Коротко
Тот, кто сегодня покупает новую квартиру или виллу у застройщика в Румынии, платит НДС по ставке 21% независимо от площади или цены. Сниженная ставка 9% для жилья отменена в августе 2025 года, а переходный режим для договоров, подписанных ранее, завершился 30 сентября 2026 года. Продажа здания, не являющегося «новым» по Налоговому кодексу, как правило, освобождена от НДС, поэтому важно знать как статус объекта, так и то, включён ли НДС в предложенную цену.
Главное
- 1С 1 октября 2026 года любая новая квартира, которую застройщик продаёт физическому лицу, облагается НДС 21%.
- 2Закон 141/2025 повысил стандартную ставку с 19% до 21% и отменил ставку 9% для жилья с 1 августа 2025 года.
- 3Закон 161/2026 продлил переходный режим 9% до 30 сентября 2026 года. Предложение о продлении до 2027 года законом не стало.
- 4Здание считается новым до 31 декабря года, следующего за первым заселением (Налоговый кодекс, статья 292).
- 5Для виллы стоимостью 250 000 евро без НДС разница между 21% и 9% составляет 30 000 евро.
Израильские покупатели, сравнивающие ценовые предложения в Румынии, снова и снова сталкиваются с вопросом, на первый взгляд простым: включён ли в цену НДС? За последний год ответ на этот вопрос стоит десятки тысяч евро, поскольку картина НДС на жильё в Румынии дважды изменилась за короткое время.
Руководство подводит итог тому, что применяется сегодня, что закрыто и что должно быть записано в договоре, чтобы вы не столкнулись с неожиданностями.
Какой НДС платится сегодня за новую квартиру в Румынии?
21%. С 1 октября 2026 года это ставка для любой новой квартиры, которую застройщик продаёт физическому лицу, независимо от площади или цены. НДС применяется к сделке, а не к личности покупателя, поэтому нерезидент, включая израильского покупателя, платит ту же ставку, что и румынский покупатель.
Закон 141/2025 повысил стандартную ставку с 19% до 21% и отменил ставку 9% для жилья с 1 августа 2025 года.
Что изменилось в 2025 и 2026 годах?
Закон 141/2025 изменил ставки НДС с 1 августа 2025 года:
- Стандартная ставка выросла с 19% до 21%.
- Сниженная ставка 9% для жилья отменена. До этого физические лица могли купить квартиру полезной площадью до 120 кв. м стоимостью до 600 000 леев без НДС по ставке 9%.
- Был установлен переходный режим для тех, кто уже находился в процессе покупки, и он был продлён один раз.
Оставшаяся в законе сниженная ставка 11% применяется к определённым категориям социального жилья и учреждений, а не к частному покупателю квартиры или виллы.
Можно ли ещё купить квартиру с НДС 9%?
Нет. Переходный режим позволял физическому лицу купить одну квартиру по ставке 9%, первоначально до 31 июля 2026 года, только при одновременном соблюдении всех следующих условий:
| Условие | Требование |
|---|---|
| Площадь и цена | До 120 кв. м полезной площади и стоимость до 600 000 леев без НДС, включая землю |
| Ранний договор | Договор с авансом, подписанный до 1 августа 2025 года. Договор, подписанный с 3 по 31 июля 2025 года, требовал также оплаты не менее 20% до 31 июля 2025 года |
| Один раз | Покупатель не приобретал другую квартиру со сниженным НДС с 1 января 2023 года |
| Состояние квартиры | Пригодна для проживания на день передачи |
Закон 161/2026, опубликованный 4 августа 2026 года, продлил крайний срок подписания нотариального акта до 30 сентября 2026 года. Предложение о продлении до 2027 года законом не стало. Даже когда режим действовал, он предназначался только для тех, кто подписал договор с авансом до августа 2025 года. Новый покупатель не мог в него войти.
Когда объект считается «новым» для целей НДС?
Согласно статье 292 Налогового кодекса Румынии, здание считается новым до 31 декабря года, следующего за его первым заселением или использованием. «Новый» является не рекламным описанием, а налоговым статусом со сроком действия.
| Вид сделки | НДС |
|---|---|
| Новая квартира или вилла от застройщика, с 1 октября 2026 года | 21% |
| Новая квартира в переходном режиме, акт подписан до 30 сентября 2026 года | 9% |
| Здание, не являющееся новым (после 31 декабря года, следующего за первым заселением) | Как правило, освобождено, если продавец не выбрал обложение НДС |
| Физическое лицо, продающее свою частную квартиру | Как правило, НДС не применяется |
О какой сумме идёт речь на практике?
Пример для иллюстрации: новая вилла стоимостью 250 000 евро без НДС. При ставке 21% НДС составляет 52 500 евро, а общая цена 302 500 евро. При ставке 9%, в закрытом режиме, НДС составлял 22 500 евро, а общая цена 272 500 евро. Разница составляет 30 000 евро, поэтому важнее всего знать, о какой цифре идёт речь.
Как проверить, включён ли в цену предложения НДС?
В Румынии цены на новые квартиры принято публиковать «+TVA», то есть без НДС. До предварительного договора задайте четыре вопроса и получите ответы в письменной форме в самом договоре:
- Включён ли в цену НДС? Разница между двумя цифрами составляет 21% цены.
- По какой ставке и кто несёт риск изменения? В договоре должно быть указано, что происходит, если ставка НДС изменится между подписанием и передачей, и кто несёт разницу. Договор может установить фиксированную цену и при этом оставить риск НДС на покупателе.
- На что начисляется НДС? На дом, на землю, на парковочное место и на кладовую.
- Что не включено в цену? Нотариус, регистрация и адвокат являются отдельными расходами.
Сравнивая проекты, сравнивайте цену с НДС и сопутствующие расходы, а не цену «без НДС». Цена, которая кажется ниже, может оказаться выше после добавления 21%.
Как НДС сочетается с платежами на стадии строительства и ипотекой?
При покупке на стадии строительства НДС, как правило, уплачивается вместе с каждым платежом по предварительному договору, и застройщик выставляет счёт-фактуру на каждый платёж. Платежи поступают на специальный счёт проекта согласно закону 207/2025, правила которого с 25 августа 2026 года содержатся в статье 422(6)-422(11) Кодекса градостроительства и строительства (закон 169/2026).
Тому, кто финансирует часть покупки кредитом, следует помнить, что НДС является частью цены, которую нужно профинансировать собственным капиталом или кредитом. Поэтому планирование финансирования начинается с полной цены.
Что сделать до подписания и как мы помогаем
Перед подписанием предварительного договора разложите ценовое предложение по строкам: цена без НДС, НДС, парковка и кладовая, сопутствующие расходы. Убедитесь, что договор прямо устанавливает, кто несёт риск изменения ставки. Мы помогаем израильским покупателям прочитать ценовые предложения и ценовые условия договора и определить, что включено, а что нет. Действия по румынскому праву выполняются нотариусом и адвокатами, имеющими лицензию в Румынии, а местные налоговые вопросы проверяются с румынским налоговым консультантом.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию. Ставки НДС в Румынии несколько раз менялись в 2025 и 2026 годах и могут измениться снова. Перед подписанием проверьте актуальное положение с местным адвокатом или налоговым консультантом.
Частые вопросы
Какой НДС на новую квартиру в Румынии?
21%. С 1 октября 2026 года это ставка для любой новой квартиры, которую застройщик продаёт физическому лицу, независимо от площади или цены.
Платит ли нерезидент такой же НДС, как румынский покупатель?
Да. НДС применяется к сделке, а не к покупателю. Условия переходного режима также не зависели от резидентства, а зависели от договора, площади, цены и дат.
Взимается ли НДС при покупке вторичного жилья в Румынии?
Как правило, нет. Физическое лицо, продающее свою частную квартиру, НДС не взимает, а продажа здания, не являющегося новым, как правило, освобождена. Здание считается новым до 31 декабря года, следующего за первым заселением.
Можно ли ещё купить квартиру с НДС 9% в Румынии?
Нет. Переходный режим требовал договора с авансом до 1 августа 2025 года и нотариального акта до 30 сентября 2026 года. Новый покупатель платит 21%.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.