בקצרה
היתר בנייה (Autorizație de construire) ניתן לבניין מסוים על מגרש מסוים, ולכן השאלה הנכונה היא איזה היתר מכסה את היחידה שאתם קונים והאם הוא בתוקף. לפי חוק 207/2025, שכלליו מופיעים היום בסעיף 422 לקוד התכנון והבנייה, חוזה מקדים נחתם אצל נוטריון רק אחרי שההיתר נרשם בספר המקרקעין. את ההיתר ואת הנסח אפשר וצריך לבדוק לפני כל תשלום.
הנקודות החשובות
- 1היתר בנייה הוא מסמך של בניין מסוים על מגרש מסוים, לא ״אישור לפרויקט״; בקשו את ההיתר של היחידה שלכם.
- 2תעודת תכנון (Certificat de urbanism) רק מפרטת מה מותר לבנות; היא אינה מתירה לבנות.
- 3בלי היתר רשום בספר המקרקעין אין חוזה מקדים נוטריוני, לפי הכללים שבסעיף 422 לקוד התכנון והבנייה.
- 4היתר חדש לפי חוק 169/2026 בתוקף 3 שנים מההנפקה, שאין להאריך, ומתארך לתקופת הביצוע מההודעה על תחילת העבודות.
- 5נסח מקוון ב-ePay של ANCPI עולה 20 ליי, ופרטי ההיתר מתפרסמים באתר הרשות תוך 30 יום מהנפקתו.
למה לבקש לראות את היתר הבנייה לפני שמשלמים?
כי היתר הבנייה הוא המסמך שמתיר לבנות בפועל, והוא הבסיס לכל שאר העסקה. בלעדיו אין חוזה מקדים, ובלי קבלה בסוף הבנייה היזם אינו רשאי למסור את הנכס.
רוכשים רבים מהססים לבקש את המסמך מחשש שייראו חשדנים, חוששים שיוצג להם מסמך ברומנית שאינו היתר, או שומעים שההיתר ״בתהליך״. החשש הראשון מיותר: יזם מסודר מצפה לשאלה. השני מוצדק ויש לו פתרון פשוט. והשלישי הוא בדיוק המצב שהחוק סגר.
תעודת תכנון (Certificat de urbanism) רק מפרטת מה מותר לבנות; היא אינה מתירה לבנות.
איזה היתר מכסה את היחידה שאתם קונים?
היתר בנייה (Autorizație de construire) אינו תכונה של פרויקט. הוא ניתן לבניין מסוים על מגרש מסוים. בפרויקט של כמה מבנים, כל מבנה עשוי לקבל היתר משלו, ולכן ההיתר שמוצג לכם עשוי לכסות מבנה אחר מזה שבחרתם.
התשובה הנכונה לשאלה ״יש היתר?״ היא שלושה מסמכים על השולחן: ההיתר שמכסה את היחידה שלכם, הנסח של המגרש שלה וההודעה על תחילת העבודות לפי אותו היתר, כולם עם אותו מספר קדסטר.
איך מבחינים בין תעודת תכנון, היתר ופרוטוקול קבלה?
| מסמך | מה הוא מאשר | מה הוא אינו מאשר |
|---|---|---|
| תעודת תכנון (Certificat de urbanism) | מה מותר לבנות על המגרש ואילו אישורים נדרשים | אינה מתירה לבנות |
| היתר בנייה (Autorizație de construire) | ההרשאה לבנות: מספר, תאריך, שטחים, קומות, תוכנית מגרש וחזיתות | אינו מוכיח שהבנייה תואמת לו |
| פרוטוקול קבלה (recepție la terminarea lucrărilor) | הבנייה הסתיימה ועברה קבלה | קיים רק בסוף הבנייה |
מי שמציג ״אישור״ ומתכוון לתעודת תכנון עדיין לא הציג היתר בנייה.
אפשר לחתום על חוזה מקדים לפני שיש היתר?
לא. לפי חוק 207/2025, שכלליו מופיעים היום בסעיף 422 לקוד התכנון והבנייה, חוזה מקדים לנכס בבנייה נחתם אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין. הצעה ל״הסכם עקרונות״ פרטי במקום חוזה נוטריוני היא למעשה הצעה לוותר על ההגנה הזו.
מה פירוש ״היתר בתוקף״ לפי הקוד החדש?
קוד התכנון והבנייה החדש (חוק 169/2026) נכנס לתוקף ב-25 באוגוסט 2026. לפיו:
- היתר חדש בתוקף 3 שנים מיום ההנפקה (סעיף 309).
- התוקף מתארך לכל תקופת הביצוע מהיום שבו היזם הודיע לרשות על תחילת העבודות.
- את 3 השנים אסור להאריך, והיתר שהעבודות לפיו לא התחילו בזמן פוקע (סעיף 310).
- היתר שניתן לפני הקוד לא בוטל; הקוד מתייחס להיתרים כאלה (סעיף 314), ותוקפם נקבע לפי מה שכתוב בהם.
לכן בכל היתר, ישן או חדש, שתי שאלות מכריעות: עד מתי ההיתר מחייב להתחיל לבנות, ומתי נשלחה ההודעה על תחילת העבודות.
איך בודקים את ההיתר בעצמכם?
- צילום מלא של ההיתר עם כל הנספחים, כולל תוכנית המגרש והחזיתות, וגם עיון במסמך עצמו בפגישה. השוו את הקומות והשטחים לתוכניות שמוצגות לכם.
- זהות המבקש. ודאו שהחברה שמופיעה בהיתר היא החברה שחותמת איתכם, ושהיא הבעלים הרשום של המגרש.
- נסח המגרש. הזמינו נסח ב-ePay של ANCPI (רשות הקדסטר ורישום המקרקעין), ב-20 ליי. לפני חוזה מקדים ההיתר חייב להיות רשום בו.
- מיקום. אתרו את המגרש במפה לפי מספר הקדסטר בגאופורטל של ANCPI.
- פרסום רשמי. לפי הקוד, הרשות המקומית מפרסמת את פרטי ההיתר באתר שלה תוך 30 יום מהנפקתו.
- שלט באתר. עם תחילת העבודות היזם חייב להציב שלט זיהוי של הפרויקט, וזה כתוב גם בהיתר עצמו.
- הודעה על תחילת עבודות וביטוח. ההודעה נשלחת לעירייה ולרשות הפיקוח על הבנייה (ISC), ואת פוליסת ביטוח עשר השנים הקוד מחייב להציג בתחילת הבנייה (סעיף 556).
- עורך דין משלכם. עורך הדין של היזם מייצג את היזם בלבד.
למה הבדיקה הזו משתלמת במיוחד ברומניה?
המידע התכנוני ברומניה נגיש יותר משמשקיעים ישראלים רבים מצפים: פרטי היתרים מתפרסמים, ונסח מקוון עולה סכום סמלי. מכיוון שהבדיקה זולה ומהירה, אין סיבה להעביר כסף על נכס בבנייה לפני שראיתם את ההיתר הרלוונטי ואת רישומו בנסח.
מה לעשות לפני התשלום ואיך אנחנו מלווים
לפני כל תשלום, גם שריון, בקשו מהיזם את שלושת המסמכים ובדקו שהם מתייחסים לאותו מספר קדסטר. אנחנו עוברים על ההיתר והנספחים, משווים אותם לנסח ולחוזה המוצע ומסמנים פערים לבירור. בדיקת המסמכים מול הרשויות והחתימה על החוזה המקדים נעשות ברומניה על ידי עורך דין ונוטריון בעלי רישיון מקומי, ובמידת הצורך גם אדריכל מקומי בלתי תלוי.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. הקוד החדש נכנס לתוקף באוגוסט 2026 ונורמות הביצוע שלו עדיין מתעדכנות.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תעודת תכנון להיתר בנייה ברומניה?
תעודת התכנון מפרטת מה מותר לבנות על המגרש ואילו אישורים נדרשים, ואינה מתירה לבנות. היתר הבנייה הוא ההרשאה עצמה, עם מספר, תאריך, שטחים, קומות ותוכניות.
ההיתר ניתן לפני הקוד החדש. הוא עדיין תקף?
הקוד החדש לא ביטל היתרים קודמים. התוקף נקבע לפי מה שכתוב בהיתר: עד מתי חייבים להתחיל לבנות וכמה זמן נמשך הביצוע. יש לבדוק שהעבודות התחילו בזמן ושההודעה על כך נשלחה.
אפשר לחתום על חוזה מקדים לפני שיש היתר בנייה?
לא. לפי חוק 207/2025, שכלליו מופיעים היום בסעיף 422 לקוד התכנון והבנייה, חוזה מקדים נחתם אצל נוטריון רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין.
איך בודקים שההיתר רשום על המגרש?
מזמינים נסח מקוון ב-ePay של ANCPI, בעלות של 20 ליי, ובודקים שההיתר רשום בו. אפשר גם לאתר את המגרש לפי מספר הקדסטר בגאופורטל של ANCPI.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.