Verificarea autorizației de construire și a PUZ înainte de a cumpăra o casă în România: ce se va construi în jurul vostru și cum aflați

Majoritatea cumpărătorilor verifică doar casa: camerele, materialele, prețul. Dar valoarea unei case, mai ales a unei case cu priveliște sau într-un cartier liniștit, depinde la fel de mult de ce se poate construi pe loturile din jur. În România răspunsul la această întrebare nu îl are agentul imobiliar. El se află în documente oficiale de urbanism, iar cele mai multe sunt publice.

Acest ghid tratează verificarea din perspectiva cumpărătorului: cum vă asigurați că proiectul are o autorizație valabilă și cum înțelegeți ce urmează să se ridice lângă el. Despre traseul de urbanism din perspectiva dezvoltatorului și despre achiziția de teren pentru dezvoltare am scris în ghiduri separate.

1Ce s-a schimbat în legislația de urbanism din România în 2026?

România a trecut la un nou cod de urbanism. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, a fost publicat în Monitorul Oficial, nr. 661 din 10 august 2026, și a intrat în vigoare la 25 august 2026.

Codul a abrogat cele două legi pe care s-a sprijinit domeniul timp de circa treizeci de ani: Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Consecința practică: o listă de verificare, un ghid sau o opinie juridică redactate înainte de august 2026 se pot baza pe termene și proceduri care nu mai sunt în vigoare. Când cineva vă consiliază cu privire la un proiect din România, întrebați-l după ce lege face verificarea.

2Ce documente arată ce se poate construi pe un lot în România?

Există trei niveluri: planurile, certificatul de urbanism și autorizația. Fiecare răspunde la o altă întrebare și este important să nu le confundați.

Definițiile și termenele din tabel apar în art. 253, 254, 257 și 309 din cod. Un aspect necesită atenție deosebită: potrivit art. 309, autorizația de construire nu poate fi prelungită înainte de începerea lucrărilor. Dacă nu s-a început construcția în trei ani, autorizația expiră.

O greșeală frecventă este prezentarea certificatului de urbanism drept „aviz”. Certificatul de urbanism descrie regimul urbanistic și avizele necesare. El nu permite construirea a nimic. Doar autorizația de construire face acest lucru.

3Ce sunt PUG, PUZ și PUD și ce înseamnă POT și CUT?

• PUG (Plan Urbanistic General): planul general al localității. Stabilește ce zone sunt destinate locuirii, comerțului sau spațiilor verzi, precum și limita teritoriului construit (intravilan, teritoriul din interiorul perimetrului construibil).
• PUZ (Plan Urbanistic Zonal): un plan pentru o zonă delimitată, care detaliază reglementările PUG și le poate și modifica. Potrivit art. 66 din noul cod, când PUZ are ca scop modificarea unor reglementări existente, POT și CUT pot fi majorate cu cel mult 20%, iar în zonele protejate cu 10%.
• PUD: în noul cod este definit drept „proiect urban de detaliu”, un instrument care funcționează la nivelul unui singur lot.

POT este procentul din suprafața lotului care poate fi ocupat de construcții. CUT este raportul dintre suprafața construită desfășurată pe toate nivelurile și suprafața lotului. Aceste două cifre sunt cheia întrebării ce se va ridica în fața voastră: un lot liber într-o zonă cu CUT ridicat poate susține o clădire mult mai mare decât lasă să se vadă fereastra.

4Cum verificați ce se poate construi pe lotul de vizavi?

Acest lucru se poate verifica fără a fi proprietarul lotului. Aceasta este ordinea pe care o recomandăm:

1. Identificați lotul. Numărul cadastral apare în extrasul de carte funciară (Extract CF). Cu el localizați lotul în geoportalul ANCPI, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
2. Verificați PUG. Multe autorități îl publică pe o hartă online. La Primăria Balotești, de exemplu, portalul GIS afișează planul general, iar pe site-ul primăriei se publică anunțuri privind intenția de elaborare a unui nou PUZ.
3. Depuneți o cerere pentru certificat de urbanism pentru informare. Potrivit art. 254, orice persoană sau societate îl poate solicita, iar conținutul este identic pentru toți solicitanții. Anexați numărul cadastral sau un plan de încadrare în zonă dacă lotul nu este înscris. Certificatul se emite în 10 zile lucrătoare, iar la o autoritate care are sistem informatic, în 5 zile.
4. Parcurgeți listele de autorizații. Potrivit art. 314, autoritatea actualizează lunar pe site-ul său lista certificatelor de urbanism. În 30 de zile de la emiterea unei autorizații de construire, publică datele acesteia: număr, POT și CUT, distanțe față de limitele lotului, suprafețe, înălțime, plan de situație și fațade.
5. Uitați-vă pe teren. Înainte de începerea lucrărilor, dezvoltatorul trebuie să noteze autorizația în cartea funciară, să o publice într-un ziar și să amplaseze pe șantier un panou de identificare. Un șantier activ fără panou este un motiv să puneți întrebări.

Întrebarea care merită pusă nu este „se va construi ceva lângă casă”, ci „ce permite planul să se construiască acolo”. La a doua întrebare se poate obține un răspuns scris. Într-o zonă în care PUG permite doar case individuale joase, cu POT redus, chiar dacă lotul de vizavi va fi construit, este probabil să se ridice pe el o casă asemănătoare. Într-o zonă cu drepturi de construire ridicate, priveliștea voastră nu este protejată. În plus, noul plafon din art. 66 limitează posibilitatea de a majora drepturile de construire printr-un PUZ.

5Cumpărați un apartament sau o casă în faza de proiect: ce să cereți dezvoltatorului?

La un proiect care nu a fost încă construit există două întrebări separate: dacă proiectul în sine este legal și ce se va ridica în jurul lui. Pentru prima întrebare, acestea sunt documentele pe care merită să le cereți înainte de a semna orice contract:

• Autorizația de construire cu toate anexele, inclusiv planul de situație. Comparați numărul de niveluri și suprafețele cu ceea ce apare în prezentarea de marketing.
• Comunicarea privind începerea lucrărilor. De la ea se calculează durata de execuție și ea stabilește dacă autorizația mai este valabilă.
• Polița de asigurare de răspundere pe 10 ani. Potrivit art. 556, dezvoltatorii și constructorii sunt obligați să încheie o asigurare de răspundere civilă pentru daunele descoperite în cei zece ani de la recepție și trebuie să o prezinte încă de la începerea construcției.
• Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, la finalizarea construcției. Potrivit art. 280, o construcție care nu a trecut de recepție nu este considerată finalizată, iar o construcție care s-a abătut de la autorizație nu poate fi recepționată. La recepție participă un reprezentant al autorității care a emis autorizația, iar acest document deschide calea către înscrierea casei pe numele vostru.

6În ce seamănă acest lucru cu „dosarul de informare” (tik meida) din Israel și în ce diferă?

Cine a construit sau a renovat în Israel cunoaște ideea informațiilor urbanistice obținute de la comisia locală înainte de autorizație. În România logica este asemănătoare, cu două diferențe în favoarea cumpărătorului: certificatul de urbanism pentru informare este deschis oricărei persoane, nu doar proprietarului imobilului, iar codul obligă la publicarea datelor autorizațiilor emise. Diferența în defavoarea cumpărătorului este limba: o mare parte din documente este disponibilă doar în limba română, iar la unele autorități hărțile nu sunt actualizate.

De aceea, citirea planurilor și cererile către autoritate este bine să le faceți împreună cu un avocat sau un arhitect cu drept de practică în România. Actele care țin de dreptul local, precum cererile oficiale, verificările în cartea funciară și semnarea contractelor, sunt efectuate de avocați și notari cu drept de practică local.

7Ce faceți înainte de semnare?

Înainte de contract și cu siguranță înainte de plata unui avans, este bine să aveți în mână patru lucruri: un certificat de urbanism actual pentru lot și pentru loturile învecinate, o copie a autorizației cu anexele, confirmarea că lucrările au început în perioada de valabilitate a autorizației și un răspuns scris al dezvoltatorului privind asigurarea și data recepției. Însoțim cumpărători israelieni în această verificare împreună cu avocați și arhitecți locali și traducem constatările în întrebări concrete înainte de semnare.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.