باختصار
تُمنح رخصة البناء (Autorizație de construire) لمبنى معيّن على قطعة أرض معيّنة، ولذلك فالسؤال الصحيح هو: أي رخصة تشمل الوحدة التي تشترونها، وهل هي سارية. ووفقًا للقانون 207/2025، الذي ترد قواعده اليوم في المادة 422 من قانون التخطيط العمراني والبناء، يُوقَّع العقد التمهيدي أمام كاتب العدل فقط بعد قيد الرخصة في السجل العقاري. ويمكن، بل يجب، فحص الرخصة والمستخرج قبل أي دفعة.
أبرز النقاط
- 1رخصة البناء مستند خاص بمبنى معيّن على قطعة أرض معيّنة، وليست «موافقة على المشروع»؛ فاطلبوا الرخصة الخاصة بوحدتكم.
- 2شهادة التخطيط (Certificat de urbanism) تبيّن فقط ما يجوز بناؤه؛ ولا تُجيز البناء.
- 3من دون رخصة مقيدة في السجل العقاري لا يوجد عقد تمهيدي موثّق لدى كاتب العدل، وفقًا للقواعد الواردة في المادة 422 من قانون التخطيط العمراني والبناء.
- 4الرخصة الجديدة وفق القانون 169/2026 سارية 3 سنوات من تاريخ إصدارها، ولا يجوز تمديدها، وتمتد لفترة التنفيذ اعتبارًا من الإخطار ببدء الأعمال.
- 5يكلّف المستخرج الإلكتروني عبر ePay التابع لـ ANCPI مبلغ 20 ليو، وتُنشر تفاصيل الرخصة على موقع السلطة في غضون 30 يومًا من إصدارها.
لماذا تطلبون الاطلاع على رخصة البناء قبل الدفع؟
لأن رخصة البناء هي المستند الذي يُجيز البناء فعليًّا، وهي الأساس لسائر الصفقة. ومن دونها لا يوجد عقد تمهيدي، ومن دون الاستلام في نهاية البناء لا يحق للمطوّر تسليم العقار.
يتردد كثير من المشترين في طلب المستند خشية أن يبدوا مرتابين، أو يخشون أن يُعرض عليهم مستند بالرومانية ليس رخصة، أو يسمعون أن الرخصة «قيد الإجراء». والخشية الأولى لا داعي لها: فالمطوّر المنظَّم يتوقع السؤال. والثانية مبرَّرة ولها حل بسيط. والثالثة هي بالضبط الحالة التي أغلقها القانون.
شهادة التخطيط (Certificat de urbanism) تبيّن فقط ما يجوز بناؤه؛ ولا تُجيز البناء.
أي رخصة تشمل الوحدة التي تشترونها؟
رخصة البناء (Autorizație de construire) ليست صفة للمشروع. إنما تُمنح لمبنى معيّن على قطعة أرض معيّنة. وفي مشروع يضم عدة مبانٍ، قد يحصل كل مبنى على رخصة خاصة به، ولذلك قد تشمل الرخصة المعروضة عليكم مبنى غير الذي اخترتموه.
الجواب الصحيح عن سؤال «هل توجد رخصة؟» هو ثلاثة مستندات على الطاولة: الرخصة التي تشمل وحدتكم، ومستخرج قطعة الأرض الخاصة بها، والإخطار ببدء الأعمال بموجب تلك الرخصة، وجميعها تحمل رقم المساحة (الكاداستر) نفسه.
كيف تميّزون بين شهادة التخطيط والرخصة ومحضر الاستلام؟
| المستند | ما الذي يثبته | ما الذي لا يثبته |
|---|---|---|
| شهادة التخطيط (Certificat de urbanism) | ما يجوز بناؤه على قطعة الأرض والموافقات المطلوبة | لا تُجيز البناء |
| رخصة البناء (Autorizație de construire) | الإذن بالبناء: الرقم والتاريخ والمساحات والطوابق ومخطط الموقع والواجهات | لا تثبت أن البناء مطابق لها |
| محضر الاستلام (recepție la terminarea lucrărilor) | اكتمال البناء واجتيازه الاستلام | لا يوجد إلا في نهاية البناء |
من يعرض «موافقة» ويقصد بها شهادة التخطيط لم يعرض بعدُ رخصة بناء.
هل يمكن التوقيع على عقد تمهيدي قبل وجود رخصة؟
لا. وفقًا للقانون 207/2025، الذي ترد قواعده اليوم في المادة 422 من قانون التخطيط العمراني والبناء، يُوقَّع العقد التمهيدي لعقار قيد البناء أمام كاتب العدل، وفقط بعد قيد رخصة البناء في السجل العقاري. والعرض بإبرام «اتفاق مبادئ» خاص بدلًا من عقد موثّق لدى كاتب العدل هو في الواقع عرض بالتنازل عن هذه الحماية.
ما معنى «رخصة سارية» وفق القانون الجديد؟
دخل قانون التخطيط العمراني والبناء الجديد (القانون 169/2026) حيز النفاذ في 25 أغسطس 2026. وبموجبه:
- الرخصة الجديدة سارية 3 سنوات من تاريخ إصدارها (المادة 309).
- يمتد سريانها طوال فترة التنفيذ اعتبارًا من اليوم الذي أخطر فيه المطوّر السلطة ببدء الأعمال.
- يُحظر تمديد السنوات الثلاث، والرخصة التي لم تبدأ الأعمال بموجبها في الموعد تسقط (المادة 310).
- الرخصة الصادرة قبل القانون لم تُلغَ؛ فالقانون يتناول هذه الرخص (المادة 314)، ويتحدد سريانها وفقًا لما هو مدوّن فيها.
ولذلك، في كل رخصة، قديمة كانت أم جديدة، ثمة سؤالان حاسمان: حتى متى تُلزم الرخصة ببدء البناء، ومتى أُرسل الإخطار ببدء الأعمال.
كيف تفحصون الرخصة بأنفسكم؟
- صورة كاملة للرخصة مع جميع الملاحق، بما فيها مخطط الموقع والواجهات، إضافة إلى الاطلاع على المستند نفسه في الاجتماع. قارنوا الطوابق والمساحات بالمخططات المعروضة عليكم.
- هوية مقدّم الطلب. تأكدوا من أن الشركة المذكورة في الرخصة هي الشركة التي توقّع معكم، وأنها المالكة المسجلة لقطعة الأرض.
- مستخرج قطعة الأرض. اطلبوا مستخرجًا عبر ePay التابع لـ ANCPI (الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري) مقابل 20 ليو. وقبل العقد التمهيدي يجب أن تكون الرخصة مقيدة فيه.
- الموقع. حدّدوا موقع قطعة الأرض على الخريطة وفق رقم الكاداستر في البوابة الجغرافية لـ ANCPI.
- النشر الرسمي. وفقًا للقانون، تنشر السلطة المحلية تفاصيل الرخصة على موقعها في غضون 30 يومًا من إصدارها.
- لافتة في الموقع. مع بدء الأعمال يلتزم المطوّر بتثبيت لافتة تعريفية بالمشروع، وهذا مدوّن أيضًا في الرخصة نفسها.
- الإخطار ببدء الأعمال والتأمين. يُرسل الإخطار إلى البلدية وإلى هيئة التفتيش على البناء (ISC)، ويُلزم القانون بعرض وثيقة التأمين العشري عند بدء البناء (المادة 556).
- محامٍ خاص بكم. محامي المطوّر يمثّل المطوّر وحده.
لماذا يُعد هذا الفحص مجديًا بشكل خاص في رومانيا؟
المعلومات التخطيطية في رومانيا متاحة أكثر مما يتوقع كثير من المستثمرين الإسرائيليين: فتفاصيل الرخص تُنشر، والمستخرج الإلكتروني يكلّف مبلغًا رمزيًّا. ولأن الفحص زهيد التكلفة وسريع، فلا سبب لتحويل أموال مقابل عقار قيد البناء قبل أن تطّلعوا على الرخصة ذات الصلة وقيدها في المستخرج.
ما الذي ينبغي فعله قبل الدفع وكيف نرافقكم
قبل أي دفعة، حتى دفعة الحجز، اطلبوا من المطوّر المستندات الثلاثة وتحققوا من أنها تتعلق برقم الكاداستر نفسه. ونحن نراجع الرخصة والملاحق، ونقارنها بالمستخرج وبالعقد المقترح، ونحدد الفجوات التي تستدعي الاستيضاح. أما فحص المستندات أمام السلطات والتوقيع على العقد التمهيدي فيتمان في رومانيا على يد محامٍ وكاتب عدل مرخَّصين محليًّا، وعند الحاجة أيضًا مهندس معماري محلي مستقل.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية لحالة بعينها. وقد دخل القانون الجديد حيز النفاذ في أغسطس 2026، ولا تزال قواعده التنفيذية قيد التحديث.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين شهادة التخطيط ورخصة البناء في رومانيا؟
شهادة التخطيط تبيّن ما يجوز بناؤه على قطعة الأرض والموافقات المطلوبة، ولا تُجيز البناء. أما رخصة البناء فهي الإذن ذاته، برقم وتاريخ ومساحات وطوابق ومخططات.
صدرت الرخصة قبل القانون الجديد. هل لا تزال سارية؟
لم يُلغِ القانون الجديد الرخص السابقة. ويتحدد السريان وفقًا لما هو مدوّن في الرخصة: حتى متى يجب بدء البناء وكم تستغرق مدة التنفيذ. ويجب التحقق من أن الأعمال بدأت في الموعد وأن الإخطار بذلك قد أُرسل.
هل يمكن التوقيع على عقد تمهيدي قبل وجود رخصة بناء؟
لا. وفقًا للقانون 207/2025، الذي ترد قواعده اليوم في المادة 422 من قانون التخطيط العمراني والبناء، يُوقَّع العقد التمهيدي أمام كاتب العدل فقط بعد قيد رخصة البناء في السجل العقاري.
كيف تتحققون من أن الرخصة مقيدة على قطعة الأرض؟
اطلبوا مستخرجًا إلكترونيًّا عبر ePay التابع لـ ANCPI بتكلفة 20 ليو، وتحققوا من أن الرخصة مقيدة فيه. ويمكن أيضًا تحديد موقع قطعة الأرض وفق رقم الكاداستر في البوابة الجغرافية لـ ANCPI.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.