باختصار
من يشتري اليوم شقة أو فيلا جديدة من مطوّر في رومانيا يدفع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، بصرف النظر عن المساحة أو السعر. وقد أُلغيت النسبة المخفضة 9% للسكن في أغسطس 2025، وانتهى المسار الانتقالي للعقود الموقعة قبل ذلك في 30 سبتمبر 2026. وبيع مبنى ليس «جديدًا» وفق قانون الضرائب معفى عادة من ضريبة القيمة المضافة، ولذلك من المهم معرفة وضع العقار ومعرفة ما إذا كان السعر المعروض شاملًا للضريبة.
أبرز النقاط
- 1منذ 1 أكتوبر 2026 تخضع كل شقة جديدة يبيعها مطوّر لفرد لضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%.
- 2رفع القانون 141/2025 النسبة العادية من 19% إلى 21% وألغى نسبة 9% للسكن، اعتبارًا من 1 أغسطس 2025.
- 3مدّد القانون 161/2026 المسار الانتقالي بنسبة 9% حتى 30 سبتمبر 2026. ولم يصبح اقتراح التمديد حتى 2027 قانونًا.
- 4يُعدّ المبنى جديدًا حتى 31 ديسمبر من السنة التالية للإشغال الأول (قانون الضرائب، المادة 292).
- 5في فيلا قيمتها 250,000 يورو قبل الضريبة، الفارق بين 21% و9% هو 30,000 يورو.
يصطدم المشترون الإسرائيليون الذين يقارنون عروض الأسعار في رومانيا مرارًا بسؤال يبدو بسيطًا: هل السعر شامل لضريبة القيمة المضافة؟ ففي العام الأخير أصبح الجواب عن هذا السؤال يساوي عشرات آلاف اليوروهات، لأن خريطة ضريبة القيمة المضافة على السكن في رومانيا تغيّرت مرتين في وقت قصير.
يلخص هذا الدليل ما يسري اليوم، وما أُغلق، وما يجب أن يُكتب في العقد كي لا تُفاجَؤوا.
كم تبلغ ضريبة القيمة المضافة اليوم على شقة جديدة في رومانيا؟
21%. فمنذ 1 أكتوبر 2026 هذه هي النسبة على كل شقة جديدة يبيعها مطوّر لفرد، بصرف النظر عن المساحة أو السعر. وتسري الضريبة على الصفقة لا على هوية المشتري، ولذلك يدفع غير المقيم، بمن فيه المشتري الإسرائيلي، النسبة نفسها التي يدفعها المشتري الروماني.
رفع القانون 141/2025 النسبة العادية من 19% إلى 21% وألغى نسبة 9% للسكن، اعتبارًا من 1 أغسطس 2025.
ما الذي تغيّر في 2025 و2026؟
غيّر القانون 141/2025 نسب ضريبة القيمة المضافة اعتبارًا من 1 أغسطس 2025:
- ارتفعت النسبة العادية من 19% إلى 21%.
- أُلغيت النسبة المخفضة 9% للسكن. وحتى ذلك الحين كان بإمكان الأفراد شراء شقة تصل مساحتها المفيدة إلى 120 مترًا مربعًا وقيمتها إلى 600,000 ليو قبل الضريبة، بنسبة 9%.
- حُدّد مسار انتقالي لمن كان قد دخل بالفعل في عملية الشراء، ومُدّد مرة واحدة.
أما النسبة المخفضة 11% التي بقيت في القانون فتسري على فئات محددة من السكن الاجتماعي والمؤسسات، لا على المشتري الخاص لشقة أو فيلا.
هل لا يزال بالإمكان شراء شقة بضريبة 9%؟
لا. فقد أتاح المسار الانتقالي للفرد شراء شقة واحدة بنسبة 9%، في الأصل حتى 31 يوليو 2026، فقط إذا تحققت جميع الشروط التالية معًا:
| الشرط | المتطلب |
|---|---|
| المساحة والسعر | حتى 120 مترًا مربعًا مفيدًا، وقيمة حتى 600,000 ليو قبل الضريبة، بما في ذلك الأرض |
| عقد مبكر | عقد مع دفعة مقدمة وُقّع حتى 1 أغسطس 2025. والعقد الموقع بين 3 و31 يوليو 2025 اشترط أيضًا دفع 20% على الأقل حتى 31 يوليو 2025 |
| مرة واحدة | لم يشترِ المشتري شقة أخرى بضريبة مخفضة منذ 1 يناير 2023 |
| حالة الشقة | صالحة للسكن في يوم التسليم |
مدّد القانون 161/2026، الذي نُشر في 4 أغسطس 2026، الموعد النهائي لتوقيع السند الموثق لدى كاتب العدل حتى 30 سبتمبر 2026. ولم يصبح اقتراح التمديد حتى 2027 قانونًا. وحتى حين كان المسار مفتوحًا، كان مخصصًا فقط لمن وقّع عقدًا مع دفعة مقدمة حتى أغسطس 2025. ولم يكن بإمكان المشتري الجديد الدخول فيه.
متى يُعدّ العقار «جديدًا» لأغراض ضريبة القيمة المضافة؟
وفقًا للمادة 292 من قانون الضرائب الروماني، يُعدّ المبنى جديدًا حتى 31 ديسمبر من السنة التالية لإشغاله أو استخدامه الأول. فـ «جديد» ليس وصفًا تسويقيًّا، بل وضع ضريبي له تاريخ انتهاء.
| نوع الصفقة | ضريبة القيمة المضافة |
|---|---|
| شقة أو فيلا جديدة من مطوّر، اعتبارًا من 1 أكتوبر 2026 | 21% |
| شقة جديدة في المسار الانتقالي، بسند وُقّع حتى 30 سبتمبر 2026 | 9% |
| مبنى ليس جديدًا (بعد 31 ديسمبر من السنة التالية للإشغال الأول) | معفى عادة، ما لم يختر البائع إخضاعه للضريبة |
| فرد يبيع شقته الخاصة | لا تسري الضريبة عادة |
كم يبلغ المبلغ فعليًّا؟
مثال للتوضيح: فيلا جديدة بسعر 250,000 يورو قبل الضريبة. بنسبة 21% تبلغ الضريبة 52,500 يورو والسعر الإجمالي 302,500 يورو. وبنسبة 9%، في المسار الذي أُغلق، كانت الضريبة 22,500 يورو والسعر الإجمالي 272,500 يورو. والفارق 30,000 يورو، ولذلك أهم ما يجب معرفته هو عن أي رقم يدور الحديث.
كيف يُفحص ما إذا كان السعر في العرض شاملًا للضريبة؟
من المعتاد في رومانيا نشر أسعار الشقق الجديدة «+TVA»، أي قبل ضريبة القيمة المضافة. وقبل العقد التمهيدي اطرحوا أربعة أسئلة، واحصلوا على الإجابات كتابيًّا في العقد نفسه:
- هل السعر شامل للضريبة؟ الفارق بين الرقمين هو 21% من السعر.
- بأي نسبة، ومن يتحمل التغيير؟ يجب أن يُكتب في العقد ما يحدث إذا تغيرت نسبة الضريبة بين التوقيع والتسليم، ومن يتحمل الفارق. فقد يحدد العقد سعرًا ثابتًا ويترك مع ذلك خطر الضريبة على المشتري.
- على ماذا تسري الضريبة؟ على المنزل، وعلى الأرض، وعلى موقف السيارة، وعلى المخزن.
- ما الذي لا يشمله السعر؟ كاتب العدل والتسجيل والمحامي مصاريف منفصلة.
حين تقارنون بين المشاريع، قارنوا السعر الشامل للضريبة والمصاريف المصاحبة، لا السعر «قبل الضريبة». فالسعر الذي يبدو أقل قد يكون أعلى بعد إضافة 21%.
كيف تندمج الضريبة في الدفعات على المخطط وفي القرض العقاري؟
في الشراء على المخطط، تُدفع ضريبة القيمة المضافة عادة مع كل دفعة وفق العقد التمهيدي، ويُصدر المطوّر فاتورة عن كل دفعة. وتدخل الدفعات إلى الحساب المخصص للمشروع وفق القانون 207/2025، الذي أصبحت قواعده منذ 25 أغسطس 2026 واردة في المادة 422(6) إلى 422(11) من قانون التخطيط العمراني والبناء (القانون 169/2026).
وعلى من يموّل جزءًا من الشراء بقرض أن يتذكر أن الضريبة جزء من السعر الذي يجب تمويله، برأس المال الذاتي أو بالقرض. ولذلك يبدأ تخطيط التمويل من السعر الشامل.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع، وكيف نساعد
قبل التوقيع على العقد التمهيدي، فكّكوا عرض السعر إلى بنود: السعر قبل الضريبة، والضريبة، وموقف السيارة والمخزن، والمصاريف المصاحبة. وتأكدوا من أن العقد يحدد صراحة من يتحمل تغيير النسبة. ونحن نساعد المشترين الإسرائيليين على قراءة عروض الأسعار وبنود السعر في العقد، وتحديد ما هو مشمول وما ليس مشمولًا. وتتولى الإجراءات بموجب القانون الروماني كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا، وتُفحص المسائل الضريبية المحلية مع مستشار ضريبي روماني.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية. وقد تغيرت نسب ضريبة القيمة المضافة في رومانيا عدة مرات في 2025 و2026 وقد تتغير مجددًا. وقبل التوقيع افحصوا الوضع المحدَّث مع محامٍ أو مستشار ضريبي محلي.
أسئلة شائعة
كم تبلغ ضريبة القيمة المضافة على شقة جديدة في رومانيا؟
21%. فمنذ 1 أكتوبر 2026 هذه هي النسبة على كل شقة جديدة يبيعها مطوّر لفرد، بصرف النظر عن المساحة أو السعر.
هل يدفع غير المقيم الضريبة نفسها التي يدفعها المشتري الروماني؟
نعم. فالضريبة تسري على الصفقة لا على المشتري. كما أن شروط المسار الانتقالي لم تكن مرتبطة بالإقامة، بل بالعقد والمساحة والسعر والتواريخ.
هل توجد ضريبة قيمة مضافة على شقة مستعملة في رومانيا؟
في العادة لا. فالفرد الذي يبيع شقته الخاصة لا يحصّل الضريبة، وبيع المبنى الذي ليس جديدًا معفى عادة. ويُعدّ المبنى جديدًا حتى 31 ديسمبر من السنة التالية للإشغال الأول.
هل لا يزال بالإمكان شراء شقة بضريبة 9% في رومانيا؟
لا. فقد اشترط المسار الانتقالي عقدًا مع دفعة مقدمة حتى 1 أغسطس 2025 وسندًا موثقًا لدى كاتب العدل حتى 30 سبتمبر 2026. والمشتري الجديد يدفع 21%.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.