باختصار
يستطيع مشتري المنزل في رومانيا أن يتحقق بنفسه، من خلال وثائق رسمية، مما إذا كان للمشروع رخصة سارية وما المسموح ببنائه على القطع المحيطة. والأدوات الرئيسية هي شهادة التخطيط للاطلاع، التي يحق لأي شخص طلبها، وقوائم الرخص التي يلتزم المجلس المحلي بنشرها، ومخططات PUG وPUZ. ومنذ 25 أغسطس 2026 يجري الفحص وفق قانون التخطيط الجديد، القانون 169/2026.
أبرز النقاط
- 1يسري قانون التهيئة الإقليمية والعمران والبناء (القانون 169/2026) منذ 25 أغسطس 2026، وقد حلّ محل القانون 50/1991 والقانون 350/2001.
- 2شهادة التخطيط للاطلاع (Certificat de urbanism pentru informare) متاحة لأي طالب، حتى بشأن قطعة أرض يملكها غيره، ولا تمنح حق البناء.
- 3رخصة البناء سارية لمدة 3 سنوات من تاريخ إصدارها. وإذا لم تبدأ الأعمال خلال هذه المدة فإنها تسقط، ولا يمكن تمديدها قبل بدء البناء.
- 4عندما يُعدّل مخطط PUZ قواعد قائمة، يجوز زيادة POT وCUT بنسبة 20% كحد أقصى، وفي المنطقة المحمية بنسبة 10%.
- 5في المشروع على الورق تُطلب رخصة البناء مع ملحقاتها، والإشعار ببدء الأعمال، ووثيقة تأمين المسؤولية لمدة 10 سنوات.
يفحص معظم المشترين المنزل نفسه: الغرف والمواد والسعر. غير أن قيمة المنزل، ولا سيما المنزل المطل على منظر أو الواقع في حي هادئ، تتوقف بالقدر نفسه على ما يُسمح ببنائه على القطع المحيطة. وفي رومانيا لا يوجد الجواب عن هذا السؤال لدى الوسيط العقاري، بل في وثائق تخطيطية رسمية، معظمها متاح للجمهور.
يتناول هذا الدليل الفحص من جانب المشتري: كيف يُتحقق من أن للمشروع رخصة سارية، وكيف يُفهم ما يُتوقع أن يُقام بجواره. أما مسار التخطيط من جانب المطوّر وشراء الأراضي لأغراض التطوير فقد تناولناهما في أدلة منفصلة.
ما الذي تغيّر في قوانين التخطيط في رومانيا عام 2026؟
انتقلت رومانيا إلى قانون تخطيط جديد. فقد نُشر قانون التهيئة الإقليمية والعمران والبناء، القانون 169/2026، في Monitorul Oficial (الجريدة الرسمية لرومانيا) في العدد 661 بتاريخ 10 أغسطس 2026، ودخل حيز النفاذ في 25 أغسطس 2026.
ألغى القانون القانونين اللذين قام عليهما هذا المجال طوال نحو ثلاثين عامًا: القانون 50/1991 بشأن رخص البناء، والقانون 350/2001 بشأن التهيئة الإقليمية والعمران. والدلالة العملية أن قائمة الفحص أو الدليل أو الرأي القانوني الذي كُتب قبل أغسطس 2026 قد يستند إلى مواعيد وإجراءات لم تعد سارية. وعندما يقدّم لكم أحد المشورة بشأن مشروع في رومانيا، اسألوه وفق أي قانون يُجري فحصه.
لا يُلغي القانون الوثائق الصادرة قبله. فوفقًا للأحكام الانتقالية (المادة 582(4))، تحتفظ شهادات التخطيط الصادرة قبل نفاذه بسريانها. وتتناول المادة 314(7) الرخص التي سبق إصدارها، ويُحدَّد سريان كل رخصة من هذا النوع وفق الشروط المدوّنة فيها. وما ينبغي فحصه في مشروع قديم هو أن الأعمال بدأت في موعدها وأن الرخصة لم تسقط.
شهادة التخطيط للاطلاع (Certificat de urbanism pentru informare) متاحة لأي طالب، حتى بشأن قطعة أرض يملكها غيره، ولا تمنح حق البناء.
ما الوثائق التي تبيّن ما يُسمح ببنائه على قطعة أرض في رومانيا؟
ثمة ثلاثة مستويات: المخططات، وشهادة التخطيط، والرخصة. ويجيب كل منها عن سؤال مختلف، ومن المهم عدم الخلط بينها.
| الوثيقة | السؤال الذي تجيب عنه | السريان وفق القانون 169/2026 | ما الذي يُبحث عنه فيها |
|---|---|---|---|
| PUG وPUZ (المخططات) | ما المسموح في المنطقة بأكملها | حتى تعديل المخطط | الاستخدام المخصص، والارتفاع، وPOT، وCUT |
| شهادة التخطيط للاطلاع | ما الذي يسري اليوم على قطعة أرض معينة | وثيقة معلومات لأي طالب | الاستخدام المخصص، وPOT، وCUT، والارتفاع، والبنى التحتية |
| شهادة التخطيط للبناء | ما الشروط والموافقات اللازمة لمشروع معين | من 12 إلى 36 شهرًا، مع تمديد يصل إلى 24 شهرًا | مطابقة المشروع للمخطط |
| رخصة البناء (Autorizație de construire) | هل يُسمح بالبناء فعليًّا | 3 سنوات، وبعد الإشعار ببدء الأعمال طوال مدة التنفيذ | الرقم، والتاريخ، والمساحات، والطوابق، ومخطط القطعة، والواجهات |
ترد التعريفات والمواعيد الواردة في الجدول في المواد 253 و254 و257 و309 من القانون. وثمة نقطة تستدعي انتباهًا خاصًّا: وفقًا للمادة 309 لا يمكن تمديد رخصة البناء قبل بدء الأعمال. فإذا لم يبدأ البناء خلال ثلاث سنوات، تسقط الرخصة.
من الأخطاء الشائعة تقديم شهادة التخطيط على أنها «موافقة». فشهادة التخطيط تصف النظام التخطيطي والموافقات المطلوبة، ولا تُجيز بناء أي شيء. رخصة البناء وحدها هي التي تفعل ذلك.
ما هي PUG وPUZ وPUD، وما معنى POT وCUT؟
- PUG (Plan Urbanistic General): المخطط العام للبلدة. ويحدد المناطق المخصصة للسكن أو التجارة أو المساحات الخضراء، وحدود المنطقة المبنية (intravilan، أي المنطقة الواقعة داخل نطاق البناء).
- PUZ (Plan Urbanistic Zonal): مخطط لمنطقة محددة يفصّل قواعد PUG ويمكنه أيضًا تعديلها. ووفقًا للمادة 66 من القانون الجديد، عندما يكون الغرض من PUZ تعديل قواعد قائمة، يجوز زيادة POT وCUT بنسبة 20% كحد أقصى، وفي المناطق المحمية بنسبة 10%.
- PUD: يُعرَّف في القانون الجديد بأنه «مشروع عمراني تفصيلي»، وهو أداة تعمل على مستوى قطعة الأرض المنفردة.
POT هو النسبة المئوية من مساحة القطعة المسموح بتغطيتها بالبناء. وCUT هو النسبة بين مجموع المساحة المبنية في جميع الطوابق ومساحة القطعة. وهذان الرقمان هما مفتاح الإجابة عن سؤال ما الذي سيُقام قبالتكم: فقطعة أرض فارغة في منطقة ذات CUT مرتفع يمكن أن تحمل مبنى أكبر بكثير مما يبدو من النافذة.
كيف يُفحص ما يُسمح ببنائه على القطعة المقابلة؟
يمكن فحص ذلك دون أن تكونوا مالكي القطعة. وهذا هو الترتيب الذي نوصي به:
- حدّدوا القطعة. يظهر الرقم المساحي (الكاداستر) في مستخرج السجل العقاري (Extract CF). وبواسطته تُحدَّد القطعة على البوابة الجغرافية لـ ANCPI، الوكالة الوطنية للمساحة والتسجيل العقاري.
- افحصوا PUG. تنشره سلطات كثيرة على خريطة إلكترونية. ففي السلطة المحلية بالوتشت (Balotești) مثلًا، تعرض بوابة GIS المخطط العام، وتُنشر على موقع السلطة إعلانات عن النية في إعداد PUZ جديد.
- قدّموا طلبًا للحصول على شهادة التخطيط للاطلاع. وفقًا للمادة 254، يحق لأي شخص أو شركة طلبها، ومضمونها واحد لجميع الطالبين. ويُرفق الرقم المساحي، أو مخطط الموقع إذا كانت القطعة غير مسجلة. وتصدر الشهادة خلال 10 أيام عمل، وخلال 5 أيام لدى السلطة التي لديها نظام محوسب.
- راجعوا قوائم الرخص. وفقًا للمادة 314، تحدّث السلطة شهريًّا على موقعها قائمة شهادات التخطيط. وفي غضون 30 يومًا من إصدار رخصة البناء تنشر بياناتها: الرقم، وPOT وCUT، والمسافات من حدود القطعة، والمساحات، والارتفاع، ومخطط القطعة، والواجهات.
- عاينوا الموقع. قبل بدء الأعمال يلتزم المطوّر بتسجيل الرخصة في السجل العقاري، ونشرها في صحيفة، ووضع لوحة تعريفية في الموقع. وموقع بناء نشط بلا لوحة هو مؤشر يستدعي طرح الأسئلة.
السؤال الذي ينبغي طرحه ليس «هل سيُبنى شيء بجوار المنزل»، بل «ما الذي يُجيز المخطط بناءه هناك». فعن السؤال الثاني يمكن الحصول على جواب مكتوب. وفي منطقة لا يُجيز فيها PUG إلا منازل خاصة منخفضة بنسبة POT منخفضة، حتى لو بُنيت القطعة المقابلة، فمن المرجح أن يُقام عليها منزل مماثل. أما في منطقة ذات حقوق بناء مرتفعة، فإن إطلالتكم غير محمية. وفضلًا عن ذلك، يقيّد السقف الجديد في المادة 66 إمكانية زيادة حقوق البناء من خلال PUZ.
تشترون شقة أو منزلًا على الورق: ماذا تطلبون من المطوّر؟
في مشروع لم يُبنَ بعد ثمة سؤالان منفصلان: هل المشروع نفسه قانوني، وما الذي سيُقام حوله. وبالنسبة إلى السؤال الأول، هذه هي الوثائق التي ينبغي طلبها قبل التوقيع على أي عقد:
- رخصة البناء مع جميع ملحقاتها، بما في ذلك مخطط القطعة. قارنوا عدد الطوابق والمساحات بما يظهر في العرض التسويقي.
- الإشعار ببدء الأعمال. منه تُحتسب مدة التنفيذ، وهو الذي يحدد ما إذا كانت الرخصة لا تزال سارية.
- وثيقة تأمين المسؤولية لمدة 10 سنوات. وفقًا للمادة 556، يلتزم المطوّرون والمقاولون بتأمين المسؤولية المدنية عن الأضرار التي تظهر خلال السنوات العشر التالية للاستلام، وعليهم تقديمه منذ بداية البناء.
- محضر الاستلام عند انتهاء الأعمال (recepție la terminarea lucrărilor)، عند اكتمال البناء. وفقًا للمادة 280، لا يُعدّ البناء الذي لم يجتز الاستلام منجزًا، ولا يمكن للبناء الذي تجاوز الرخصة أن يجتاز الاستلام. ويشارك في الاستلام ممثل السلطة التي أصدرت الرخصة، وهذه الوثيقة هي التي تفتح الطريق لتسجيل المنزل باسمكم.
المطوّر الذي يتردد في إطلاعكم على الرخصة والمخطط قبل التوقيع يقدّم لكم بذلك معلومة مهمة. وهكذا ينبغي التعامل مع كل مطوّر، دون استثناء.
ما أوجه الشبه بين ذلك و«ملف المعلومات» في إسرائيل، وما أوجه الاختلاف؟
من بنى أو رمّم في إسرائيل يعرف فكرة الحصول على معلومات تخطيطية من اللجنة المحلية قبل الرخصة. وفي رومانيا المنطق مشابه، مع فارقين لصالح المشتري: شهادة التخطيط للاطلاع متاحة لأي شخص وليس لمالك العقار فقط، والقانون يُلزم بنشر بيانات الرخص الصادرة. أما الفارق في غير صالح المشتري فهو اللغة: إذ إن جزءًا كبيرًا من الوثائق متاح بالرومانية فقط، والخرائط لدى بعض السلطات غير محدّثة.
لذلك يُستحسن أن تتم قراءة المخططات وتقديم الطلبات إلى السلطة بالاستعانة بمحامٍ أو مهندس معماري مرخّصين في رومانيا. أما الإجراءات وفق القانون المحلي، مثل الطلبات الرسمية والفحوص في السجل العقاري والتوقيع على العقود، فيتولاها محامون وكتّاب عدل حاصلون على ترخيص محلي.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل العقد، وبالتأكيد قبل دفع العربون، يُستحسن أن تكون بين أيديكم أربعة أمور: شهادة تخطيط حديثة للقطعة وللقطع المتاخمة، ونسخة من الرخصة مع ملحقاتها، وتأكيد بأن الأعمال بدأت خلال مدة الرخصة، وجواب مكتوب من المطوّر بشأن التأمين وموعد الاستلام. ونحن نرافق المشترين الإسرائيليين في هذا الفحص بالتعاون مع محامين ومهندسين معماريين محليين، ونحوّل النتائج إلى أسئلة محددة قبل التوقيع.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة بعينها. وقد دخل قانون التخطيط الجديد حيز النفاذ في أغسطس 2026، ولا تزال لوائحه التنفيذية قيد التحديث. وقبل الشراء يُستحسن أن يفحص محامٍ أو مهندس معماري محلي وثائق العقار المحدد.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين شهادة التخطيط ورخصة البناء في رومانيا؟
شهادة التخطيط (Certificat de urbanism) وثيقة معلومات تبيّن ما يُسمح ببنائه على القطعة والموافقات المطلوبة، ولا تُجيز البناء. أما رخصة البناء (Autorizație de construire) فهي الإذن نفسه، ووفقًا للقانون 169/2026 تسري لمدة 3 سنوات من تاريخ إصدارها، وتمتد طوال مدة التنفيذ بعد الإشعار ببدء الأعمال.
هل يمكنني طلب شهادة تخطيط بشأن قطعة أرض لا أملكها؟
نعم. وفقًا للمادة 254 من القانون 169/2026، تصدر شهادة التخطيط للاطلاع لأي شخص أو شركة تطلبها، ومضمونها واحد لجميع الطالبين. ويُرفق الرقم المساحي، أو مخطط الموقع إذا كانت القطعة غير مسجلة.
صدرت رخصة بناء المشروع قبل القانون الجديد. هل لا تزال سارية؟
لا يُلغي القانون الرخص الصادرة بموجب القانون 50/1991. فالمادة 314(7) تتناولها صراحةً، ويُحدَّد سريان كل رخصة وفق الشروط المدوّنة فيها. ويُستحسن التحقق من أن الأعمال بدأت في موعدها وأن الرخصة لم تسقط.
هل يمكن لمخطط PUZ أن يُجيز مبنى مرتفعًا قبالة المنزل الذي اشتريته؟
يمكن لمخطط PUZ أن يعدّل قواعد المخطط العام ويُجيز بناءً أكثر كثافة أو ارتفاعًا. ووفقًا للمادة 66 من القانون الجديد، عندما يعدّل PUZ قواعد قائمة، تكون زيادة POT وCUT محدودة بنسبة 20%، وفي المناطق المحمية بنسبة 10%. ويُستحسن أيضًا فحص إعلانات السلطة عن النية في إعداد PUZ جديد في المنطقة.
كيف يُعرف أن المنزل بُني وفق الرخصة؟
عند انتهاء البناء يُحرَّر محضر استلام بمشاركة ممثل السلطة التي أصدرت الرخصة. ووفقًا للقانون، لا يمكن للبناء الذي تجاوز الرخصة أن يجتاز الاستلام، ولا يُعدّ البناء الذي لم يُستلم منجزًا. اطلبوا الاطلاع على المحضر قبل التسليم.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.