Коротко
В Румынии застройщика можно проверить, ничего у него не спрашивая: реестр компаний ONRC, финансовая отчётность на сайте Министерства финансов, список должников ANAF, портал судов, бюллетень несостоятельности и выписка по участку в ANCPI. Большинство проверок бесплатны и требуют только названия компании и её CUI. Проверка рассказывает о прошлом, поэтому она дополняется выяснением предыдущего опыта, письменными вопросами застройщику и гарантиями Закона 207/2025 в отношении авансов.
Главное
- 1Проверяют компанию, которая подписывает договор, по её CUI, а не название бренда. В Румынии принято создавать для каждого проекта отдельную SRL.
- 2Финансовая отчётность компаний открыта для публики на сайте Министерства финансов Румынии бесплатно: оборот, прибыль или убыток, собственный капитал и сотрудники.
- 3ANAF ежеквартально публикует список компаний с налоговыми долгами выше порога (статья 162 Фискального процессуального кодекса).
- 4Онлайн-выписка из ANCPI стоит 20 леев и показывает, кто владеет землёй, что заложено и зарегистрировано ли разрешение на строительство.
- 5По каждому предыдущему проекту, который упоминает застройщик, запросите название компании, которая его построила, и её CUI и проверьте их в тех же реестрах.
- 6Устный ответ - это обещание; письменный ответ в виде приложения к договору - это обязательство.
Израильтян, которые изучают проект в Румынии, обычно впечатляют визуализации, презентация и встреча с застройщиком. Действительно важную информацию можно получить без участия застройщика: в Румынии, в гораздо большей степени, чем принято в Израиле, данные о компаниях, судебных исках, налоговых долгах и процедурах несостоятельности открыты для публики.
Руководство объясняет, что проверить самостоятельно, как толковать результаты, как выяснить предыдущий опыт и получить отзывы и какие вопросы задать застройщику до подписания. Об общих тревожных признаках и о том, что происходит с авансом при крахе застройщика, мы написали в отдельных руководствах.
Что нужно, прежде чем начать проверку застройщика в Румынии?
Два сведения, и застройщик, работающий прозрачно, предоставит их без колебаний:
- Полное юридическое наименование компании, которая подписывает договор. Не название проекта и не название группы. Нередко для каждого проекта создаётся отдельная компания (SRL), и проверять нужно именно её.
- CUI (Cod Unic de Înregistrare), фискальный идентификационный номер компании. Он указан в договоре, в счетах и обычно также внизу сайта компании.
- Если участок уже определён: кадастровый номер или номер выписки из книги недвижимости (Carte Funciară).
Финансовая отчётность компаний открыта для публики на сайте Министерства финансов Румынии бесплатно: оборот, прибыль или убыток, собственный капитал и сотрудники.
В каких официальных реестрах проверять и что искать в каждом?
| Что проверяют | Где | Стоимость | На что смотрят |
|---|---|---|---|
| Существование компании и её статус | ONRC, реестр компаний | Идентификационные данные бесплатно; полная справка о статусе платно | Действующая, в ликвидации или исключена; дата создания; собственники и директора |
| Финансовая отчётность | Сайт Министерства финансов Румынии | Бесплатно | Оборот, прибыль или убыток, собственный капитал, сотрудники |
| Налоговые долги | Список должников ANAF | Бесплатно | Есть ли компания в квартальном списке и с какой суммой |
| Судебные иски | portal.just.ro, а для Высшего суда scj.ro | Бесплатно | Дела, в которых компания является стороной, и их предмет |
| Несостоятельность | Бюллетень BPI в ONRC, а также через европейский портал e-Justice | Базовый поиск бесплатно | Процедура ликвидации или реорганизации с кредиторами |
| Участок и разрешение | Онлайн-выписка ANCPI | 20 леев, по состоянию на октябрь 2026 года | Зарегистрированный собственник, обременения, регистрация разрешения на строительство |
- ONRC. Базовые данные бесплатны: название, регистрационный номер, CUI, уезд и статус. Собственники, директора и уставный капитал указаны в справке о статусе (certificat constatator) или в платном отчёте.
- Министерство финансов. Вводите CUI и получаете данные финансовой отчётности за последние годы. В Израиле отчётность частной компании не открыта для публики; в Румынии открыта.
- ANAF. Согласно статье 162 Фискального процессуального кодекса налоговая служба ежеквартально публикует компании, налоговые долги которых превышают установленные пороги, с указанием суммы долга.
- Суды. Ищут по имени стороны и видят список дел, предметы, даты и решения. Ищите также по именам собственников и по их прежним компаниям.
- BPI (Buletinul Procedurilor de Insolvență, бюллетень процедур несостоятельности) публикуется ONRC, и в нём можно искать по названию или CUI.
- ANCPI. В выписке проверяют, что компания, продающая вам объект, является зарегистрированным собственником земли, что записано в третьей части и зарегистрировано ли разрешение на строительство, как того требует закон до начала работ.
Как толковать результаты, не будучи бухгалтером?
| Результат | Обычно в порядке вещей | Повод остановиться и спросить |
|---|---|---|
| Молодая компания | Недавно созданная проектная компания, так устроен рынок | Нет информации о собственниках и о том, что они строили раньше |
| Низкий или нулевой оборот | До сдачи объектов, в проектной компании | Материнская компания и прежние компании тоже без деятельности |
| Собственный капитал | Положительный или объяснимый | Отрицательный собственный капитал у материнской компании или у прежних компаний тех же собственников |
| Судебные иски | Единичный иск поставщика о взыскании | Многочисленные иски покупателей о задержке сдачи или о расторжении договоров |
| Налоговые долги | Компании нет в списке | Компания в списке должников: обязательный вопрос до аванса |
| Обременения в выписке | Ипотека в пользу банка, финансирующего строительство | Арест или зарегистрированный собственник, который не является продавцом |
| Несостоятельность | Записей нет | Открытая процедура или прежние компании собственников, которые обанкротились или быстро закрылись |
Реестры рассказывают о прошлом. Застройщик с чистой отчётностью может столкнуться с трудностями, а застройщик без истории может быть надёжным. Качество строительства, обслуживание после сдачи и отношение к покупателям не отражены ни в одном реестре. Поэтому самостоятельная проверка - это первый уровень, а не замена независимому адвокату, посещению прежних проектов и разговору с теми, кто в них живёт.
Как проверить предыдущий опыт и отзывы покупателей?
Правило простое: опыт, который нельзя проверить без застройщика, не является доказательством. «У нас многолетний опыт» без названий проектов и компаний - это не ответ.
- По каждому предыдущему проекту, который упоминает застройщик, запросите название компании, которая его построила, и её CUI и проверьте их в тех же реестрах.
- Кто фактически строит. Запросите название генерального подрядчика и его CUI и проверьте также его. Выясните, кто по договору отвечает за недостатки, выявленные после сдачи.
- Разговор с покупателем. Телефон покупателя является персональными данными, и согласно статье 6 GDPR его передача требует правового основания, на практике согласия. Поэтому попросите застройщика спросить покупателя, готов ли он с вами поговорить.
Покупатель, которого застройщик выбрал для вас, по естественным причинам будет довольным покупателем. Не спрашивайте, доволен ли он. Задавайте вопросы, ответ на которые является фактом: что он получил в письменном виде, а что ему только сказали; на какой счёт он переводил платежи и указан ли этот счёт в договоре; привлекал ли он собственного адвоката, что адвокат просил показать и получил ли это; и что удивило его в процессе.
Застройщик без сданного проекта: что защищает ваши деньги?
Застройщик без истории не обязательно является тревожным сигналом, но это повод проверить больше. В проекте на стадии котлована главной защитой служит структура сделки, и с 11 декабря 2025 года это закреплено законом. Согласно Закону 207/2025, правила которого с 25 августа 2026 года содержатся в статье 422 Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026):
- Соглашение о бронировании ограничено 5% от цены и 60 днями.
- Предварительный договор подписывается только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в книге недвижимости и на единицу есть выписка. Нотариус подаёт его на регистрацию в тот же день или на следующий рабочий день.
- Авансы поступают на отдельный банковский счёт, предназначенный для строительства проекта. Закон не ограничивает общую сумму авансов, но ограничивает расходование со счёта: до 25% от цены на этапе каркаса и до 20% на этапе инженерных систем.
- Использование авансов на иные цели влечёт штраф в размере 1% от оборота за предыдущий год.
Застройщик, который не представляет зарегистрированное разрешение, выписку на единицу и целевой счёт, уже ответил вам на самый важный вопрос.
Какие вопросы задать застройщику и как проверить каждый ответ?
Пять вопросов, которые стоит задать любому застройщику в любой стране и попросить на них письменный ответ, желательно в виде приложения к договору:
| Вопрос | Хороший ответ | Тревожный сигнал | Как проверить |
|---|---|---|---|
| На чьё имя будет зарегистрирован объект и когда? | На ваше имя, по окончательному договору у нотариуса, в установленный срок | «Это формальность, не волнуйтесь» или регистрация на компанию без срока | Актуальная выписка и местный адвокат, не зависящий от продавца |
| Кто отвечает за объект после сдачи? | Определённое лицо, а если предлагается услуга управления, письменный договор со сроками реагирования и контактным лицом | «Будет управляющая компания», без названия | Письменный договор, а не заявление на встрече |
| Кто объяснит вам договор на румынском языке? | Адвокат, представляющий только вас, и ключевые документы в переводе | «Договор стандартный, проверять нечего» | Перевод ключевого документа до принятия обязательства |
| Включает ли цена всё? | Письменная детализация: НДС, нотариус, регистрация, подключение к инженерным сетям и что не включено | «Детали обсудим потом» | Таблица расходов с графой «не включено» в виде приложения к договору |
| К кому обращаться, если что-то пойдёт не так? | Имя, телефон и обязательство по сроку ответа | «Есть колл-центр» или «пишите на e-mail» | Контактное лицо и срок ответа указаны в договоре |
В первом вопросе у израильтян есть дополнительный момент: гражданин страны вне Евросоюза не регистрирует землю непосредственно на своё имя, и в случае виллы земля обычно удерживается на основании зарегистрированного права Superficie. А когда застройщик предлагает, чтобы вас сопровождал его адвокат, помните, что адвокат застройщика представляет застройщика.
Что сделать до подписания?
До соглашения о бронировании или предварительного договора у вас на руках должны быть распечатки из всех шести реестров, актуальная выписка по участку, зарегистрированное разрешение, реквизиты целевого счёта и письменные ответы на пять вопросов. Мы разбираем результаты вместе с израильскими покупателями, превращаем их в вопросы к застройщику и проверяем договор вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые проводят проверки и совершают действия по местному праву.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Сведения из публичных реестров требуют профессионального толкования и не заменяют юридическую проверку независимым адвокатом до подписания.
Частые вопросы
Сколько стоит проверить румынскую компанию?
Большинство проверок бесплатны: финансовая отчётность на сайте Министерства финансов, дела на portal.just.ro, список должников ANAF и базовый поиск в бюллетене несостоятельности. Онлайн-выписка из ANCPI стоит 20 леев, а полная справка о статусе из ONRC платная.
Я не читаю по-румынски. Можно ли всё-таки проверить?
В большинстве случаев да. Реестры состоят из стандартных полей, и автоматического перевода в браузере достаточно, чтобы понять статус компании, оборот и количество дел. Юридическое значение дела или записи в выписке лучше уточнить у местного адвоката.
Я нашёл иски против застройщика. Это повод отказаться?
Не обязательно. Почти у каждой действующей компании есть иски. Проверьте предмет, количество и другую сторону: многочисленные иски покупателей о задержках или расторжениях являются тревожным признаком, а единичный иск поставщика о взыскании обычно нет.
Кого проверять: проектную компанию или материнскую?
Обе. Проектная компания подписывает договор с вами, и её право собственности на землю должно быть указано в выписке. Материнская компания и собственники говорят об опыте и устойчивости. Проверьте также прежние компании тех же собственников и генерального подрядчика.
Застройщик ещё не сдал ни одного проекта. Стоит ли держаться в стороне?
Не обязательно, но проверьте больше. В такой ситуации особенно важно, чтобы разрешение было зарегистрировано, на единицу была выписка, предварительный договор был нотариальным, а авансы поступали на целевой счёт согласно Закону 207/2025.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- ONRC, реестр компаний Румынии, и бюллетень процедур несостоятельности (BPI)
- Министерство финансов Румынии: сведения о компаниях и финансовая отчётность
- ANAF, налоговая служба Румынии
- Портал судов Румынии
- Высший кассационный суд Румынии (ICCJ)
- Европейский портал e-Justice
- ANCPI, Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости
- Portal legislativ: Закон 207/2025 и Закон 169/2026
- EUR-Lex: GDPR, Регламент (EU) 2016/679
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.