בקצרה
מי שקונה היום דירה או וילה חדשה מיזם ברומניה משלם מע״מ בשיעור 21%, בלי קשר לשטח או למחיר. השיעור המופחת של 9% לדיור בוטל באוגוסט 2025, ומסלול המעבר לחוזים שנחתמו לפני כן הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. מכירה של מבנה שאינו ״חדש״ לפי קוד המס פטורה בדרך כלל ממע״מ, ולכן חשוב לדעת גם מה המעמד של הנכס וגם אם המחיר שהוצע כולל מע״מ.
הנקודות החשובות
- 1מ-1 באוקטובר 2026 כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד חייבת ב-21% מע״מ.
- 2חוק 141/2025 העלה את השיעור הרגיל מ-19% ל-21% וביטל את השיעור של 9% לדיור, החל מ-1 באוגוסט 2025.
- 3חוק 161/2026 האריך את מסלול המעבר של 9% עד 30 בספטמבר 2026. הצעה להאריך עד 2027 לא הפכה לחוק.
- 4מבנה נחשב חדש עד 31 בדצמבר של השנה שאחרי האכלוס הראשון (קוד המס, סעיף 292).
- 5בווילה של 250,000 אירו לפני מע״מ, ההפרש בין 21% ל-9% הוא 30,000 אירו.
רוכשים ישראלים שמשווים הצעות מחיר ברומניה נתקלים שוב ושוב בשאלה פשוטה לכאורה: האם המחיר כולל מע״מ? בשנה האחרונה התשובה לשאלה הזו שווה עשרות אלפי אירו, כי מפת המע״מ על דיור ברומניה השתנתה פעמיים בתוך זמן קצר.
המדריך מסכם מה חל היום, מה נסגר, ומה צריך להיכתב בחוזה כדי שלא תופתעו.
כמה מע״מ משלמים היום על דירה חדשה ברומניה?
21%. מ-1 באוקטובר 2026 זה השיעור על כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד, בלי קשר לשטח או למחיר. המע״מ חל על העסקה ולא על זהות הקונה, ולכן תושב חוץ, כולל רוכש ישראלי, משלם אותו שיעור כמו רוכש רומני.
חוק 141/2025 העלה את השיעור הרגיל מ-19% ל-21% וביטל את השיעור של 9% לדיור, החל מ-1 באוגוסט 2025.
מה השתנה ב-2025 וב-2026?
חוק 141/2025 שינה את שיעורי המע״מ החל מ-1 באוגוסט 2025:
- השיעור הרגיל עלה מ-19% ל-21%.
- השיעור המופחת של 9% לדיור בוטל. עד אז יחידים יכלו לקנות דירה של עד 120 מ״ר שימושיים, בשווי של עד 600,000 לֵיי לפני מע״מ, ב-9%.
- נקבע מסלול מעבר למי שכבר היה בתהליך רכישה, והוא הוארך פעם אחת.
השיעור המופחת של 11% שנשאר בחוק חל על קטגוריות מוגדרות של דיור סוציאלי ומוסדות, ולא על קונה פרטי של דירה או וילה.
אפשר עדיין לקנות דירה ב-9% מע״מ?
לא. מסלול המעבר אפשר ליחיד לקנות דירה אחת ב-9%, במקור עד 31 ביולי 2026, רק אם התקיימו כל התנאים הבאים יחד:
| תנאי | הדרישה |
|---|---|
| שטח ומחיר | עד 120 מ״ר שימושיים, ושווי של עד 600,000 לֵיי לפני מע״מ, כולל הקרקע |
| חוזה מוקדם | חוזה עם מקדמה שנחתם עד 1 באוגוסט 2025. חוזה שנחתם בין 3 ל-31 ביולי 2025 דרש גם תשלום של לפחות 20% עד 31 ביולי 2025 |
| פעם אחת | הקונה לא רכש דירה אחרת במע״מ מופחת מאז 1 בינואר 2023 |
| מצב הדירה | ראויה למגורים ביום המסירה |
חוק 161/2026, שפורסם ב-4 באוגוסט 2026, האריך את המועד האחרון לחתימה על השטר הנוטריוני עד 30 בספטמבר 2026. הצעה להאריך עד 2027 לא הפכה לחוק. גם כשהמסלול היה פתוח, הוא נועד רק למי שחתם על חוזה עם מקדמה עד אוגוסט 2025. קונה חדש לא יכול היה להיכנס אליו.
מתי נכס נחשב ״חדש״ לעניין מע״מ?
לפי סעיף 292 לקוד המס הרומני, מבנה נחשב חדש עד 31 בדצמבר של השנה שאחרי האכלוס או השימוש הראשון בו. ״חדש״ איננו תיאור שיווקי, אלא מעמד מס עם תאריך תפוגה.
| סוג העסקה | מע״מ |
|---|---|
| דירה או וילה חדשה מיזם, מ-1 באוקטובר 2026 | 21% |
| דירה חדשה במסלול המעבר, שטר שנחתם עד 30 בספטמבר 2026 | 9% |
| מבנה שאינו חדש (אחרי 31 בדצמבר של השנה שאחרי האכלוס הראשון) | פטור בדרך כלל, אלא אם המוכר בחר לחייב במע״מ |
| יחיד שמוכר את דירתו הפרטית | בדרך כלל לא חל מע״מ |
כמה מדובר בפועל?
דוגמה להמחשה: וילה חדשה במחיר 250,000 אירו לפני מע״מ. ב-21% המע״מ הוא 52,500 אירו והמחיר הכולל 302,500 אירו. ב-9%, במסלול שנסגר, המע״מ היה 22,500 אירו והמחיר הכולל 272,500 אירו. ההפרש הוא 30,000 אירו, ולכן הכי חשוב לדעת על איזה מספר מדברים.
איך בודקים אם המחיר בהצעה כולל מע״מ?
ברומניה מקובל לפרסם מחירי דירות חדשות ״+TVA״, כלומר לפני מע״מ. לפני החוזה המקדים שאלו ארבע שאלות, וקבלו את התשובות בכתב בחוזה עצמו:
- האם המחיר כולל מע״מ? הפער בין שני המספרים הוא 21% מהמחיר.
- באיזה שיעור, ומי נושא בשינוי? בחוזה צריך להיות כתוב מה קורה אם שיעור המע״מ ישתנה בין החתימה למסירה, ומי נושא בהפרש. חוזה יכול לקבוע מחיר קבוע ועדיין להשאיר את סיכון המע״מ על הקונה.
- על מה חל המע״מ? על הבית, על הקרקע, על החנייה ועל המחסן.
- מה לא כלול במחיר? נוטריון, רישום ועורך דין הם הוצאות נפרדות.
כשמשווים בין פרויקטים, השוו את המחיר הכולל מע״מ ואת ההוצאות הנלוות, ולא את המחיר ״לפני מע״מ״. מחיר שנראה נמוך יותר עשוי להיות גבוה יותר אחרי שמוסיפים 21%.
איך המע״מ משתלב בתשלומים על הנייר ובמשכנתא?
בקנייה על הנייר, המע״מ משולם בדרך כלל יחד עם כל תשלום לפי החוזה המקדים, והיזם מוציא חשבונית על כל תשלום. התשלומים נכנסים לחשבון הייעודי של הפרויקט לפי חוק 207/2025, שמאז 25 באוגוסט 2026 הכללים שלו נמצאים בסעיף 422(6) עד 422(11) לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026).
מי שמממן חלק מהרכישה בהלוואה צריך לזכור שהמע״מ הוא חלק מהמחיר שצריך לממן, בהון עצמי או בהלוואה. לכן תכנון המימון מתחיל מהמחיר הכולל.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מסייעים
לפני חתימה על חוזה מקדים, פרקו את הצעת המחיר לשורות: מחיר לפני מע״מ, מע״מ, חנייה ומחסן, והוצאות נלוות. ודאו שהחוזה קובע במפורש מי נושא בשינוי שיעור. אנחנו מסייעים לרוכשים ישראלים לקרוא את הצעות המחיר ואת סעיפי המחיר בחוזה, ולזהות מה כלול ומה לא. הפעולות לפי הדין הרומני נעשות על ידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה, ושאלות מס מקומיות נבדקות עם יועץ מס רומני.
האמור כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. שיעורי המע״מ ברומניה השתנו כמה פעמים ב-2025 וב-2026 ועשויים להשתנות שוב. לפני חתימה בדקו את המצב העדכני עם עורך דין או יועץ מס מקומי.
שאלות נפוצות
כמה מע״מ יש על דירה חדשה ברומניה?
21%. מ-1 באוקטובר 2026 זה השיעור על כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד, בלי קשר לשטח או למחיר.
תושב חוץ משלם אותו מע״מ כמו רוכש רומני?
כן. המע״מ חל על העסקה ולא על הקונה. גם תנאי מסלול המעבר לא היו תלויים בתושבות, אלא בחוזה, בשטח, במחיר ובתאריכים.
יש מע״מ על דירה יד שנייה ברומניה?
בדרך כלל לא. יחיד שמוכר את דירתו הפרטית לא גובה מע״מ, ומכירה של מבנה שאינו חדש פטורה בדרך כלל. מבנה נחשב חדש עד 31 בדצמבר של השנה שאחרי האכלוס הראשון.
אפשר עדיין לקנות דירה ב-9% מע״מ ברומניה?
לא. מסלול המעבר דרש חוזה עם מקדמה עד 1 באוגוסט 2025 ושטר נוטריוני עד 30 בספטמבר 2026. קונה חדש משלם 21%.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.