Pe scurt
Autorizația de construire (Autorizație de construire) se emite pentru o anumită clădire pe un anumit teren, de aceea întrebarea corectă este ce autorizație acoperă unitatea pe care o cumpărați și dacă este valabilă. Potrivit Legii 207/2025, ale cărei reguli se regăsesc astăzi la articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, antecontractul se semnează la notar numai după ce autorizația a fost înscrisă în cartea funciară. Autorizația și extrasul pot și trebuie verificate înainte de orice plată.
Ce este important de reținut
- 1Autorizația de construire este un document pentru o anumită clădire pe un anumit teren, nu o „aprobare pentru proiect”; cereți autorizația pentru unitatea dumneavoastră.
- 2Certificatul de urbanism (Certificat de urbanism) doar precizează ce se poate construi; nu permite construirea.
- 3Fără autorizație înscrisă în cartea funciară nu există antecontract notarial, potrivit regulilor de la articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
- 4O autorizație nouă emisă potrivit Legii 169/2026 este valabilă 3 ani de la emitere, termen care nu se prelungește, și se extinde pe durata execuției de la comunicarea începerii lucrărilor.
- 5Un extras online pe ePay al ANCPI costă 20 lei, iar datele autorizației se publică pe site-ul autorității în termen de 30 de zile de la emitere.
De ce să cereți să vedeți autorizația de construire înainte de a plăti?
Pentru că autorizația de construire este documentul care permite efectiv construirea și reprezintă baza întregii tranzacții. Fără ea nu există antecontract, iar fără recepția de la finalul construcției dezvoltatorul nu are dreptul să predea imobilul.
Mulți cumpărători ezită să ceară documentul de teamă să nu pară suspicioși, se tem că li se va prezenta un document în limba română care nu este autorizație sau aud că autorizația este „în curs”. Prima temere este inutilă: un dezvoltator serios se așteaptă la această întrebare. A doua este justificată și are o soluție simplă. Iar a treia este exact situația pe care legea a închis-o.
Certificatul de urbanism (Certificat de urbanism) doar precizează ce se poate construi; nu permite construirea.
Ce autorizație acoperă unitatea pe care o cumpărați?
Autorizația de construire (Autorizație de construire) nu este o caracteristică a unui proiect. Ea se emite pentru o anumită clădire pe un anumit teren. Într-un proiect cu mai multe clădiri, fiecare clădire poate primi propria autorizație, astfel încât autorizația care vi se prezintă poate acoperi o altă clădire decât cea aleasă de dumneavoastră.
Răspunsul corect la întrebarea „există autorizație?” constă în trei documente pe masă: autorizația care acoperă unitatea dumneavoastră, extrasul de carte funciară al terenului ei și comunicarea privind începerea lucrărilor în baza acelei autorizații, toate cu același număr cadastral.
Cum deosebiți certificatul de urbanism, autorizația și procesul-verbal de recepție?
| Document | Ce confirmă | Ce nu confirmă |
|---|---|---|
| Certificatul de urbanism (Certificat de urbanism) | Ce se poate construi pe teren și ce avize sunt necesare | Nu permite construirea |
| Autorizația de construire (Autorizație de construire) | Dreptul de a construi: număr, dată, suprafețe, niveluri, plan de situație și fațade | Nu dovedește că construcția este conformă cu ea |
| Procesul-verbal de recepție (recepție la terminarea lucrărilor) | Construcția a fost finalizată și a trecut recepția | Există doar la finalul construcției |
Cine prezintă o „aprobare” și se referă la certificatul de urbanism nu a prezentat încă o autorizație de construire.
Se poate semna antecontractul înainte de a exista autorizația?
Nu. Potrivit Legii 207/2025, ale cărei reguli se regăsesc astăzi la articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, antecontractul pentru un imobil în construcție se semnează la notar și numai după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară. O ofertă de „acord de principiu” privat în locul unui contract notarial este în fapt o ofertă de a renunța la această protecție.
Ce înseamnă „autorizație valabilă” potrivit noului cod?
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026) a intrat în vigoare la 25 august 2026. Potrivit acestuia:
- O autorizație nouă este valabilă 3 ani de la data emiterii (articolul 309).
- Valabilitatea se extinde pe toată durata execuției din ziua în care dezvoltatorul a comunicat autorității începerea lucrărilor.
- Cei 3 ani nu pot fi prelungiți, iar autorizația în baza căreia lucrările nu au început la timp își încetează valabilitatea (articolul 310).
- O autorizație emisă înainte de cod nu a fost anulată; codul se referă la astfel de autorizații (articolul 314), iar valabilitatea lor se stabilește potrivit celor înscrise în ele.
De aceea, pentru orice autorizație, veche sau nouă, două întrebări sunt decisive: până când impune autorizația începerea construcției și când a fost transmisă comunicarea privind începerea lucrărilor.
Cum verificați singuri autorizația?
- O copie completă a autorizației cu toate anexele, inclusiv planul de situație și fațadele, precum și consultarea documentului în original la întâlnire. Comparați nivelurile și suprafețele cu planurile care vi se prezintă.
- Identitatea solicitantului. Asigurați-vă că societatea care figurează în autorizație este societatea care semnează cu dumneavoastră și că este proprietarul înscris al terenului.
- Extrasul terenului. Comandați un extras pe ePay al ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară), la 20 lei. Înainte de antecontract, autorizația trebuie să fie înscrisă în el.
- Amplasament. Localizați terenul pe hartă după numărul cadastral în geoportalul ANCPI.
- Publicare oficială. Potrivit codului, autoritatea locală publică datele autorizației pe site-ul său în termen de 30 de zile de la emitere.
- Panou pe șantier. La începerea lucrărilor, dezvoltatorul are obligația de a amplasa un panou de identificare a proiectului, iar acest lucru este scris și în autorizație.
- Comunicarea începerii lucrărilor și asigurarea. Comunicarea se transmite primăriei și Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC), iar codul impune prezentarea poliței de asigurare pe zece ani la începutul construcției (articolul 556).
- Propriul dumneavoastră avocat. Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă doar pe dezvoltator.
De ce merită această verificare în mod special în România?
Informațiile urbanistice din România sunt mai accesibile decât se așteaptă mulți investitori israelieni: datele autorizațiilor sunt publicate, iar un extras online costă o sumă simbolică. Întrucât verificarea este ieftină și rapidă, nu există niciun motiv să transferați bani pentru un imobil în construcție înainte de a fi văzut autorizația relevantă și înscrierea ei în extras.
Ce faceți înainte de plată și cum vă asistăm
Înainte de orice plată, inclusiv rezervarea, cereți dezvoltatorului cele trei documente și verificați că se referă la același număr cadastral. Parcurgem autorizația și anexele, le comparăm cu extrasul și cu contractul propus și marcăm neconcordanțele de clarificat. Verificarea documentelor la autorități și semnarea antecontractului se fac în România de un avocat și un notar autorizați local și, la nevoie, și de un arhitect local independent.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Noul cod a intrat în vigoare în august 2026, iar normele sale de aplicare sunt încă în curs de actualizare.
Întrebări frecvente
Care este diferența dintre certificatul de urbanism și autorizația de construire în România?
Certificatul de urbanism precizează ce se poate construi pe teren și ce avize sunt necesare și nu permite construirea. Autorizația de construire este dreptul de a construi în sine, cu număr, dată, suprafețe, niveluri și planuri.
Autorizația a fost emisă înainte de noul cod. Mai este valabilă?
Noul cod nu a anulat autorizațiile anterioare. Valabilitatea se stabilește potrivit celor înscrise în autorizație: până când trebuie începută construcția și cât durează execuția. Trebuie verificat că lucrările au început la timp și că a fost transmisă comunicarea în acest sens.
Se poate semna antecontractul înainte de a exista autorizația de construire?
Nu. Potrivit Legii 207/2025, ale cărei reguli se regăsesc astăzi la articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, antecontractul se semnează la notar numai după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară.
Cum verificați că autorizația este înscrisă pentru teren?
Comandați un extras online pe ePay al ANCPI, la un cost de 20 lei, și verificați că autorizația este înscrisă în el. Puteți localiza terenul și după numărul cadastral în geoportalul ANCPI.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.