Pe scurt
Cine cumpără astăzi un apartament sau o vilă nouă de la un dezvoltator în România plătește TVA cu cota de 21%, indiferent de suprafață sau de preț. Cota redusă de 9% pentru locuințe a fost eliminată în august 2025, iar regimul tranzitoriu pentru contractele semnate înainte de această dată s-a încheiat la 30 septembrie 2026. Vânzarea unei construcții care nu este „nouă” potrivit Codului fiscal este de regulă scutită de TVA, de aceea este important să cunoașteți atât statutul imobilului, cât și dacă prețul oferit include TVA.
Ce este important de reținut
- 1Din 1 octombrie 2026, orice locuință nouă vândută de un dezvoltator unei persoane fizice este supusă TVA de 21%.
- 2Legea 141/2025 a majorat cota standard de la 19% la 21% și a eliminat cota de 9% pentru locuințe, începând cu 1 august 2025.
- 3Legea 161/2026 a prelungit regimul tranzitoriu de 9% până la 30 septembrie 2026. O propunere de prelungire până în 2027 nu a devenit lege.
- 4O construcție este considerată nouă până la data de 31 decembrie a anului următor primei ocupări (Codul fiscal, articolul 292).
- 5Pentru o vilă de 250.000 de euro fără TVA, diferența dintre 21% și 9% este de 30.000 de euro.
Cumpărătorii israelieni care compară oferte de preț în România se lovesc iar și iar de o întrebare aparent simplă: prețul include TVA? În ultimul an, răspunsul la această întrebare a valorat zeci de mii de euro, pentru că harta TVA pentru locuințe în România s-a schimbat de două ori într-un timp scurt.
Ghidul rezumă ce se aplică astăzi, ce s-a închis și ce trebuie scris în contract pentru a nu avea surprize.
Cât TVA se plătește astăzi pentru o locuință nouă în România?
21%. Din 1 octombrie 2026, aceasta este cota aplicabilă oricărei locuințe noi pe care un dezvoltator o vinde unei persoane fizice, indiferent de suprafață sau de preț. TVA se aplică tranzacției, nu identității cumpărătorului, de aceea un nerezident, inclusiv un cumpărător israelian, plătește aceeași cotă ca un cumpărător român.
Legea 141/2025 a majorat cota standard de la 19% la 21% și a eliminat cota de 9% pentru locuințe, începând cu 1 august 2025.
Ce s-a schimbat în 2025 și în 2026?
Legea 141/2025 a modificat cotele de TVA începând cu 1 august 2025:
- Cota standard a crescut de la 19% la 21%.
- Cota redusă de 9% pentru locuințe a fost eliminată. Până atunci, persoanele fizice puteau cumpăra cu 9% o locuință cu o suprafață utilă de până la 120 mp și o valoare de până la 600.000 de lei fără TVA.
- S-a stabilit un regim tranzitoriu pentru cei care se aflau deja în procesul de cumpărare, iar acesta a fost prelungit o singură dată.
Cota redusă de 11% care a rămas în lege se aplică unor categorii definite de locuințe sociale și instituții, nu cumpărătorului privat al unui apartament sau al unei vile.
Se mai poate cumpăra o locuință cu TVA de 9%?
Nu. Regimul tranzitoriu permitea unei persoane fizice să cumpere o singură locuință cu 9%, inițial până la 31 iulie 2026, numai dacă erau îndeplinite cumulativ toate condițiile următoare:
| Condiția | Cerința |
|---|---|
| Suprafață și preț | Suprafață utilă de până la 120 mp și o valoare de până la 600.000 de lei fără TVA, inclusiv terenul |
| Contract anterior | Un contract cu avans semnat până la 1 august 2025. Un contract semnat între 3 și 31 iulie 2025 impunea și plata a cel puțin 20% până la 31 iulie 2025 |
| O singură dată | Cumpărătorul nu achiziționase o altă locuință cu TVA redus după 1 ianuarie 2023 |
| Starea locuinței | Locuibilă la data predării |
Legea 161/2026, publicată la 4 august 2026, a prelungit termenul-limită pentru semnarea actului notarial până la 30 septembrie 2026. O propunere de prelungire până în 2027 nu a devenit lege. Chiar și cât timp regimul a fost deschis, el era destinat numai celor care semnaseră un contract cu avans până în august 2025. Un cumpărător nou nu putea intra în el.
Când este considerat un imobil „nou” în sensul TVA?
Potrivit articolului 292 din Codul fiscal român, o construcție este considerată nouă până la data de 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări. „Nou” nu este o descriere de marketing, ci un statut fiscal cu dată de expirare.
| Tipul tranzacției | TVA |
|---|---|
| Apartament sau vilă nouă de la un dezvoltator, din 1 octombrie 2026 | 21% |
| Locuință nouă în regimul tranzitoriu, act semnat până la 30 septembrie 2026 | 9% |
| Construcție care nu este nouă (după 31 decembrie a anului următor primei ocupări) | De regulă scutită, cu excepția cazului în care vânzătorul a optat pentru taxare |
| Persoană fizică ce își vinde locuința personală | De regulă nu se aplică TVA |
Despre ce sume este vorba în practică?
Un exemplu ilustrativ: o vilă nouă la prețul de 250.000 de euro fără TVA. La 21%, TVA este de 52.500 de euro, iar prețul total de 302.500 de euro. La 9%, în regimul care s-a închis, TVA ar fi fost de 22.500 de euro, iar prețul total de 272.500 de euro. Diferența este de 30.000 de euro, de aceea cel mai important este să știți despre ce cifră se discută.
Cum verificați dacă prețul din ofertă include TVA?
În România se obișnuiește ca prețurile locuințelor noi să fie publicate „+TVA”, adică fără TVA. Înainte de antecontract, puneți patru întrebări și obțineți răspunsurile în scris, chiar în contract:
- Prețul include TVA? Diferența dintre cele două cifre este de 21% din preț.
- La ce cotă și cine suportă o modificare? Contractul trebuie să prevadă ce se întâmplă dacă cota TVA se modifică între semnare și predare și cine suportă diferența. Un contract poate stabili un preț fix și totuși să lase riscul TVA în sarcina cumpărătorului.
- La ce se aplică TVA? La locuință, la teren, la locul de parcare și la boxă.
- Ce nu este inclus în preț? Notarul, înscrierea și avocatul sunt cheltuieli separate.
Când comparați proiecte, comparați prețul cu TVA inclus și cheltuielile accesorii, nu prețul „fără TVA”. Un preț care pare mai mic poate fi mai mare după ce adăugați 21%.
Cum se integrează TVA în plățile la cumpărarea în construcție și în creditul ipotecar?
La cumpărarea în construcție, TVA se plătește de regulă odată cu fiecare plată prevăzută în antecontract, iar dezvoltatorul emite o factură pentru fiecare plată. Plățile intră în contul dedicat al proiectului potrivit Legii 207/2025, ale cărei reguli se regăsesc din 25 august 2026 la articolul 422 alineatele (6) - (11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026).
Cine finanțează o parte din achiziție cu un credit trebuie să țină cont că TVA face parte din prețul care trebuie finanțat, din capital propriu sau din credit. De aceea, planificarea finanțării pornește de la prețul total.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă ajutăm
Înainte de a semna un antecontract, descompuneți oferta de preț pe rânduri: prețul fără TVA, TVA, parcarea și boxa și cheltuielile accesorii. Verificați ca în contract să se prevadă expres cine suportă modificarea cotei. Îi ajutăm pe cumpărătorii israelieni să citească ofertele de preț și clauzele privind prețul din contract și să identifice ce este inclus și ce nu. Actele guvernate de dreptul român sunt îndeplinite de notar și de avocați autorizați în România, iar chestiunile fiscale locale se verifică împreună cu un consultant fiscal român.
Cele de mai sus reprezintă informații generale și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Cotele de TVA din România s-au modificat de mai multe ori în 2025 și în 2026 și se pot modifica din nou. Înainte de semnare, verificați situația actuală împreună cu un avocat sau un consultant fiscal local.
Întrebări frecvente
Cât TVA se aplică unei locuințe noi în România?
21%. Din 1 octombrie 2026, aceasta este cota aplicabilă oricărei locuințe noi pe care un dezvoltator o vinde unei persoane fizice, indiferent de suprafață sau de preț.
Un nerezident plătește același TVA ca un cumpărător român?
Da. TVA se aplică tranzacției, nu cumpărătorului. Nici condițiile regimului tranzitoriu nu depindeau de rezidență, ci de contract, de suprafață, de preț și de date.
Se aplică TVA la o locuință la mâna a doua în România?
De regulă, nu. O persoană fizică ce își vinde locuința personală nu percepe TVA, iar vânzarea unei construcții care nu este nouă este de regulă scutită. O construcție este considerată nouă până la data de 31 decembrie a anului următor primei ocupări.
Se mai poate cumpăra o locuință cu TVA de 9% în România?
Nu. Regimul tranzitoriu impunea un contract cu avans până la 1 august 2025 și un act notarial până la 30 septembrie 2026. Un cumpărător nou plătește 21%.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.