בקצרה
ברומניה אפשר לבדוק יזם בלי לשאול אותו דבר: רשם החברות ONRC, הדוחות הכספיים באתר משרד האוצר, רשימת החייבים של ANAF, פורטל בתי המשפט, עלון חדלות הפירעון ונסח המגרש ב-ANCPI. רוב הבדיקות חינמיות ודורשות רק את שם החברה ואת ה-CUI שלה. הבדיקה מספרת על העבר, ולכן היא באה לצד בירור הניסיון הקודם, שאלות כתובות ליזם והגנות חוק 207/2025 על המקדמות.
הנקודות החשובות
- 1בודקים את החברה שחותמת על החוזה, לפי ה-CUI שלה, ולא את שם המותג. ברומניה נפוץ שכל פרויקט מוקם ב-SRL נפרדת.
- 2דוחות כספיים של חברות פתוחים לציבור באתר משרד האוצר הרומני, בחינם: מחזור, רווח או הפסד, הון עצמי ועובדים.
- 3ANAF מפרסמת מדי רבעון רשימת חברות עם חובות מס מעל הסף (סעיף 162 לקוד סדרי הדין הפיסקליים).
- 4נסח מקוון מ-ANCPI עולה 20 ליי ומראה מי הבעלים של הקרקע, מה משועבד ואם היתר הבנייה נרשם.
- 5על כל פרויקט קודם שהיזם מזכיר, בקשו את שם החברה שבנתה אותו ואת ה-CUI שלה, ובדקו אותם באותם מאגרים.
- 6תשובה בעל פה היא הבטחה; תשובה בכתב, כנספח לחוזה, היא התחייבות.
ישראלים שבודקים פרויקט ברומניה מתרשמים בדרך כלל מההדמיות, מהמצגת ומהפגישה עם היזם. את המידע החשוב באמת אפשר להשיג בלי שהיזם יהיה מעורב: ברומניה, הרבה יותר ממה שמקובל בישראל, נתוני חברות, תביעות, חובות מס והליכי חדלות פירעון פתוחים לציבור.
המדריך מסביר מה בודקים בעצמכם, איך מפרשים את הממצאים, איך מבררים ניסיון קודם והמלצות, ואילו שאלות לשאול את היזם לפני החתימה. על סימני האזהרה הכלליים ועל מה שקורה למקדמה כשיזם קורס כתבנו במדריכים נפרדים.
מה צריך לפני שמתחילים לבדוק יזם ברומניה?
שני פרטים, ויזם שעובד בשקיפות ימסור אותם בלי היסוס:
- השם המשפטי המלא של החברה שחותמת על החוזה. לא שם הפרויקט ולא שם הקבוצה. פעמים רבות מוקמת לכל פרויקט חברה נפרדת (SRL), ואותה צריך לבדוק.
- CUI (Cod Unic de Înregistrare), מספר הזיהוי הפיסקלי של החברה. הוא מופיע בחוזה, בחשבוניות ובדרך כלל גם בתחתית אתר החברה.
- אם כבר יש מגרש מזוהה: מספר הקדסטר או מספר הנסח בפנקס המקרקעין (Carte Funciară).
דוחות כספיים של חברות פתוחים לציבור באתר משרד האוצר הרומני, בחינם: מחזור, רווח או הפסד, הון עצמי ועובדים.
באילו מאגרים רשמיים בודקים, ומה מחפשים בכל אחד?
| מה בודקים | איפה | עלות | על מה מסתכלים |
|---|---|---|---|
| קיום החברה ומצבה | ONRC, רשם החברות | נתוני זיהוי בחינם; תעודת מצב מלאה בתשלום | פעילה, בפירוק או מחוקה; מועד הקמה; בעלים ומנהלים |
| דוחות כספיים | אתר משרד האוצר הרומני | חינם | מחזור, רווח או הפסד, הון עצמי, עובדים |
| חובות מס | רשימת החייבים של ANAF | חינם | האם החברה מופיעה ברשימה הרבעונית, ובאיזה סכום |
| תביעות | portal.just.ro, ולבית המשפט העליון scj.ro | חינם | תיקים שהחברה צד להם, והנושא שלהם |
| חדלות פירעון | עלון BPI של ONRC, וגם דרך פורטל e-Justice האירופי | חיפוש בסיסי בחינם | הליך פירוק או הסדר נושים |
| המגרש וההיתר | נסח מקוון של ANCPI | 20 ליי, נכון לאוקטובר 2026 | בעלים רשום, שעבודים, רישום היתר הבנייה |
- ONRC. הנתונים הבסיסיים חינמיים: שם, מספר רישום, CUI, מחוז ומצב. בעלים, מנהלים והון רשום מופיעים בתעודת מצב (certificat constatator) או בדוח בתשלום.
- משרד האוצר. מקלידים CUI ומקבלים נתונים מהדוחות הכספיים של השנים האחרונות. בישראל דוחות של חברה פרטית אינם פתוחים לציבור; ברומניה כן.
- ANAF. לפי סעיף 162 לקוד סדרי הדין הפיסקליים, רשות המסים מפרסמת מדי רבעון את החברות שחובות המס שלהן עוברים ספים קבועים, כולל גובה החוב.
- בתי המשפט. מחפשים לפי שם הצד ורואים רשימת תיקים, נושאים, מועדים והחלטות. חפשו גם לפי שמות הבעלים ולפי חברות קודמות שלהם.
- BPI (Buletinul Procedurilor de Insolvență, עלון הליכי חדלות הפירעון) מתפרסם על ידי ONRC, ואפשר לחפש בו לפי שם או CUI.
- ANCPI. בנסח בודקים שהחברה שמוכרת לכם היא הבעלים הרשום של הקרקע, מה רשום בחלק השלישי, ואם היתר הבנייה נרשם כפי שהחוק מחייב לפני תחילת העבודות.
איך מפרשים את הממצאים בלי להיות רואי חשבון?
| ממצא | בדרך כלל שגרתי | סיבה לעצור ולשאול |
|---|---|---|
| חברה צעירה | חברת פרויקט שהוקמה לאחרונה, כך בנוי השוק | אין מידע על הבעלים ועל מה שבנו קודם |
| מחזור נמוך או אפסי | לפני מסירות, בחברת פרויקט | גם חברת האם והחברות הקודמות בלי פעילות |
| הון עצמי | חיובי או מוסבר | הון עצמי שלילי בחברת האם או בחברות קודמות של אותם בעלים |
| תביעות | תביעת גבייה בודדת מספק | תביעות רבות של רוכשים על איחור במסירה או על ביטול חוזים |
| חובות מס | החברה אינה ברשימה | החברה ברשימת החייבים: שאלת חובה לפני מקדמה |
| שעבודים בנסח | משכנתא לבנק שמממן את הבנייה | עיקול, או בעלים רשום שאינו המוכר |
| חדלות פירעון | אין רישום | הליך פתוח, או חברות קודמות של הבעלים שקרסו או נסגרו מהר |
מאגרים מספרים על העבר. יזם עם דוחות נקיים יכול להיקלע לקשיים, ויזם בלי היסטוריה יכול להיות אמין. איכות הבנייה, השירות אחרי המסירה והיחס לרוכשים אינם מופיעים בשום מרשם. לכן הבדיקה העצמית היא שכבה ראשונה, לא תחליף לעורך דין עצמאי, לביקור בפרויקטים קודמים ולשיחה עם מי שגר בהם.
איך בודקים ניסיון קודם והמלצות של רוכשים?
הכלל פשוט: ניסיון שאי אפשר לאמת בלי היזם אינו ראיה. ״יש לנו שנים של ניסיון״ בלי שמות של פרויקטים וחברות אינה תשובה.
- על כל פרויקט קודם שהיזם מזכיר, בקשו את שם החברה שבנתה אותו ואת ה-CUI שלה, ובדקו אותם באותם מאגרים.
- מי בונה בפועל. בקשו את שם הקבלן המבצע ואת ה-CUI שלו, ובדקו גם אותו. בררו מי אחראי בחוזה לליקויים שמתגלים אחרי המסירה.
- שיחה עם רוכש. טלפון של רוכש הוא מידע אישי, ולפי סעיף 6 ל-GDPR מסירתו דורשת בסיס חוקי, בפועל הסכמה. לכן בקשו מהיזם לשאול רוכש אם הוא מוכן לדבר איתכם.
רוכש שהיזם בחר בשבילכם יהיה, מטבע הדברים, רוכש מרוצה. אל תשאלו אם הוא מרוצה. שאלו שאלות שהתשובה עליהן היא עובדה: מה קיבל בכתב ומה רק נאמר לו; לאיזה חשבון העביר את התשלומים והאם החשבון מופיע בחוזה; אם לקח עורך דין משלו, מה העורך דין ביקש לראות ואם קיבל; ומה הפתיע אותו בתהליך.
יזם בלי פרויקט שנמסר: מה מגן על הכסף שלכם?
יזם בלי היסטוריה אינו בהכרח דגל אדום, אבל הוא סיבה לבדוק יותר. בפרויקט על הנייר, ההגנה העיקרית היא מבנה העסקה, וזה כתוב בחוק מאז 11 בדצמבר 2025. לפי חוק 207/2025, שכלליו מופיעים מאז 25 באוגוסט 2026 בסעיף 422 לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026):
- הסכם הזמנה מוגבל ל-5% מהמחיר ול-60 יום.
- החוזה המקדים נחתם רק אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ויש נסח ליחידה. הנוטריון מגיש אותו לרישום באותו יום או ביום העסקים הבא.
- המקדמות נכנסות לחשבון בנק נפרד, ייעודי לבניית הפרויקט. החוק אינו מגביל את סך המקדמות, אבל מגביל את ההוצאה מהחשבון: עד 25% מהמחיר בשלב השלד ועד 20% בשלב המערכות.
- שימוש במקדמות למטרה אחרת גורר קנס של 1% מהמחזור של השנה הקודמת.
יזם שאינו מציג היתר רשום, נסח ליחידה וחשבון ייעודי, ענה לכם על השאלה החשובה ביותר.
אילו שאלות לשאול את היזם, ואיך מאמתים כל תשובה?
חמש שאלות שכדאי לשאול כל יזם, בכל מדינה, ולבקש עליהן תשובה כתובה, רצוי כנספח לחוזה:
| השאלה | תשובה טובה | דגל אדום | איך מאמתים |
|---|---|---|---|
| על שם מי יירשם הנכס, ומתי? | על שמכם, בחוזה סופי אצל נוטריון, במועד מוגדר | ״זה פורמלי, אל תדאגו״, או רישום על שם החברה בלי מועד | נסח עדכני ועורך דין מקומי שאינו תלוי במוכר |
| מי אחראי לנכס אחרי המסירה? | גורם מזוהה, ואם מוצע שירות ניהול, חוזה כתוב עם זמני טיפול ואיש קשר | ״תהיה חברת ניהול״, בלי שם | חוזה כתוב, לא הצהרה בפגישה |
| מי מסביר לכם את החוזה ברומנית? | עורך דין שמייצג רק אתכם, ומסמכים מרכזיים בתרגום | ״החוזה סטנדרטי, אין מה לבדוק״ | תרגום של מסמך מרכזי לפני ההתחייבות |
| האם המחיר כולל הכול? | פירוט כתוב: מע״מ, נוטריון, רישום, חיבורי תשתיות, ומה לא כלול | ״נסגור את הפרטים אחר כך״ | טבלת עלויות עם עמודת ״לא כלול״, כנספח לחוזה |
| למי פונים כשמשהו משתבש? | שם, טלפון והתחייבות לזמן תגובה | ״יש מוקד״ או ״תכתבו במייל״ | איש הקשר וזמן המענה כתובים בחוזה |
בשאלה הראשונה יש לישראלים נקודה נוספת: אזרח מחוץ לאיחוד אינו רושם קרקע ישירות על שמו, ובווילה הקרקע מוחזקת בדרך כלל בזכות Superficie רשומה. וכשהיזם מציע שעורך הדין שלו ילווה אתכם, זכרו שעורך הדין של היזם מייצג את היזם.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני הסכם הזמנה או חוזה מקדים, כדאי שיהיו בידיכם תדפיסים מכל ששת המאגרים, נסח עדכני של המגרש, ההיתר הרשום, פרטי החשבון הייעודי ותשובות כתובות לחמש השאלות. אנחנו עוברים עם רוכשים ישראלים על הממצאים, מתרגמים אותם לשאלות ליזם ובודקים את החוזה, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הבדיקות והפעולות לפי הדין המקומי.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. ממצאים במאגרים ציבוריים דורשים פרשנות מקצועית ואינם מחליפים בדיקה משפטית של עורך דין עצמאי לפני חתימה.
שאלות נפוצות
כמה עולה לבדוק חברה רומנית?
רוב הבדיקות חינמיות: דוחות כספיים באתר משרד האוצר, תיקים ב-portal.just.ro, רשימת החייבים של ANAF וחיפוש בסיסי בעלון חדלות הפירעון. נסח מקוון מ-ANCPI עולה 20 ליי, ותעודת מצב מלאה מ-ONRC היא בתשלום.
אני לא קורא רומנית. אפשר לבדוק בכל זאת?
ברוב המקרים כן. המאגרים בנויים משדות קבועים, ותרגום אוטומטי בדפדפן מספיק כדי להבין מצב חברה, מחזור ומספר תיקים. את המשמעות המשפטית של תיק או של רישום בנסח כדאי לאמת עם עורך דין מקומי.
מצאתי תביעות נגד היזם. זה סיבה לוותר?
לא בהכרח. לכמעט כל חברה פעילה יש תביעות. בדקו את הנושא, את הכמות ואת הצד השני: תביעות רבות של רוכשים על איחורים או ביטולים הן סימן אזהרה, תביעת גבייה בודדת מספק בדרך כלל לא.
את מי לבדוק: את חברת הפרויקט או את חברת האם?
את שתיהן. חברת הפרויקט חותמת איתכם, והבעלות שלה בקרקע צריכה להופיע בנסח. חברת האם והבעלים מספרים על הניסיון ועל היציבות. בדקו גם חברות קודמות של אותם בעלים ואת הקבלן המבצע.
היזם עוד לא מסר אף פרויקט. להתרחק?
לא בהכרח, אבל בדקו יותר. במצב כזה חשוב במיוחד שההיתר רשום, שיש נסח ליחידה, שהחוזה המקדים נוטריוני ושהמקדמות נכנסות לחשבון ייעודי לפי חוק 207/2025.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- ONRC, רשם החברות הרומני, ועלון הליכי חדלות הפירעון (BPI)
- משרד האוצר הרומני: מידע על חברות ודוחות כספיים
- ANAF, רשות המסים הרומנית
- פורטל בתי המשפט הרומניים
- בית המשפט העליון של רומניה (ICCJ)
- פורטל e-Justice האירופי
- ANCPI, הסוכנות הלאומית לקדסטר ולרישום מקרקעין
- Portal legislativ: חוק 207/2025 וחוק 169/2026
- EUR-Lex: GDPR, תקנה (EU) 2016/679
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.