Коротко
Покупатель дома в Румынии может самостоятельно, по официальным документам, выяснить, есть ли у проекта действующее разрешение и что разрешено строить на окружающих участках. Основные инструменты: информационное градостроительное свидетельство, которое вправе запросить любое лицо, перечни разрешений, которые местный орган власти обязан публиковать, а также планы PUG и PUZ. С 25 августа 2026 года проверка проводится по новому Градостроительному кодексу, Закону 169/2026.
Главное
- 1Кодекс о территориальном планировании, урбанизме и строительстве (Закон 169/2026) применяется с 25 августа 2026 года и заменил Закон 50/1991 и Закон 350/2001.
- 2Информационное градостроительное свидетельство (Certificat de urbanism pentru informare) выдаётся любому заявителю, в том числе в отношении чужого участка, и не даёт права на строительство.
- 3Разрешение на строительство действует 3 года со дня выдачи. Если работы в этот срок не начаты, оно утрачивает силу, и продлить его до начала строительства нельзя.
- 4Когда PUZ изменяет действующие правила, POT и CUT можно увеличить не более чем на 20%, а в охраняемой зоне не более чем на 10%.
- 5В проекте «на бумаге» требуют разрешение с приложениями, уведомление о начале работ и полис страхования ответственности на 10 лет.
Большинство покупателей проверяют сам дом: комнаты, материалы, цену. Однако стоимость дома, особенно дома с видом или в тихом районе, не в меньшей степени зависит от того, что разрешено строить на окружающих участках. В Румынии ответ на этот вопрос находится не у риелтора. Он содержится в официальных градостроительных документах, и большинство из них открыты для публики.
Настоящее руководство посвящено проверке со стороны покупателя: как убедиться, что у проекта есть действующее разрешение, и как понять, что предполагается возвести рядом с ним. О процедуре планирования со стороны застройщика и о покупке земли под застройку мы писали в отдельных руководствах.
Что изменилось в градостроительном праве Румынии в 2026 году?
Румыния перешла на новый Градостроительный кодекс. Кодекс о территориальном планировании, урбанизме и строительстве, Закон 169/2026, был опубликован в Monitorul Oficial (официальном вестнике Румынии) в выпуске 661 от 10 августа 2026 года и вступил в силу 25 августа 2026 года.
Кодекс отменил два закона, на которых эта сфера держалась около тридцати лет: Закон 50/1991 о разрешениях на строительство и Закон 350/2001 о территориальном планировании и урбанизме. Практическое значение: чек-лист, руководство или заключение, подготовленные до августа 2026 года, могут опираться на сроки и процедуры, которые уже не действуют. Когда кто-либо консультирует вас по проекту в Румынии, спросите, по какому праву он проводит проверку.
Кодекс не отменяет документы, выданные до него. Согласно переходным положениям (статья 582(4)), градостроительные свидетельства, выданные до его вступления в силу, сохраняют действие. Статья 314(7) касается уже выданных разрешений, и срок действия каждого такого разрешения определяется указанными в нём условиями. В старом проекте необходимо проверить, что работы начались вовремя и что разрешение не утратило силу.
Информационное градостроительное свидетельство (Certificat de urbanism pentru informare) выдаётся любому заявителю, в том числе в отношении чужого участка, и не даёт права на строительство.
Какие документы показывают, что разрешено строить на участке в Румынии?
Существует три уровня: планы, градостроительное свидетельство и разрешение. Каждый из них отвечает на свой вопрос, и важно их не путать.
| Документ | На какой вопрос отвечает | Срок действия по Закону 169/2026 | Что в нём искать |
|---|---|---|---|
| PUG и PUZ (планы) | Что разрешено во всей зоне | До изменения плана | Назначение, высота, POT, CUT |
| Информационное градостроительное свидетельство | Что действует сегодня в отношении конкретного участка | Информационный документ для любого заявителя | Назначение, POT, CUT, высота, инфраструктура |
| Градостроительное свидетельство для строительства | Какие условия и согласования нужны для конкретного проекта | От 12 до 36 месяцев, с продлением до 24 месяцев | Соответствие проекта плану |
| Разрешение на строительство (Autorizație de construire) | Разрешено ли фактически строить | 3 года, а после уведомления о начале работ на весь период строительства | Номер, дата, площади, этажи, план участка и фасады |
Определения и сроки, приведённые в таблице, содержатся в статьях 253, 254, 257 и 309 Кодекса. Один момент требует особого внимания: согласно статье 309, разрешение на строительство нельзя продлить до начала работ. Если строительство не начато в течение трёх лет, разрешение утрачивает силу.
Распространённая ошибка состоит в том, чтобы выдавать градостроительное свидетельство за «разрешение». Градостроительное свидетельство описывает градостроительный режим и необходимые согласования. Оно ничего не разрешает строить. Это делает только разрешение на строительство.
Что такое PUG, PUZ и PUD и что означают POT и CUT?
- PUG (Plan Urbanistic General): генеральный план населённого пункта. Он определяет, какие зоны предназначены для жилья, торговли или зелёных насаждений, а также границу застроенной территории (intravilan, территория в пределах границ застройки).
- PUZ (Plan Urbanistic Zonal): план для определённой зоны, который детализирует правила PUG и может также их изменять. Согласно статье 66 нового Кодекса, когда PUZ предназначен для изменения действующих правил, POT и CUT можно увеличить не более чем на 20%, а в охраняемых зонах не более чем на 10%.
- PUD: в новом Кодексе он определяется как «детальный градостроительный проект», инструмент, действующий на уровне отдельного участка.
POT означает процент площади участка, который разрешено покрыть застройкой. CUT означает соотношение между общей застроенной площадью всех этажей и площадью участка. Эти два показателя являются ключом к вопросу о том, что появится напротив вас: пустой участок в зоне с высоким CUT может вместить здание значительно больше того, что видно из окна.
Как проверить, что разрешено строить на участке напротив?
Это можно проверить, не являясь собственником участка. Мы рекомендуем следующий порядок:
- Идентифицируйте участок. Кадастровый номер указан в выписке из земельной книги (Extract CF). По нему участок находят на геопортале ANCPI, Национального агентства кадастра и регистрации недвижимости.
- Проверьте PUG. Многие органы власти публикуют его на онлайн-карте. Например, в коммуне Балотешть (Balotești) GIS-портал показывает генеральный план, а на сайте органа власти публикуются уведомления о намерении разработать новый PUZ.
- Подайте заявление на информационное градостроительное свидетельство. Согласно статье 254, его вправе запросить любое физическое лицо или компания, и содержание одинаково для всех заявителей. Прилагается кадастровый номер или ситуационный план, если участок не зарегистрирован. Свидетельство выдаётся в течение 10 рабочих дней, а в органе власти с компьютеризированной системой в течение 5 дней.
- Изучите перечни разрешений. Согласно статье 314, орган власти ежемесячно обновляет на своём сайте перечень градостроительных свидетельств. В течение 30 дней после выдачи разрешения на строительство он публикует его данные: номер, POT и CUT, отступы от границ участка, площади, высоту, план участка и фасады.
- Осмотрите место. До начала работ застройщик обязан зарегистрировать разрешение в земельной книге, опубликовать его в газете и установить на объекте информационный щит. Действующая стройка без щита является поводом задать вопросы.
Стоит задавать вопрос не «построят ли что-нибудь рядом с домом», а «что план разрешает там построить». На второй вопрос можно получить письменный ответ. В зоне, где PUG разрешает только невысокие частные дома с низким POT, даже если участок напротив будет застроен, вероятно, на нём появится похожий дом. В зоне с высокими правами на застройку ваш вид не защищён. Кроме того, новый предел в статье 66 ограничивает возможность увеличить права на застройку посредством PUZ.
Покупаете квартиру или дом «на бумаге»: что требовать от застройщика?
В проекте, который ещё не построен, есть два отдельных вопроса: законен ли сам проект и что появится вокруг него. Для первого вопроса следует запросить следующие документы до подписания какого-либо договора:
- Разрешение на строительство со всеми приложениями, включая план участка. Сравните количество этажей и площади с тем, что указано в маркетинговой презентации.
- Уведомление о начале работ. С него отсчитывается период строительства, и оно определяет, действует ли ещё разрешение.
- Полис страхования ответственности на 10 лет. Согласно статье 556, застройщики и подрядчики обязаны страховать гражданскую ответственность за дефекты, выявленные в течение десяти лет после приёмки, и должны предъявить полис уже в начале строительства.
- Акт приёмки по завершении работ (recepție la terminarea lucrărilor), когда строительство завершается. Согласно статье 280, строительство, не прошедшее приёмку, не считается завершённым, а строительство с отступлением от разрешения не может пройти приёмку. В приёмке участвует представитель органа, выдавшего разрешение, и именно этот документ открывает путь к регистрации дома на ваше имя.
Застройщик, который не решается показать разрешение и план до подписания, тем самым сообщает вам важную информацию. Так следует работать с любым застройщиком, без исключения.
Чем это похоже на израильский «информационный пакет» и чем отличается?
Тот, кто строил или ремонтировал в Израиле, знаком с идеей получения градостроительной информации от местной комиссии до выдачи разрешения. В Румынии логика схожа, с двумя отличиями в пользу покупателя: информационное градостроительное свидетельство доступно любому лицу, а не только собственнику объекта, а Кодекс обязывает публиковать данные о выданных разрешениях. Отличие не в пользу покупателя заключается в языке: значительная часть документов доступна только на румынском, а в некоторых органах власти карты не обновлены.
Поэтому изучение планов и обращения в орган власти рекомендуется осуществлять с адвокатом или архитектором, имеющими лицензию в Румынии. Действия по местному праву, такие как официальные запросы, проверки в земельной книге и подписание договоров, выполняются адвокатами и нотариусами с местной лицензией.
Что сделать перед подписанием?
Перед договором, и тем более перед внесением аванса, следует иметь на руках четыре вещи: актуальное градостроительное свидетельство на участок и смежные участки, копию разрешения с приложениями, подтверждение того, что работы начались в пределах срока действия разрешения, и письменный ответ застройщика о страховании и сроке приёмки. Мы сопровождаем израильских покупателей в этой проверке совместно с местными адвокатами и архитекторами и переводим результаты в конкретные вопросы до подписания.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному делу. Новый Градостроительный кодекс вступил в силу в августе 2026 года, и подзаконные акты по его применению ещё обновляются. Перед покупкой рекомендуется, чтобы местный адвокат или архитектор проверили документы конкретного объекта.
Частые вопросы
В чём разница между градостроительным свидетельством и разрешением на строительство в Румынии?
Градостроительное свидетельство (Certificat de urbanism) является информационным документом, в котором указано, что разрешено строить на участке и какие согласования необходимы. Оно не разрешает строить. Разрешение на строительство (Autorizație de construire) является самим правом на строительство, и согласно Закону 169/2026 оно действует 3 года со дня выдачи и продлевается на весь период строительства после уведомления о начале работ.
Можно ли запросить градостроительное свидетельство на участок, который мне не принадлежит?
Да. Согласно статье 254 Закона 169/2026, информационное градостроительное свидетельство выдаётся любому физическому лицу или компании, подавшим заявление, и его содержание одинаково для всех заявителей. Прилагается кадастровый номер или ситуационный план, если участок не зарегистрирован.
Разрешение на строительство проекта было выдано до нового Кодекса. Оно ещё действует?
Кодекс не отменяет разрешения, выданные по Закону 50/1991. Статья 314(7) прямо их касается, и срок действия каждого разрешения определяется указанными в нём условиями. Следует убедиться, что работы начались вовремя и что разрешение не утратило силу.
Может ли PUZ разрешить высокое здание напротив купленного мной дома?
PUZ может изменить правила генерального плана и разрешить более плотную или высокую застройку. Согласно статье 66 нового Кодекса, когда PUZ изменяет действующие правила, увеличение POT и CUT ограничено 20%, а в охраняемых зонах 10%. Следует также проверить уведомления органа власти о намерении разработать новый PUZ в данной зоне.
Как узнать, что дом построен в соответствии с разрешением?
По завершении строительства составляется акт приёмки с участием представителя органа, выдавшего разрешение. Согласно Кодексу, строительство с отступлением от разрешения не может пройти приёмку, а строительство без приёмки не считается завершённым. Попросите показать акт до передачи объекта.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.