Коротко
Разрешение на строительство (Autorizație de construire) выдаётся на конкретное здание на конкретном участке, поэтому правильный вопрос: какое разрешение охватывает приобретаемую вами единицу и действует ли оно. Согласно Закону 207/2025, правила которого сегодня содержатся в статье 422 Кодекса территориального планирования, градостроительства и строительства, предварительный договор подписывается у нотариуса только после того, как разрешение внесено в книгу недвижимости. Разрешение и выписку можно и нужно проверить до любого платежа.
Главное
- 1Разрешение на строительство - документ на конкретное здание на конкретном участке, а не «одобрение проекта»; запрашивайте разрешение на вашу единицу.
- 2Градостроительный сертификат (Certificat de urbanism) лишь указывает, что разрешено строить; он не разрешает строительство.
- 3Без разрешения, зарегистрированного в книге недвижимости, нотариального предварительного договора нет, согласно правилам статьи 422 Кодекса территориального планирования, градостроительства и строительства.
- 4Новое разрешение по Закону 169/2026 действует 3 года с даты выдачи без возможности продления и продлевается на период выполнения работ с момента уведомления о начале работ.
- 5Онлайн-выписка в ePay ANCPI стоит 20 леев, а сведения о разрешении публикуются на сайте органа власти в течение 30 дней с даты его выдачи.
Почему стоит попросить показать разрешение на строительство до оплаты?
Потому что разрешение на строительство - это документ, который фактически разрешает строить, и оно является основой всей остальной сделки. Без него нет предварительного договора, а без приёмки по завершении строительства застройщик не вправе передать объект.
Многие покупатели не решаются запросить документ, опасаясь показаться недоверчивыми, боятся, что им покажут документ на румынском языке, который не является разрешением, или слышат, что разрешение «в процессе». Первое опасение излишне: добросовестный застройщик ожидает такого вопроса. Второе обоснованно, и у него есть простое решение. А третье - именно та ситуация, которую закрыл закон.
Градостроительный сертификат (Certificat de urbanism) лишь указывает, что разрешено строить; он не разрешает строительство.
Какое разрешение охватывает приобретаемую вами единицу?
Разрешение на строительство (Autorizație de construire) не является характеристикой проекта. Оно выдаётся на конкретное здание на конкретном участке. В проекте из нескольких строений каждое строение может получить собственное разрешение, поэтому показанное вам разрешение может охватывать иное строение, чем выбранное вами.
Правильный ответ на вопрос «Есть ли разрешение?» - три документа на столе: разрешение, охватывающее вашу единицу, выписка по её участку и уведомление о начале работ по этому разрешению, все с одним и тем же кадастровым номером.
Как отличить градостроительный сертификат, разрешение и акт приёмки?
| Документ | Что он подтверждает | Чего он не подтверждает |
|---|---|---|
| Градостроительный сертификат (Certificat de urbanism) | Что разрешено строить на участке и какие согласования требуются | Не разрешает строить |
| Разрешение на строительство (Autorizație de construire) | Право строить: номер, дата, площади, этажи, план участка и фасады | Не доказывает, что строительство ему соответствует |
| Акт приёмки (recepție la terminarea lucrărilor) | Строительство завершено и прошло приёмку | Существует только по окончании строительства |
Тот, кто показывает «разрешение», имея в виду градостроительный сертификат, ещё не показал разрешение на строительство.
Можно ли подписать предварительный договор до получения разрешения?
Нет. Согласно Закону 207/2025, правила которого сегодня содержатся в статье 422 Кодекса территориального планирования, градостроительства и строительства, предварительный договор на строящийся объект подписывается у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство внесено в книгу недвижимости. Предложение заключить частное «соглашение о намерениях» вместо нотариального договора фактически является предложением отказаться от этой защиты.
Что означает «действующее разрешение» по новому кодексу?
Новый Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства (Закон 169/2026) вступил в силу 25 августа 2026 года. Согласно ему:
- Новое разрешение действует 3 года с даты выдачи (статья 309).
- Срок действия продлевается на весь период выполнения работ с даты, когда застройщик уведомил орган власти о начале работ.
- Эти 3 года продлевать запрещено, и разрешение, работы по которому не начались вовремя, утрачивает силу (статья 310).
- Разрешение, выданное до принятия кодекса, не отменено; кодекс регулирует такие разрешения (статья 314), и срок их действия определяется тем, что в них указано.
Поэтому в отношении любого разрешения, старого или нового, решающими являются два вопроса: до какой даты разрешение обязывает начать строительство и когда было направлено уведомление о начале работ.
Как проверить разрешение самостоятельно?
- Полная копия разрешения со всеми приложениями, включая план участка и фасады, а также изучение самого документа на встрече. Сравните этажи и площади с показанными вам планами.
- Личность заявителя. Убедитесь, что компания, указанная в разрешении, - это компания, которая подписывает договор с вами, и что она является зарегистрированным собственником участка.
- Выписка по участку. Закажите выписку в ePay ANCPI (Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости) за 20 леев. До предварительного договора разрешение должно быть в ней зарегистрировано.
- Местоположение. Найдите участок на карте по кадастровому номеру в геопортале ANCPI.
- Официальная публикация. Согласно кодексу, местный орган власти публикует сведения о разрешении на своём сайте в течение 30 дней с даты его выдачи.
- Табличка на объекте. С началом работ застройщик обязан установить идентификационную табличку проекта, и это указано также в самом разрешении.
- Уведомление о начале работ и страхование. Уведомление направляется в мэрию и в Государственную строительную инспекцию (ISC), а полис десятилетнего страхования кодекс обязывает предъявить в начале строительства (статья 556).
- Собственный адвокат. Адвокат застройщика представляет только застройщика.
Почему эта проверка особенно оправдана именно в Румынии?
Градостроительная информация в Румынии доступнее, чем ожидают многие израильские инвесторы: сведения о разрешениях публикуются, а онлайн-выписка стоит символическую сумму. Поскольку проверка дешёвая и быстрая, нет причин переводить деньги за строящийся объект, не увидев соответствующего разрешения и его регистрации в выписке.
Что сделать до оплаты и как мы сопровождаем
Перед любым платежом, включая бронирование, запросите у застройщика три документа и проверьте, что они относятся к одному и тому же кадастровому номеру. Мы изучаем разрешение и приложения, сопоставляем их с выпиской и предлагаемым договором и отмечаем расхождения для выяснения. Проверка документов в государственных органах и подписание предварительного договора осуществляются в Румынии адвокатом и нотариусом, имеющими местную лицензию, а при необходимости также независимым местным архитектором.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию по конкретному случаю. Новый кодекс вступил в силу в августе 2026 года, и подзаконные нормы о его применении ещё обновляются.
Частые вопросы
В чём разница между градостроительным сертификатом и разрешением на строительство в Румынии?
Градостроительный сертификат указывает, что разрешено строить на участке и какие согласования требуются, и не разрешает строительство. Разрешение на строительство - это само разрешение, с номером, датой, площадями, этажами и планами.
Разрешение выдано до нового кодекса. Действует ли оно?
Новый кодекс не отменил ранее выданные разрешения. Срок действия определяется тем, что указано в разрешении: до какой даты необходимо начать строительство и сколько длится выполнение работ. Необходимо проверить, что работы начались вовремя и что уведомление об этом было направлено.
Можно ли подписать предварительный договор до получения разрешения на строительство?
Нет. Согласно Закону 207/2025, правила которого сегодня содержатся в статье 422 Кодекса территориального планирования, градостроительства и строительства, предварительный договор подписывается у нотариуса только после того, как разрешение на строительство внесено в книгу недвижимости.
Как проверить, что разрешение зарегистрировано в отношении участка?
Закажите онлайн-выписку в ePay ANCPI стоимостью 20 леев и проверьте, что разрешение в ней зарегистрировано. Можно также найти участок по кадастровому номеру в геопортале ANCPI.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.