Pe scurt
Antecontractul în România este o obligație reciprocă de a încheia ulterior un contract de vânzare final, în condițiile deja convenite. El nu transferă proprietatea, dar poate fi executat pe cale judecătorească. La cumpărarea de la un dezvoltator a unei unități care nu a fost încă construită, trebuie încheiat în fața notarului și notat în cartea funciară, conform regulilor din Legea 207/2025, preluate în Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
Ce este important de reținut
- 1Antecontractul nu transferă proprietatea. Proprietatea se transferă prin contractul final încheiat la notar și prin înscrierea în cartea funciară.
- 2Dacă o parte refuză nejustificat să încheie contractul final, instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract, la o acțiune introdusă în termen de 6 luni (art. 1669 din Codul civil).
- 3La o unitate viitoare cumpărată de la un dezvoltator, antecontractul trebuie încheiat în fața notarului și notat în cartea funciară.
- 4În cazul arvunei confirmatorii: cumpărătorul care nu își execută obligația pierde suma, iar vânzătorul care nu și-o execută poate fi obligat să plătească dublul.
- 5Față de un dezvoltator, taxa de rezervare este limitată la 5% din preț și la 60 de zile, cu restituire integrală în 30 de zile dacă tranzacția eșuează din culpa exclusivă a acestuia.
Mulți cumpărători citesc cu atenție contractul de vânzare final și semnează repede antecontractul, pentru că acesta pare o etapă intermediară. În practică, de obicei este invers. În antecontract se stabilesc prețul, graficul de plăți, data predării și sancțiunile. Contractul final doar îl pune în aplicare, iar ceea ce nu a intrat în antecontract este foarte greu de adăugat ulterior.
Ce este antecontractul în România și transferă el proprietatea?
Antecontractul este obligația reciprocă a cumpărătorului și a vânzătorului de a încheia în viitor un contract de vânzare final, la prețul și în condițiile deja convenite. El nu transferă proprietatea. Proprietatea se transferă doar prin contractul final, încheiat în fața notarului, și prin înscrierea voastră ca proprietari în cartea funciară.
Potrivit Codului civil român, promisiunea de a contracta trebuie să cuprindă toate elementele esențiale ale contractului viitor, astfel încât să poată fi executată. Un antecontract căruia îi lipsesc astfel de elemente rezistă greu atunci când ceva nu merge bine.
Dacă o parte refuză nejustificat să încheie contractul final, instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract, la o acțiune introdusă în termen de 6 luni (art. 1669 din Codul civil).
Poate fi executat un antecontract dacă cealaltă parte se răzgândește?
Da. Un antecontract bun nu este o scrisoare de intenție. Potrivit art. 1669 din Codul civil, dacă o parte refuză nejustificat să încheie contractul final, cealaltă parte poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, cu condiția ca celelalte condiții de validitate să fie îndeplinite. Acțiunea se introduce în termen de 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul final.
Șase luni reprezintă un interval relativ scurt. Dacă data pentru contractul final a trecut, iar cealaltă parte tergiversează, adresați-vă din timp unui avocat român, nu după ce termenul aproape s-a împlinit.
Când trebuie încheiat un antecontract în România în fața notarului?
Depinde de tipul tranzacției. De la Legea 207/2025, cunoscută drept „legea Nordis”, ale cărei reguli se regăsesc din 25 august 2026 la art. 422 alin. (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), există o distincție clară:
| Tipul tranzacției | Forma antecontractului | Notarea în cartea funciară |
|---|---|---|
| Apartament la mâna a doua sau imobil finalizat | Permis sub semnătură privată, recomandat în fața notarului | Se poate nota și este recomandat să o faceți |
| Unitate viitoare de la un dezvoltator (în faza de proiect) | Obligatoriu în fața notarului | Notarul depune cererea de notare în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare |
Notarea este esențială. Un antecontract notat în cartea funciară, ținută de ANCPI, este opozabil oricărui terț, iar cine va cumpăra imobilul după voi nu va putea pretinde că nu a știut. Fără notare, contractul obligă doar părțile, iar un vânzător de rea-credință ar putea, cel puțin teoretic, să vândă același imobil altcuiva. Este exact scenariul care a dus la adoptarea Legii 207/2025 după cazul Nordis.
Ce se întâmplă cu arvuna dacă tranzacția cade?
La antecontract se plătește de regulă o primă sumă, numită de obicei în România arvună. Tipul plății stabilește ce se va întâmpla cu ea dacă tranzacția nu se finalizează. Potrivit Codului civil, în cazul arvunei „confirmatorii”:
| Ce s-a întâmplat | Ce se întâmplă cu suma |
|---|---|
| Tranzacția s-a finalizat | Suma se impută asupra prețului |
| Cumpărătorul nu și-a executat obligația fără justificare | Vânzătorul poate declara rezoluțiunea contractului și poate reține suma |
| Vânzătorul nu și-a executat obligația | Cumpărătorul poate declara rezoluțiunea și poate cere dublul sumei plătite |
Termenii „avans”, „taxă de rezervare” și „arvună” nu sunt identici, iar diferența dintre ei poate costa bani. Precizați expres în contract ce tip de plată este și ce regim are.
La cumpărarea în faza de proiect de la un dezvoltator se aplică reguli suplimentare:
- Taxa de rezervare este limitată la 5% din preț și la o perioadă de cel mult 60 de zile. Depășirea plafonului atrage nulitatea absolută a contractului de rezervare.
- Dacă tranzacția eșuează din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie întreaga sumă în termen de 30 de zile.
- Avansurile se depun într-un cont dedicat al proiectului. Din cont, dezvoltatorul poate utiliza până la 25% din preț pentru structură, iar după finalizarea acesteia până la 20% pentru instalații, iar fiecare cheltuială este aprobată cu ștampila dirigintelui de șantier.
Ce clauze trebuie să cuprindă un antecontract?
Înainte de semnare, asigurați-vă că fiecare dintre aceste aspecte apare în contract, în scris:
- Datele complete de identificare ale părților și procura completă, dacă semnează un mandatar.
- Identificarea imobilului: numărul cărții funciare, numărul cadastral, suprafața și amplasamentul.
- Prețul și moneda și dacă TVA este inclusă.
- Graficul de plăți. La cumpărarea de la un dezvoltator, legat de etapele construcției, nu de date calendaristice.
- Contul în care se face plata, cu numele băncii și numărul contului.
- Termenul-limită pentru încheierea contractului final.
- Specificațiile și nivelul de finisaje, ca anexă semnată.
- Data predării și despăgubirea pentru întârziere.
- Declarația vânzătorului privind datoriile și sarcinile și ce se întâmplă dacă se descoperă astfel de datorii sau sarcini.
- Împărțirea costurilor: onorariul notarial, taxele de înscriere și impozitele.
Verificarea propriu-zisă a datoriilor și sarcinilor se face înainte de semnare, nu după. Am detaliat-o în ghidul de due diligence.
De ce o promisiune verbală nu valorează nimic?
Un scenariu frecvent: la întâlnirea dinaintea semnării, cumpărătorului i se promit verbal o bucătărie de calitate superioară, un sistem de climatizare performant sau o anumită dată de predare. Contractul în sine nu cuprinde specificații tehnice detaliate, nu stabilește o sancțiune pentru întârziere și nu definește condițiile de rezoluțiune. La predare se dovedește că bucătăria este de bază, iar cumpărătorul nu are temei să ceară ceea ce i s-a promis. Iar dacă încearcă să desființeze contractul, poate descoperi în clauzele scrise mărunt că rezoluțiunea implică o pierdere financiară.
Concluzia este simplă: tot ce s-a spus la întâlnire trebuie să își găsească locul într-una dintre clauzele de mai sus, în specificații, în data predării, în sancțiuni sau în condițiile de rezoluțiune. Ce nu este scris în contract nu există.
Cum se trece de la antecontract la înscrierea pe numele vostru?
- Semnarea antecontractului și prima plată.
- Plățile conform graficului stabilit în contract.
- Încheierea contractului final. Potrivit Codului civil, contractul care transferă un drept real asupra unui imobil trebuie încheiat în formă autentică, adică în fața unui notar public român.
- Înscrierea dreptului de proprietate pe numele vostru în cartea funciară.
Semnarea notarială în România nu se face de la distanță. Cine nu se poate prezenta dă o procură unui reprezentant care va semna în numele său în fața notarului sau programează semnarea în timpul unei vizite.
Înainte de semnare: cum verificăm un antecontract
Citim un antecontract cu aceeași seriozitate ca un contract final: comparăm anexele cu ceea ce i s-a prezentat cumpărătorului, verificăm mecanismul arvunei, legătura dintre graficul de plăți și etapele construcției, precum și condițiile de rezoluțiune. Semnarea propriu-zisă, autentificarea și înscrierea sunt efectuate de un notar român, iar alături de cumpărător trebuie să stea un avocat independent cu drept de practică local.
Articolul conține informații generale, valabile la octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Descrierea Codului civil și a Legii 207/2025 este un rezumat general, iar textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Înainte de semnare este bine să consultați un avocat local independent.
Întrebări frecvente
Îmi transferă un antecontract din România proprietatea asupra imobilului?
Nu. El obligă părțile să încheie un contract final. Proprietatea se transferă doar prin contractul final încheiat la notar și prin înscrierea pe numele vostru în cartea funciară.
Este obligatoriu ca antecontractul să fie încheiat la notar?
La cumpărarea de la un dezvoltator a unei unități care nu a fost încă construită, da, potrivit Legii 207/2025. La un imobil la mâna a doua se poate semna sub semnătură privată, dar un contract notarial permite notarea în cartea funciară și de aceea este recomandat.
Ce se poate face dacă vânzătorul refuză să încheie contractul final?
Potrivit art. 1669 din Codul civil, puteți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la data la care trebuia încheiat. Dacă s-a plătit o arvună confirmatorie, puteți alternativ să declarați rezoluțiunea și să cereți dublul.
Cât poate percepe un dezvoltator ca taxă de rezervare?
Potrivit Legii 207/2025, până la 5% din preț și pe o perioadă de cel mult 60 de zile. Depășirea plafonului atrage nulitatea absolută a contractului de rezervare.
Pot semna antecontractul din Israel?
Nu de la distanță. Puteți da o procură unui reprezentant care să semneze în numele vostru în fața notarului din România sau puteți programa semnarea în timpul unei vizite.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.