Коротко
В Румынии нет обязательной банковской гарантии на каждый платёж, как по израильскому Закону о продаже (квартир), и нет доверительного управления в израильском понимании. Защита авансов при покупке на стадии котлована основана на правилах Закона 207/2025: плата за бронирование до 5% и до 60 дней, нотариальный предварительный договор, регистрируемый в реестре недвижимости, и специальный банковский счёт проекта, с которого застройщик расходует средства поэтапно и с одобрения технического надзора. Закон защищает путь движения денег, но не гарантирует завершения строительства.
Главное
- 1Обязательной банковской гарантии на каждый платёж нет. Вместо неё: поэтапные лимиты расходования, специальный счёт, нотариальный предварительный договор и регистрация.
- 2Авансы поступают на отдельный специальный счёт проекта на имя застройщика; использование денег на иные цели влечёт штраф в размере 1% от годового оборота.
- 3Со счёта разрешено расходовать до 25% цены на каркас и только после этого до 20% на инженерные системы, каждый расход с отметкой «bun de plată» руководителя технического надзора.
- 4Страхование ответственности на 10 лет защищает дом после приёмки, а не авансы; а гарантирование вкладов FGDB действует по вкладчику, которым является застройщик.
- 5Три вопроса каждому застройщику, в письменной форме: в каком банке счёт, на чьё имя и кто одобряет каждое списание.
Тот, кто покупал квартиру на стадии котлована в Израиле, привык получать обеспечение на каждый уплаченный шекель. Поэтому вопрос «где мои деньги до передачи?» возникает почти у каждого израильского покупателя в Румынии, и это справедливо. Честный ответ: механизм в Румынии устроен иначе. Его стоит понять до того, как вы переведёте хотя бы один евро, чтобы знать, что он даёт и что нужно дополнить в договоре.
Откуда появились новые правила?
Из дела Nordis, в котором многие покупатели обнаружили, что их квартира была продана также кому-то другому и что деньги уже не находятся в их проекте. Дело опиралось на три лазейки: незарегистрированные частные соглашения, высокие авансы без какой-либо привязки и перемещение средств между проектами. Закон 207/2025 («закон Nordis»), действующий с 11 декабря 2025 года, правила которого с 25.8.2026 содержатся в статьях 422(6)-(11) Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), призван закрыть каждую из них.
Авансы поступают на отдельный специальный счёт проекта на имя застройщика; использование денег на иные цели влечёт штраф в размере 1% от годового оборота.
Есть ли в Румынии доверительное управление, гарантия или страхование авансов?
| Что ищут | Что существует в Румынии | Что это значит для вас |
|---|---|---|
| Доверительное управление | Доверительного управления в израильском понимании нет. Есть отдельный специальный банковский счёт проекта на имя застройщика | Авансы предназначены только для строительства проекта; иное использование влечёт штраф в размере 1% от годового оборота застройщика |
| Банковская гарантия | Закон не требует гарантии на каждый платёж | Защита - это поэтапные лимиты расходования и регистрация, а не гарантия |
| Страхование | Обязательного страхования авансов нет. Есть обязательное страхование ответственности на 10 лет за ущерб после приёмки здания, которое предъявляется в начале работ (статья 556) | Страхование защищает дом, а не уплаченные вами деньги |
| Регистрация | Нотариус подаёт предварительный договор на регистрацию не позднее следующего рабочего дня | Двойная продажа обнаруживается в выписке |
Фонд гарантирования банковских вкладов (FGDB) гарантирует вклады по вкладчику, до 100 000 евро в каждом банке. Специальный счёт открыт на имя застройщика, поэтому не исходите из того, что он гарантирует вас. Спросите своего адвоката, что, если вообще что-либо, он покрывает с вашей точки зрения.
Какую часть денег застройщик вправе расходовать и когда?
Важно различать: закон определяет не то, сколько вы платите на каждом этапе, а то, сколько застройщик вправе расходовать со счёта. Из этого вытекает следующий порядок:
- Бронирование: до 5% цены на срок до 60 дней. Превышение лимита делает соглашение недействительным. Если предварительный договор не подписан исключительно по вине застройщика, он возвращает всё в течение 30 дней.
- Предварительный договор у нотариуса, который регистрируется на листе вашей единицы в реестре недвижимости.
- Каркас: со счёта разрешено расходовать до 25% цены.
- Инженерные системы: только после завершения каркаса, ещё до 20%.
- Остаток: ближе к завершению строительства и окончательному договору.
Ваш график платежей определяет договор, поэтому попросите показать его в проекте договора. Хороший график привязывает каждый платёж к этапу, который можно проверить по отметке руководителя технического надзора, и все платежи поступают на специальный счёт. Если часть цены финансируется ипотекой румынского банка (как правило до 70%, при условии одобрения банком), получите письменное подтверждение того, на каком этапе банк перечисляет свою часть и на какой счёт, и проверьте, что это соответствует графику в договоре.
Кто что подписывает по ходу?
| Участник | Роль |
|---|---|
| Нотариус | Оформляет подписание предварительного договора и подаёт его на регистрацию в день подписания или на следующий рабочий день. Без зарегистрированного разрешения на строительство и без выписки по единице он не вправе оформлять с вами подписание |
| Застройщик | Владелец специального счёта, обязующийся в договоре, что авансы будут поступать на этот счёт |
| Руководитель технического надзора на объекте (diriginte de șantier) | Ставит отметку «bun de plată» («одобрено к оплате») на каждый расход; без этой отметки использовать деньги запрещено |
| Вы | Подписываете договор и требуете, чтобы в нём были указаны график платежей и номер специального счёта |
Как проверить всё это самостоятельно?
- Запросите в письменной форме название банка, имя владельца счёта и номер специального счёта, а также подтверждение банка о его существовании.
- Запросите имя руководителя технического надзора, подписывающего расходы.
- Сверяйте номер счёта в предварительном договоре с каждым платёжным поручением. «Новые» реквизиты счёта в электронном письме: остановитесь и позвоните.
- Через несколько дней после подписания получите выписку по единице на сайте ePay ведомства ANCPI (стоимость 20 леев) и проверьте, что в ней указан предварительный договор или заявление о его регистрации.
- Проверьте компанию застройщика в торговом реестре (ONRC) и в бюллетене процедур несостоятельности.
- Перед оплатой этапа запросите подтверждение руководителя технического надзора о его завершении.
- Поручите прочитать договор адвокату, представляющему только вас. Адвокат застройщика представляет застройщика.
Просьба «перевести на обычный счёт компании» вместо специального счёта - повод остановиться. Авансы должны поступать на специальный счёт проекта, а его номер должен быть указан в договоре.
Чего закон вам не даёт?
Справедливости ради нужно сказать и об этом. Правила защищают путь движения денег, но не гарантируют завершения строительства, не устанавливают фиксированной компенсации за просрочку и не говорят, справедлива ли цена. Это необходимо урегулировать в договоре: сроки передачи, компенсацию за просрочку, права на расторжение и возврат, а также то, что происходит, если застройщик застрял.
Что сделать до оплаты и как мы сопровождаем сделку
Вопрос «в каком банке находятся деньги, на чьё имя и кто одобряет каждое списание?» - это не недоверие; это именно тот вопрос, на который призваны ответить новые правила. Мы проверяем предварительный договор, график платежей и реквизиты специального счёта и дополняем в договоре то, чего не даёт закон. Действия по румынскому праву, такие как подписание и регистрация, совершаются нотариусом и адвокатами, имеющими лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию по конкретному случаю. Описание закона является кратким изложением; обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial.
Частые вопросы
Есть ли в Румынии банковская гарантия на авансы, как по израильскому Закону о продаже?
Не в качестве обязательной. Закон 207/2025 не требует гарантии на каждый платёж. Вместо неё есть специальный счёт проекта, лимиты расходования денег по этапам строительства, нотариальный предварительный договор и регистрация в реестре недвижимости.
Что происходит с платой за бронирование, если сделка не состоялась?
Плата за бронирование ограничена 5% цены и 60 днями, а превышение лимита делает соглашение недействительным. Если предварительный договор не подписан исключительно по вине застройщика, он возвращает деньги в полном объёме в течение 30 дней.
Вправе ли застройщик попросить меня платить на обычный счёт компании?
Авансы должны поступать на специальный счёт проекта, а его номер должен быть указан в договоре. Просьба перевести деньги на другой счёт - красный флаг, оправдывающий остановку и проверку с адвокатом.
Как убедиться, что предварительный договор зарегистрирован?
Через несколько дней после подписания получают выписку по единице на сайте ePay ведомства ANCPI и проверяют, что в ней указан договор или заявление о его регистрации.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Portal Legislativ - Legea 207/2025 și Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- ePay ANCPI - extras de carte funciară online
- FGDB - Fondul de Garantare a Depozitelor Bancare
- ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.