باختصار
ينتقل العقار في رومانيا إلى الورثة عبر إجراءات إرث لدى كاتب عدل روماني، تنتهي بشهادة وراثة وتعديل التسجيل في السجل العقاري. ووفقًا للائحة الإرث الأوروبية 650/2012، يسري كقاعدة عامة قانون محل الإقامة المعتادة للمورِّث وقت وفاته، ما لم يختر في وصيته قانون جنسيته. ولا تُفرض ضريبة على الانتقال إذا انتهت الإجراءات خلال سنتين من الوفاة؛ وبعد سنتين تُدفع نسبة 1% من قيمة العقار.
أبرز النقاط
- 1تسري لائحة الإرث الأوروبية على الوفيات اعتبارًا من 17 أغسطس 2015، وتقرر كقاعدة عامة قانون محل الإقامة المعتادة للمورِّث، حتى عندما يكون هذا القانون إسرائيليًّا.
- 2تجري الإجراءات والتسجيل نفسها في رومانيا، لدى كاتب عدل روماني، ووفقًا للقواعد الرومانية.
- 3لا تُفرض ضريبة على الانتقال بالإرث إذا انتهت الإجراءات خلال سنتين من الوفاة؛ وبعد ذلك 1% من قيمة العقار.
- 4عندما يسري القانون الروماني، يكون للزوج والفروع والوالدين نصيب محفوظ، ويجب على الوارث قبول التركة أو رفضها خلال سنة.
- 5يجب أن تذكر الوصية المتعلقة بعقار في رومانيا هذا العقار صراحةً وأن تحدد القانون الذي سيسري.
في يوم التوقيع على شراء في رومانيا يدور الحديث عن السعر وموعد التسليم والتمويل. ولا يكاد أحد يسأل ماذا سيحدث للعقار إذا توفي مالكه. غير أن العقار في الخارج يُشترى في أحيان كثيرة لينتقل إلى الجيل التالي، ومن لا يرتب ذلك مسبقًا يترك لورثته إجراءات في دولة أجنبية، بلغة أجنبية، وأمام مؤسسات لا يعرفونها. والخبر السار: ببضع خطوات بسيطة في يوم الشراء يمكن أن تكون الإجراءات منظمة ومتوقعة.
أي قانون يسري على عقار في رومانيا يملكه مقيم في إسرائيل؟
كقاعدة عامة، قانون الدولة التي كان للمورِّث فيها محل إقامة معتادة وقت وفاته، أي القانون الإسرائيلي في الغالب. ورومانيا عضو في الاتحاد الأوروبي، ولذلك تسري فيها لائحة الإرث الأوروبية 650/2012 على من توفي في 17 أغسطس 2015 وما بعده.
- القاعدة: يسري قانون محل الإقامة المعتادة للمورِّث وقت الوفاة.
- اختيار القانون: يحق للشخص أن ينص في وصيته على أن تخضع التركة كلها لقانون جنسيته.
- السريان العالمي: يسري القانون المحدد حتى لو كان قانون دولة ليست عضوًا في الاتحاد، مثل إسرائيل.
من المهم التمييز بين القانون الذي يحدد من يرث وبين الإجراءات نفسها. فحتى عندما يسري القانون الإسرائيلي، يجري نقل العقار وتسجيله في رومانيا، وفقًا للقواعد الرومانية، لدى كاتب عدل روماني.
الوصية الإسرائيلية التي لا تذكر العقار في رومانيا ولا تحدد القانون الواجب التطبيق تترك مجالًا للنزاع، لا سيما عندما تكون للمورِّث صلات بالدولتين: جنسية رومانية، أو إقامة طويلة في رومانيا، أو زوج هناك. ومثل هذا النزاع قد ينتقل من الكاتب العدل إلى المحكمة ويستغرق وقتًا طويلًا. والصياغة الصريحة تحسم المسألة مسبقًا.
تجري الإجراءات والتسجيل نفسها في رومانيا، لدى كاتب عدل روماني، ووفقًا للقواعد الرومانية.
ما الذي يتغير عندما يسري القانون الروماني؟
إذا كان المورِّث مقيمًا في رومانيا، أو اختار القانون الروماني، تسري قواعد القانون المدني الروماني. وهناك قاعدتان تفاجئان عادةً القادمين من إسرائيل:
- النصيب المحفوظ (rezerva succesorală). الزوج والفروع والوالدان «ورثة محفوظون»، ويستحق كل منهم نصف ما كان سيحصل عليه في الإرث بحكم القانون، حتى لو نصت الوصية على خلاف ذلك.
- سنة لاتخاذ القرار. يجب على الوارث قبول التركة أو رفضها خلال سنة من تاريخ افتتاحها، وهو عادةً تاريخ الوفاة.
كيف تسير إجراءات الإرث في رومانيا؟
- التوجه إلى كاتب عدل. عندما يكون آخر محل إقامة للمورِّث خارج رومانيا، يختص أول كاتب عدل يُتوجه إليه، بشرط أن يقع في دائرته عقار من عقارات التركة. ويمكن العثور على الكتّاب العدول عبر اتحاد الكتّاب العدول في رومانيا.
- تقديم المستندات، مترجمة إلى الرومانية ومصدقة بالأبوستيل عند الاقتضاء.
- فتح الملف: يتحقق الكاتب العدل من هوية الورثة، وإذا وُجدت وصية، من صحتها.
- شهادة الوراثة (certificat de moștenitor): المستند الذي يحدد من يرث وما حصته.
- التسجيل باسم الورثة في السجل العقاري الذي تديره ANCPI.
| المستند | ملاحظة |
|---|---|
| شهادة الوفاة | مع أبوستيل وترجمة إلى الرومانية |
| مستندات القرابة | شهادات الميلاد والزواج |
| الوصية، إن وُجدت | وأي مستند جرى فيه اختيار القانون |
| مستندات العقار | عقد الشراء ومستخرج من السجل العقاري |
| مستندات هوية الورثة | و NIF، إذا لزم لاحقًا للبيع أو التأجير |
لا يجري التوقيع أمام الكاتب العدل في رومانيا عن بُعد. ويحق للوارث الذي لا يستطيع الحضور أن يمنح توكيلًا لممثل يعمل باسمه أمام الكاتب العدل؛ وقد فصّلنا في التوكيل للإجراءات في رومانيا في دليل الشراء عن بُعد.
هل توجد ضريبة إرث على عقار في رومانيا؟
وفقًا للقانون الضريبي الروماني، لا تُفرض ضريبة على الانتقال بالإرث إذا انتهت الإجراءات لدى الكاتب العدل خلال سنتين من تاريخ الوفاة. وإذا انتهت بعد ذلك، يدفع الورثة 1% من قيمة العقار.
تبدو السنتان مدة طويلة، لكن البحث عن المستندات، والأبوستيل، والترجمات، والتنسيق مع كاتب عدل من الخارج تستهلكها بسرعة. وهذا أقوى سبب عملي لفتح الإجراءات دون تأجيل.
على الجانب الإسرائيلي لا توجد حاليًّا ضريبة إرث، لكن بيع الورثة للعقار مستقبلًا قد يستوجب ضريبة، وعندئذ تدخل في الصورة اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا. ويُفحص الجانب الإسرائيلي مع مستشار ضريبي وأمام سلطة الضرائب الإسرائيلية.
هل يمكن للورثة الأجانب أن يرثوا أرضًا في رومانيا؟
تجيز المادة 44 من الدستور الروماني صراحةً للمواطنين الأجانب تملك الأرض بالإرث بحكم القانون. أما الإرث بالوصية، وتملك مواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد للأرض بوجه عام، فمسألة تتطلب فحصًا فرديًّا، لا سيما في الفيلات التي تشمل أرضًا. وقواعد ملكية الأرض مشروحة في دليلنا لتسجيل الأرض باسم مشترٍ إسرائيلي.
ما الذي يُستحسن ترتيبه منذ يوم الشراء؟
- وصية تتناول العقار في رومانيا صراحةً، وعند الاقتضاء، اختيار صريح لقانون الجنسية.
- ملف واحد يعلم به الورثة، يضم العقود والمستخرج وبيانات الكاتب العدل.
- دراسة الملكية المشتركة مع الزوج أو الزوجة، بعد الاستشارة.
- إدراك أن الورثة سيحتاجون إلى NIF إذا باعوا أو أجّروا، حتى لو لم يكن من الضروري استخراجه مسبقًا.
- تذكّروا أن التوكيل ينقضي بالوفاة؛ وهو ليس بديلًا عن تخطيط الإرث.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم
الحديث عن الإرث ينتمي إلى مرحلة العقد التمهيدي، لا إلى المرحلة التي تصبح فيها الحاجة إليه قائمة. نحن نساعد المشترين على التفكير في هيكل الملكية، وننسق بين الوصية الإسرائيلية والعقار في رومانيا، ونرافق الورثة أمام الكاتب العدل الروماني عند فتح الإجراءات. أما الإجراءات نفسها وشهادة الوراثة والتسجيل فيتولاها كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026 ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. وتتوقف قوانين الإرث على الظروف العائلية ومحل الإقامة؛ وقبل تخطيط الإرث استشيروا محاميًا رومانيًّا ومستشارًا ضريبيًّا في دولة الإقامة.
أسئلة شائعة
أي قانون سيسري على عقاري في رومانيا إذا كنت مقيمًا في إسرائيل؟
وفقًا للائحة الإرث الأوروبية، يسري كقاعدة عامة قانون محل الإقامة المعتادة وقت الوفاة، أي القانون الإسرائيلي في الغالب، بما في ذلك على العقار في رومانيا. ويمكن اختيار قانون الجنسية في الوصية. وتجري الإجراءات والتسجيل في رومانيا.
هل توجد ضريبة إرث في رومانيا؟
لا تُفرض ضريبة إذا انتهت إجراءات الإرث لدى الكاتب العدل خلال سنتين من الوفاة. وإذا انتهت بعد ذلك، يدفع الورثة 1% من قيمة العقار، وفقًا للقانون الضريبي.
هل يجب على الورثة الحضور إلى رومانيا؟
ليس بالضرورة. فالتوقيع أمام الكاتب العدل لا يجري عن بُعد، لكن يمكن للوارث أن يمنح توكيلًا لممثل يعمل باسمه أمام الكاتب العدل.
ما هي شهادة الوراثة في رومانيا؟
المستند الذي يصدره الكاتب العدل الروماني في نهاية الإجراءات، ويُحدَّد فيه من هم الورثة وما حصة كل منهم. وعلى أساسه يُسجَّل العقار بأسمائهم في السجل العقاري.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.