Pe scurt
În România puteți verifica un dezvoltator fără să-l întrebați nimic: registrul comerțului ONRC, situațiile financiare de pe site-ul Ministerului Finanțelor, lista debitorilor ANAF, portalul instanțelor, buletinul insolvenței și extrasul de carte funciară al terenului de la ANCPI. Majoritatea verificărilor sunt gratuite și necesită doar denumirea societății și CUI-ul ei. Verificarea vorbește despre trecut, așa că ea vine alături de clarificarea experienței anterioare, de întrebări scrise adresate dezvoltatorului și de protecțiile Legii 207/2025 privind avansurile.
Ce este important de reținut
- 1Verificați societatea care semnează contractul, după CUI-ul ei, nu numele brandului. În România este frecvent ca fiecare proiect să fie înființat într-un SRL separat.
- 2Situațiile financiare ale societăților sunt publice pe site-ul Ministerului Finanțelor din România, gratuit: cifră de afaceri, profit sau pierdere, capitaluri proprii și angajați.
- 3ANAF publică trimestrial lista societăților cu datorii fiscale peste prag (art. 162 din Codul de procedură fiscală).
- 4Un extras de carte funciară online de la ANCPI costă 20 lei și arată cine este proprietarul terenului, ce este ipotecat și dacă autorizația de construire a fost înscrisă.
- 5Pentru fiecare proiect anterior pe care îl menționează dezvoltatorul, cereți denumirea societății care l-a construit și CUI-ul ei și verificați-le în aceleași registre.
- 6Un răspuns verbal este o promisiune; un răspuns scris, ca anexă la contract, este un angajament.
Israelienii care analizează un proiect în România sunt impresionați de obicei de randări, de prezentare și de întâlnirea cu dezvoltatorul. Informațiile cu adevărat importante pot fi obținute fără implicarea dezvoltatorului: în România, mult mai mult decât se obișnuiește în Israel, datele despre societăți, procese, datorii fiscale și proceduri de insolvență sunt publice.
Ghidul explică ce verificați singuri, cum interpretați constatările, cum lămuriți experiența anterioară și recomandările și ce întrebări să-i puneți dezvoltatorului înainte de semnare. Despre semnalele de alarmă generale și despre ce se întâmplă cu avansul când un dezvoltator se prăbușește am scris în ghiduri separate.
De ce aveți nevoie înainte să începeți verificarea unui dezvoltator în România?
De două date, iar un dezvoltator care lucrează transparent le va comunica fără ezitare:
- Denumirea juridică completă a societății care semnează contractul. Nu numele proiectului și nici al grupului. Adesea pentru fiecare proiect se înființează o societate separată (SRL), iar pe aceasta trebuie să o verificați.
- CUI (Cod Unic de Înregistrare), codul de identificare fiscală al societății. El apare în contract, pe facturi și de regulă și în subsolul site-ului societății.
- Dacă există deja un teren identificat: numărul cadastral sau numărul cărții funciare (Carte Funciară).
Situațiile financiare ale societăților sunt publice pe site-ul Ministerului Finanțelor din România, gratuit: cifră de afaceri, profit sau pierdere, capitaluri proprii și angajați.
În ce registre oficiale verificați și ce căutați în fiecare?
| Ce verificați | Unde | Cost | La ce vă uitați |
|---|---|---|---|
| Existența societății și starea ei | ONRC, registrul comerțului | Date de identificare gratuite; certificat constatator complet contra cost | Activă, în dizolvare sau radiată; data înființării; asociați și administratori |
| Situații financiare | Site-ul Ministerului Finanțelor din România | Gratuit | Cifră de afaceri, profit sau pierdere, capitaluri proprii, angajați |
| Datorii fiscale | Lista debitorilor ANAF | Gratuit | Dacă societatea apare în lista trimestrială și cu ce sumă |
| Procese | portal.just.ro, iar pentru Înalta Curte scj.ro | Gratuit | Dosare în care societatea este parte și obiectul lor |
| Insolvență | Buletinul BPI al ONRC, precum și prin portalul european e-Justice | Căutare de bază gratuită | Procedură de faliment sau de reorganizare |
| Terenul și autorizația | Extras de carte funciară online de la ANCPI | 20 lei, la octombrie 2026 | Proprietar înscris, sarcini, înscrierea autorizației de construire |
- ONRC. Datele de bază sunt gratuite: denumire, număr de înregistrare, CUI, județ și stare. Asociații, administratorii și capitalul social apar în certificatul constatator sau într-un raport contra cost.
- Ministerul Finanțelor. Introduceți CUI-ul și primiți date din situațiile financiare ale ultimilor ani. În Israel, situațiile financiare ale unei societăți private nu sunt publice; în România sunt.
- ANAF. Potrivit art. 162 din Codul de procedură fiscală, autoritatea fiscală publică trimestrial societățile ale căror datorii fiscale depășesc anumite praguri fixe, inclusiv cuantumul datoriei.
- Instanțele. Căutați după numele părții și vedeți lista dosarelor, obiectele, termenele și soluțiile. Căutați și după numele asociaților și după societățile lor anterioare.
- BPI (Buletinul Procedurilor de Insolvență) este publicat de ONRC și poate fi consultat după denumire sau CUI.
- ANCPI. În extrasul de carte funciară verificați că societatea care vă vinde este proprietarul înscris al terenului, ce este înscris în partea a III-a și dacă autorizația de construire a fost înscrisă, așa cum cere legea înainte de începerea lucrărilor.
Cum interpretați constatările fără să fiți contabil?
| Constatare | De regulă obișnuit | Motiv să vă opriți și să întrebați |
|---|---|---|
| Societate tânără | O societate de proiect înființată recent, așa funcționează piața | Nu există informații despre asociați și despre ce au construit înainte |
| Cifră de afaceri mică sau zero | Înainte de predări, într-o societate de proiect | Și societatea-mamă, și societățile anterioare fără activitate |
| Capitaluri proprii | Pozitive sau explicate | Capitaluri proprii negative la societatea-mamă sau la societăți anterioare ale acelorași asociați |
| Procese | O singură acțiune de recuperare a unei creanțe de la un furnizor | Multe acțiuni ale cumpărătorilor pentru întârzieri la predare sau rezilierea contractelor |
| Datorii fiscale | Societatea nu este în listă | Societatea este în lista debitorilor: întrebare obligatorie înainte de avans |
| Sarcini în extras | Ipotecă în favoarea băncii care finanțează construcția | Sechestru sau un proprietar înscris care nu este vânzătorul |
| Insolvență | Nicio înscriere | O procedură deschisă sau societăți anterioare ale asociaților care s-au prăbușit ori au fost închise repede |
Registrele vorbesc despre trecut. Un dezvoltator cu situații curate poate intra în dificultate, iar un dezvoltator fără istoric poate fi de încredere. Calitatea construcției, serviciile după predare și atitudinea față de cumpărători nu apar în niciun registru. De aceea, verificarea proprie este un prim nivel, nu un substitut pentru un avocat independent, pentru vizitarea proiectelor anterioare și pentru o discuție cu cei care locuiesc în ele.
Cum verificați experiența anterioară și recomandările cumpărătorilor?
Regula este simplă: o experiență care nu poate fi verificată fără dezvoltator nu este o dovadă. „Avem ani de experiență” fără nume de proiecte și de societăți nu este un răspuns.
- Pentru fiecare proiect anterior pe care îl menționează dezvoltatorul, cereți denumirea societății care l-a construit și CUI-ul ei și verificați-le în aceleași registre.
- Cine construiește efectiv. Cereți denumirea antreprenorului executant și CUI-ul lui și verificați-l și pe el. Lămuriți cine răspunde, potrivit contractului, pentru defectele descoperite după predare.
- O discuție cu un cumpărător. Telefonul unui cumpărător este o dată cu caracter personal, iar potrivit art. 6 din GDPR comunicarea lui necesită un temei legal, în practică consimțământul. De aceea, cereți-i dezvoltatorului să întrebe un cumpărător dacă este dispus să vorbească cu dumneavoastră.
Un cumpărător ales pentru dumneavoastră de dezvoltator va fi, firește, un cumpărător mulțumit. Nu-l întrebați dacă este mulțumit. Puneți întrebări al căror răspuns este un fapt: ce a primit în scris și ce i s-a spus doar verbal; în ce cont a transferat plățile și dacă acel cont apare în contract; dacă și-a luat propriul avocat, ce a cerut avocatul să vadă și dacă a primit; și ce l-a surprins în proces.
Dezvoltator fără niciun proiect predat: ce vă protejează banii?
Un dezvoltator fără istoric nu este neapărat un semnal de alarmă, dar este un motiv să verificați mai mult. Într-un proiect în faza de plan, protecția principală este structura tranzacției, iar aceasta este prevăzută de lege din 11 decembrie 2025. Potrivit Legii 207/2025, ale cărei reguli apar din 25 august 2026 la art. 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026):
- Contractul de rezervare este limitat la 5% din preț și la 60 de zile.
- Antecontractul se semnează doar la notar și doar după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară și există un extras pentru unitate. Notarul îl depune spre înscriere în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare.
- Avansurile intră într-un cont bancar separat, dedicat construirii proiectului. Legea nu limitează totalul avansurilor, dar limitează cheltuirea din cont: până la 25% din preț în etapa de structură și până la 20% în etapa instalațiilor.
- Folosirea avansurilor în alt scop atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a anului precedent.
Un dezvoltator care nu prezintă o autorizație înscrisă, un extras pentru unitate și un cont dedicat v-a răspuns deja la cea mai importantă întrebare.
Ce întrebări îi puneți dezvoltatorului și cum verificați fiecare răspuns?
Cinci întrebări care merită puse oricărui dezvoltator, în orice țară, și pentru care să cereți un răspuns scris, de preferat ca anexă la contract:
| Întrebarea | Răspuns bun | Semnal de alarmă | Cum verificați |
|---|---|---|---|
| Pe numele cui se va înscrie proprietatea și când? | Pe numele dumneavoastră, prin contract final la notar, la o dată stabilită | „Este o formalitate, nu vă faceți griji” sau înscriere pe numele societății fără termen | Extras de carte funciară actualizat și un avocat local independent de vânzător |
| Cine răspunde de proprietate după predare? | O entitate identificată, iar dacă se oferă un serviciu de administrare, un contract scris cu termene de intervenție și o persoană de contact | „Va exista o firmă de administrare”, fără nume | Contract scris, nu o declarație la întâlnire |
| Cine vă explică contractul în limba română? | Un avocat care vă reprezintă doar pe dumneavoastră și documentele principale traduse | „Contractul este standard, nu e nimic de verificat” | Traducerea unui document principal înainte de angajare |
| Prețul include totul? | Detaliere scrisă: TVA, notar, înscriere, racordări la utilități și ce nu este inclus | „Stabilim detaliile mai târziu” | Un tabel de costuri cu o coloană „nu este inclus”, ca anexă la contract |
| La cine vă adresați când ceva nu merge? | Nume, telefon și angajament privind timpul de răspuns | „Există un call center” sau „scrieți pe e-mail” | Persoana de contact și timpul de răspuns sunt scrise în contract |
La prima întrebare, israelienii au un aspect suplimentar: un cetățean din afara Uniunii nu înscrie terenul direct pe numele său, iar la o vilă terenul este deținut de regulă printr-un drept de Superficie înscris. Iar când dezvoltatorul propune ca avocatul lui să vă însoțească, amintiți-vă că avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de un contract de rezervare sau de un antecontract, este bine să aveți la îndemână extrase din toate cele șase registre, un extras de carte funciară actualizat al terenului, autorizația înscrisă, datele contului dedicat și răspunsuri scrise la cele cinci întrebări. Analizăm constatările împreună cu cumpărătorii israelieni, le transformăm în întrebări pentru dezvoltator și verificăm contractul, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează verificările și demersurile potrivit legii locale.
Articolul are caracter de informare generală, este valabil la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret. Constatările din registrele publice necesită o interpretare profesională și nu înlocuiesc verificarea juridică a unui avocat independent înainte de semnare.
Întrebări frecvente
Cât costă verificarea unei societăți românești?
Majoritatea verificărilor sunt gratuite: situațiile financiare pe site-ul Ministerului Finanțelor, dosarele pe portal.just.ro, lista debitorilor ANAF și căutarea de bază în buletinul insolvenței. Un extras de carte funciară online de la ANCPI costă 20 lei, iar un certificat constatator complet de la ONRC este contra cost.
Nu citesc limba română. Pot totuși să verific?
În majoritatea cazurilor, da. Registrele sunt construite din câmpuri fixe, iar traducerea automată din browser este suficientă pentru a înțelege starea unei societăți, cifra de afaceri și numărul de dosare. Semnificația juridică a unui dosar sau a unei înscrieri în cartea funciară este bine să o verificați cu un avocat local.
Am găsit procese împotriva dezvoltatorului. Este un motiv să renunț?
Nu neapărat. Aproape orice societate activă are procese. Verificați obiectul, numărul și cealaltă parte: multe acțiuni ale cumpărătorilor pentru întârzieri sau rezilieri sunt un semnal de alarmă, o singură acțiune a unui furnizor pentru recuperarea unei creanțe de regulă nu.
Pe cine verific: societatea de proiect sau societatea-mamă?
Pe amândouă. Societatea de proiect semnează cu dumneavoastră, iar proprietatea ei asupra terenului trebuie să apară în cartea funciară. Societatea-mamă și asociații vorbesc despre experiență și stabilitate. Verificați și societățile anterioare ale acelorași asociați și antreprenorul executant.
Dezvoltatorul nu a predat încă niciun proiect. Să mă feresc?
Nu neapărat, dar verificați mai mult. Într-o astfel de situație este deosebit de important ca autorizația să fie înscrisă, să existe un extras pentru unitate, antecontractul să fie notarial și avansurile să intre într-un cont dedicat potrivit Legii 207/2025.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- ONRC, registrul comerțului din România, și Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI)
- Ministerul Finanțelor din România: informații despre societăți și situații financiare
- ANAF, autoritatea fiscală română
- Portalul instanțelor de judecată din România
- Înalta Curte de Casație și Justiție a României (ICCJ)
- Portalul european e-Justice
- ANCPI, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- Portal legislativ: Legea 207/2025 și Legea 169/2026
- EUR-Lex: GDPR, Regulamentul (UE) 2016/679
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.