בקצרה
ברומניה אין חובת ערבות בנקאית על כל תשלום כמו בחוק המכר הישראלי, ואין נאמנות במובן הישראלי. ההגנה על מקדמות בקנייה על הנייר מבוססת על כללי חוק 207/2025: דמי שריון עד 5% ועד 60 יום, חוזה מקדים נוטריוני שנרשם בפנקס המקרקעין, וחשבון בנק ייעודי לפרויקט שממנו היזם מוציא לפי שלבים ובאישור מפקח. החוק מגן על מסלול הכסף, אבל לא מבטיח שהבנייה תושלם.
הנקודות החשובות
- 1אין חובת ערבות בנקאית על כל תשלום. במקומה: תקרות הוצאה לפי שלבים, חשבון ייעודי, חוזה מקדים נוטריוני ורישום.
- 2המקדמות נכנסות לחשבון נפרד וייעודי לפרויקט, על שם היזם; שימוש בכסף למטרה אחרת גורר קנס של 1% מהמחזור השנתי.
- 3מהחשבון מותר להוציא עד 25% מהמחיר לשלד, ורק אחריו עד 20% למערכות, כל הוצאה בחותמת ״bun de plată״ של מנהל הפיקוח.
- 4ביטוח האחריות ל-10 שנים מגן על הבית אחרי הקבלה, לא על המקדמות; וביטוח הפיקדונות של FGDB חל לפי המפקיד, שהוא היזם.
- 5שלוש שאלות לכל יזם, בכתב: באיזה בנק החשבון, על שם מי, ומי מאשר כל משיכה.
מי שקנה דירה על הנייר בישראל רגיל לקבל בטוחה על כל שקל ששילם. לכן השאלה ״איפה הכסף שלי עד המסירה?״ עולה כמעט אצל כל רוכש ישראלי ברומניה, ובצדק. התשובה הכנה היא שהמנגנון ברומניה בנוי אחרת. כדאי להבין אותו לפני שמעבירים אירו אחד, כדי לדעת מה הוא נותן, ומה צריך להשלים בחוזה.
מאיפה הגיעו הכללים החדשים?
מפרשת נורדיס, שבה רוכשים רבים גילו שהדירה שלהם נמכרה גם למישהו אחר ושהכסף כבר אינו בפרויקט שלהם. הפרשה נשענה על שלוש פרצות: הסכמים פרטיים שלא נרשמו, מקדמות גבוהות בלי עוגן, וניוד כספים בין פרויקטים. חוק 207/2025 (״חוק נורדיס״), שבתוקף מ-11 בדצמבר 2025 ושהכללים שלו מופיעים מאז 25.8.2026 בסעיפים 422(6)-(11) לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), נועד לסגור כל אחת מהן.
המקדמות נכנסות לחשבון נפרד וייעודי לפרויקט, על שם היזם; שימוש בכסף למטרה אחרת גורר קנס של 1% מהמחזור השנתי.
יש ברומניה נאמנות, ערבות או ביטוח על המקדמות?
| מה מחפשים | מה קיים ברומניה | המשמעות לכם |
|---|---|---|
| נאמנות | אין נאמנות במובן הישראלי. יש חשבון בנק נפרד וייעודי לפרויקט, על שם היזם | המקדמות מיועדות רק לבניית הפרויקט; שימוש אחר גורר קנס של 1% מהמחזור השנתי של היזם |
| ערבות בנקאית | החוק אינו מחייב ערבות על כל תשלום | ההגנה היא תקרות הוצאה לפי שלבים ורישום, לא ערבות |
| ביטוח | אין חובת ביטוח על המקדמות. יש חובת ביטוח אחריות ל-10 שנים לנזקים אחרי קבלת הבניין, שמוצג בתחילת העבודות (סעיף 556) | הביטוח מגן על הבית, לא על הכסף ששילמתם |
| רישום | הנוטריון מגיש את החוזה המקדים לרישום עד יום העסקים הבא | מכירה כפולה נחשפת בנסח |
קרן ביטוח הפיקדונות הבנקאיים (FGDB) מבטחת פיקדונות לפי המפקיד, עד 100,000 אירו בכל בנק. החשבון הייעודי רשום על שם היזם, ולכן אל תניחו שהוא מבטח אתכם. שאלו את עורך הדין שלכם מה, אם בכלל, הוא מכסה מבחינתכם.
כמה מהכסף היזם רשאי להוציא, ומתי?
חשוב להבחין: החוק לא קובע כמה תשלמו בכל שלב, אלא כמה היזם רשאי להוציא מהחשבון. מכאן נגזר המסלול:
- שריון: עד 5% מהמחיר, לעד 60 יום. חריגה מהתקרה פוסלת את ההסכם. אם החוזה המקדים לא נחתם באשמתו הבלעדית של היזם, הוא משיב הכול בתוך 30 יום.
- חוזה מקדים בפני נוטריון, שנרשם בדף היחידה שלכם בפנקס המקרקעין.
- שלד: מהחשבון מותר להוציא עד 25% מהמחיר.
- מערכות: רק אחרי השלמת השלד, עד 20% נוספים.
- היתרה: לקראת סיום הבנייה והחוזה הסופי.
את לוח התשלומים שלכם קובע החוזה, ולכן בקשו לראות אותו בטיוטה. לוח טוב קושר כל תשלום לשלב שאפשר לאמת בחותמת של מנהל הפיקוח, וכל התשלומים נכנסים לחשבון הייעודי. אם חלק מהמחיר ממומן במשכנתא מבנק רומני (בדרך כלל עד 70%, בכפוף לאישור הבנק), קבלו בכתב באיזה שלב הבנק מעביר את חלקו ולאיזה חשבון, ובדקו שזה מתאים ללוח שבחוזה.
מי חותם על מה בדרך?
| גורם | התפקיד |
|---|---|
| הנוטריון | מחתים על החוזה המקדים ומגיש אותו לרישום ביום החתימה או ביום העסקים הבא. בלי היתר בנייה רשום ובלי נסח ליחידה, אסור לו להחתים אתכם |
| היזם | בעל החשבון הייעודי, ומתחייב בחוזה שהמקדמות ייכנסו אליו |
| מנהל הפיקוח באתר (diriginte de șantier) | חותם ״bun de plată״ (״מאושר לתשלום״) על כל הוצאה; בלי החותמת אסור להשתמש בכסף |
| אתם | חותמים על החוזה, ודורשים שיופיעו בו לוח התשלומים ומספר החשבון הייעודי |
איך בודקים את כל זה בעצמכם?
- בקשו בכתב את שם הבנק, את שם בעל החשבון ואת מספר החשבון הייעודי, ואישור מהבנק על קיומו.
- בקשו את שם מנהל הפיקוח שחותם על ההוצאות.
- השוו את מספר החשבון בחוזה המקדים לכל הוראת תשלום. פרטי חשבון ״חדשים״ במייל: עוצרים ומתקשרים.
- כמה ימים אחרי החתימה, הוציאו נסח של היחידה באתר ePay של ANCPI (בעלות של 20 ליי), ובדקו שהחוזה המקדים או הבקשה לרשום אותו מופיעים בו.
- בדקו את חברת היזם במרשם החברות (ONRC) ובעלון הליכי חדלות הפירעון.
- לפני תשלום של שלב, בקשו את אישור מנהל הפיקוח על השלמתו.
- תנו לעורך דין שמייצג רק אתכם לקרוא את החוזה. עורך הדין של היזם מייצג את היזם.
בקשה ״להעביר לחשבון הרגיל של החברה״ במקום לחשבון הייעודי היא סיבה לעצור. המקדמות צריכות להיכנס לחשבון הייעודי של הפרויקט, ומספרו צריך להופיע בחוזה.
מה החוק לא נותן לכם?
הגינות מחייבת לומר גם את זה. הכללים מגנים על המסלול של הכסף, אבל אינם מבטיחים שהבנייה תושלם, אינם קובעים פיצוי קבוע על איחור, ואינם אומרים אם המחיר הוגן. את אלה צריך להסדיר בחוזה: מועדי מסירה, פיצוי על איחור, זכויות ביטול והשבה, ומה קורה אם היזם נתקע.
מה לעשות לפני שמשלמים, ואיך אנחנו מלווים
השאלה ״באיזה בנק יושב הכסף, על שם מי, ומי מאשר כל משיכה?״ אינה חוסר אמון; היא בדיוק השאלה שהכללים החדשים נבנו לענות עליה. אנחנו בודקים את החוזה המקדים, את לוח התשלומים ואת פרטי החשבון הייעודי, ומשלימים בחוזה את מה שהחוק לא נותן. הפעולות לפי הדין הרומני, כמו החתימה והרישום, נעשות בידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. תיאור החוק הוא תמצית; הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial.
שאלות נפוצות
יש ברומניה ערבות בנקאית על מקדמות כמו בחוק המכר?
לא כחובה. חוק 207/2025 אינו מחייב ערבות על כל תשלום. במקומה יש חשבון ייעודי לפרויקט, תקרות על הוצאת הכסף לפי שלבי הבנייה, חוזה מקדים נוטריוני ורישום בפנקס המקרקעין.
מה קורה לדמי השריון אם העסקה לא יוצאת לפועל?
דמי השריון מוגבלים ל-5% מהמחיר ול-60 יום, וחריגה מהתקרה פוסלת את ההסכם. אם החוזה המקדים לא נחתם באשמתו הבלעדית של היזם, הוא משיב את הכסף במלואו בתוך 30 יום.
מותר ליזם לבקש שאשלם לחשבון הרגיל של החברה?
המקדמות צריכות להיכנס לחשבון הייעודי של הפרויקט, ומספרו צריך להופיע בחוזה. בקשה להעביר לחשבון אחר היא דגל אדום שמצדיק עצירה ובדיקה עם עורך הדין.
איך מוודאים שהחוזה המקדים נרשם?
מוציאים נסח של היחידה באתר ePay של ANCPI כמה ימים אחרי החתימה, ובודקים שהחוזה או הבקשה לרשום אותו מופיעים בו.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Portal Legislativ - Legea 207/2025 și Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor)
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- ePay ANCPI - extras de carte funciară online
- FGDB - Fondul de Garantare a Depozitelor Bancare
- ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.