتحققوا من توافق ذلك مع الجدول الوارد في العقد.
من يوقّع على ماذا في الطريق؟
| الجهة | الدور |
|---|---|
| الكاتب العدل | يتولى توقيع العقد التمهيدي ويقدّمه للتسجيل يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي. ومن دون رخصة بناء مسجَّلة ومستخرج للوحدة، لا يجوز له أن يُجري معكم التوقيع |
| المطوّر | صاحب الحساب المخصص، ويلتزم في العقد بأن تدخل الدفعات المقدمة إليه |
| مدير الإشراف في الموقع (diriginte de șantier) | يختم «bun de plată» («معتمد للدفع») على كل إنفاق؛ ومن دون الختم يُحظر استخدام المال |
| أنتم | توقّعون على العقد، وتطالبون بأن يتضمن جدول الدفعات ورقم الحساب المخصص |
كيف تتحققون من كل ذلك بأنفسكم؟
- اطلبوا كتابةً اسم البنك، واسم صاحب الحساب، ورقم الحساب المخصص، وإثباتًا من البنك على وجوده.
- اطلبوا اسم مدير الإشراف الذي يوقّع على النفقات.
- قارنوا رقم الحساب في العقد التمهيدي بكل أمر دفع. وبيانات حساب «جديدة» في البريد الإلكتروني: توقفوا واتصلوا.
- بعد التوقيع ببضعة أيام، استخرجوا مستخرجًا للوحدة عبر موقع ePay التابع لـ ANCPI (بتكلفة 20 لاي)، وتحققوا من ظهور العقد التمهيدي أو طلب تسجيله فيه.
- افحصوا شركة المطوّر في السجل التجاري (ONRC) وفي نشرة إجراءات الإعسار.
- قبل دفع مرحلة، اطلبوا موافقة مدير الإشراف على اكتمالها.
- اطلبوا من محامٍ يمثلكم وحدكم أن يقرأ العقد. فمحامي المطوّر يمثل المطوّر.
طلب «التحويل إلى الحساب العادي للشركة» بدلًا من الحساب المخصص سبب للتوقف. فالدفعات المقدمة يجب أن تدخل إلى الحساب المخصص للمشروع، ويجب أن يرد رقمه في العقد.
ما الذي لا يمنحكم إياه القانون؟
الإنصاف يقتضي قول هذا أيضًا. فالقواعد تحمي مسار الأموال، لكنها لا تضمن إتمام البناء، ولا تحدد تعويضًا ثابتًا عن التأخير، ولا تقول ما إذا كان السعر عادلًا. وهذه أمور يجب تنظيمها في العقد: مواعيد التسليم، والتعويض عن التأخير، وحقوق الفسخ والاسترداد، وما يحدث إذا تعثّر المطوّر.
ما الذي يُفعل قبل الدفع، وكيف نرافقكم
سؤال «في أي بنك توجد الأموال، وباسم من، ومن يوافق على كل سحب؟» ليس انعدامًا للثقة؛ بل هو تحديدًا السؤال الذي بُنيت القواعد الجديدة للإجابة عنه. ونحن نفحص العقد التمهيدي وجدول الدفعات وبيانات الحساب المخصص، ونستكمل في العقد ما لا يمنحه القانون. أما الإجراءات وفقًا للقانون الروماني، كالتوقيع والتسجيل، فيتولاها كاتب عدل ومحامون مرخَّصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية لحالة بعينها. ووصف القانون موجز؛ والنص الملزم هو المنشور في Monitorul Oficial.
أسئلة شائعة
هل توجد في رومانيا كفالة مصرفية على الدفعات المقدمة كما في قانون البيع الإسرائيلي؟
ليس كالتزام. فالقانون 207/2025 لا يشترط كفالة على كل دفعة. وبدلًا منها يوجد حساب مخصص للمشروع، وحدود قصوى لإنفاق الأموال بحسب مراحل البناء، وعقد تمهيدي موثَّق لدى كاتب عدل، وتسجيل في السجل العقاري.
ماذا يحدث لرسم الحجز إذا لم تتم الصفقة؟
يقتصر رسم الحجز على 5% من السعر و60 يومًا، وتجاوز الحد الأقصى يُبطل الاتفاق. وإذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي بخطأ المطوّر وحده، فإنه يعيد المال كاملًا خلال 30 يومًا.
هل يحق للمطوّر أن يطلب مني الدفع إلى الحساب العادي للشركة؟
يجب أن تدخل الدفعات المقدمة إلى الحساب المخصص للمشروع، ويجب أن يرد رقمه في العقد. وطلب التحويل إلى حساب آخر علامة تحذير تبرر التوقف والفحص مع المحامي.
كيف يُتأكد من تسجيل العقد التمهيدي؟
يُستخرج مستخرج للوحدة عبر موقع ePay التابع لـ ANCPI بعد التوقيع ببضعة أيام، ويُتحقق من ظهور العقد أو طلب تسجيله فيه.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Portal Legislativ - Legea 207/2025 și Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- ePay ANCPI - extras de carte funciară online
- FGDB - Fondul de Garantare a Depozitelor Bancare
- ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.