Moștenirea unei proprietăți în România: ce lege se aplică, cum se desfășoară procedura la notar și când se plătește impozit

În ziua semnării unei achiziții în România se discută despre preț, despre data predării și despre finanțare. Aproape nimeni nu întreabă ce se va întâmpla cu proprietatea dacă proprietarul trece în neființă. Însă o proprietate în străinătate este cumpărată de multe ori pentru a trece la generația următoare, iar cine nu reglementează acest aspect din timp le lasă moștenitorilor o procedură într-o țară străină, într-o limbă străină și în fața unor instituții pe care nu le cunosc. Vestea bună: cu câțiva pași simpli în ziua cumpărării, procedura poate fi ordonată și previzibilă.

1Ce lege se aplică unei proprietăți din România deținute de un rezident israelian?

Ca regulă, legea statului în care defunctul își avea reședința obișnuită la data decesului, adică de cele mai multe ori legea israeliană. România este membră a Uniunii Europene, astfel că i se aplică Regulamentul european privind succesiunile 650/2012, pentru persoanele decedate la 17 august 2015 sau ulterior.

• Regula: se aplică legea reședinței obișnuite a defunctului la data decesului.
• Alegerea legii: o persoană poate stabili prin testament ca întreaga succesiune să fie guvernată de legea cetățeniei sale.
• Aplicare universală: legea desemnată se aplică chiar și atunci când este legea unui stat care nu este membru al Uniunii, precum Israelul.

Este important să distingem între legea care stabilește cine moștenește și procedura însăși. Chiar și atunci când se aplică legea israeliană, transferul proprietății și înscrierea ei se fac în România, potrivit regulilor românești, la un notar român.

2Ce se schimbă atunci când se aplică legea română?

Dacă defunctul era rezident în România sau a ales legea română, se aplică regulile Codului civil român. Două reguli îi surprind de obicei pe cei care vin din Israel:

• Rezerva succesorală. Soțul supraviețuitor, descendenții și părinții sunt „moștenitori rezervatari”, iar fiecare dintre ei are dreptul la jumătate din ceea ce ar fi primit ca moștenitor legal, chiar dacă testamentul prevede altfel.
• Un an pentru a decide. Moștenitorul trebuie să accepte sau să renunțe la moștenire în termen de un an de la data deschiderii acesteia, care este, de regulă, data decesului.

3Cum se desfășoară procedura succesorală în România?

1. Sesizarea notarului. Atunci când ultimul domiciliu al defunctului se afla în afara României, este competent primul notar sesizat, cu condiția ca în circumscripția sa să se afle un bun imobil din masa succesorală. Notarii pot fi identificați prin Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.
2. Depunerea documentelor, traduse în limba română și apostilate, acolo unde este necesar.
3. Deschiderea dosarului: notarul stabilește cine sunt moștenitorii și, dacă există un testament, validitatea acestuia.
4. Certificatul de moștenitor: documentul care stabilește cine moștenește și care este cota fiecăruia.
5. Înscrierea pe numele moștenitorilor în cartea funciară ținută de ANCPI.

Semnarea notarială în România nu se face de la distanță. Un moștenitor care nu se poate prezenta poate da o procură unui reprezentant care să acționeze în numele său în fața notarului; despre procura pentru acte în România am scris pe larg în ghidul privind cumpărarea de la distanță.

4Există impozit pe moștenire pentru o proprietate din România?

Potrivit Codului fiscal român, nu se datorează impozit pentru transferul prin moștenire dacă procedura la notar se finalizează în termen de doi ani de la data decesului. Dacă se finalizează mai târziu, moștenitorii plătesc 1% din valoarea proprietății.

Doi ani par mult, dar găsirea documentelor, apostilele, traducerile și coordonarea cu un notar din străinătate îi consumă repede. Acesta este cel mai puternic motiv practic pentru a deschide procedura fără întârziere.

În Israel nu există în prezent impozit pe moștenire, dar o vânzare ulterioară a proprietății de către moștenitori poate fi impozabilă, iar atunci intră în joc convenția de evitare a dublei impuneri dintre Israel și România. Aspectul israelian se verifică împreună cu un consultant fiscal și cu Autoritatea Fiscală din Israel.

5Pot moștenitorii străini să moștenească teren în România?

Articolul 44 din Constituția României permite în mod expres cetățenilor străini să dobândească teren prin moștenire legală. Moștenirea testamentară și, în general, proprietatea cetățenilor din afara Uniunii asupra terenurilor reprezintă o chestiune care necesită o analiză individuală, mai ales în cazul vilelor care includ teren. Regulile privind proprietatea asupra terenului sunt explicate în ghidul nostru despre înscrierea terenului pe numele unui cumpărător israelian.

6Ce merită reglementat încă din ziua cumpărării?

1. Un testament care se referă expres la proprietatea din România și, dacă este cazul, o alegere expresă a legii cetățeniei.
2. Un singur dosar, despre care moștenitorii știu, cu contractele, extrasul de carte funciară și datele notarului.
3. Analiza proprietății comune cu soțul sau soția, după consultanță.
4. Înțelegerea faptului că moștenitorii vor avea nevoie de NIF dacă vând sau închiriază, chiar dacă nu este necesar să îl obțină din timp.
5. Rețineți că procura încetează la deces; nu este un substitut pentru planificarea succesorală.

7Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Discuția despre moștenire își are locul în etapa antecontractului, nu în etapa în care este deja necesară. Îi ajutăm pe cumpărători să gândească structura de proprietate, coordonăm testamentul israelian cu proprietatea din România și îi însoțim pe moștenitori în fața notarului român atunci când procedura se deschide. Procedura propriu-zisă, certificatul de moștenitor și înscrierea sunt efectuate de un notar și de avocați autorizați în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.