باختصار
العقد الابتدائي (antecontract) في رومانيا التزام متبادل بالتوقيع لاحقًا على عقد بيع نهائي، بشروط سبق الاتفاق عليها. وهو لا ينقل الملكية، لكن يمكن تنفيذه جبرًا أمام المحكمة. وعند الشراء من مطوّر لوحدة لم تُبنَ بعد، يجب توقيعه أمام كاتب العدل وتسجيله في السجل العقاري، وفق قواعد القانون 207/2025 التي انتقلت إلى قانون التخطيط والبناء.
أبرز النقاط
- 1العقد الابتدائي لا ينقل الملكية. فالملكية تنتقل بعقد نهائي أمام كاتب العدل وبالتسجيل في السجل العقاري.
- 2إذا رفض طرف دون مبرر التوقيع على العقد النهائي، يمكن للمحكمة أن تصدر حكمًا يقوم مقام العقد، في دعوى تُرفع خلال 6 أشهر (المادة 1669 من القانون المدني).
- 3في الوحدة المستقبلية لدى مطوّر، يجب توقيع العقد الابتدائي أمام كاتب العدل وتسجيله في السجل العقاري.
- 4في العربون التأكيدي (arvună): المشتري الذي يُخلّ يخسر المبلغ، والبائع الذي يُخلّ قد يدفع ضعفه.
- 5في مواجهة المطوّر، تقتصر رسوم الحجز على 5% من الثمن و60 يومًا، مع رد كامل خلال 30 يومًا إذا سقطت الصفقة بسبب خطئه وحده.
يقرأ كثير من المشترين عقد البيع النهائي بعناية ويوقّعون على العقد الابتدائي بسرعة، لأنه يبدو مرحلة وسيطة. وفي الواقع يكون الأمر عادةً على العكس. ففي العقد الابتدائي يُحدَّد الثمن وجدول الدفعات وموعد التسليم والجزاءات. والعقد النهائي يطبّقه فحسب، وما لم يدخل في العقد الابتدائي يصعب جدًّا إضافته لاحقًا.
ما العقد الابتدائي في رومانيا، وهل ينقل الملكية؟
العقد الابتدائي (antecontract) التزام متبادل من المشتري والبائع بالتوقيع مستقبلًا على عقد بيع نهائي، بالثمن والشروط التي سبق الاتفاق عليها. وهو لا ينقل الملكية. فالملكية لا تنتقل إلا بالعقد النهائي، الذي يُوقَّع أمام كاتب العدل، وبتسجيلكم مالكين في السجل العقاري.
وفقًا للقانون المدني الروماني، يجب أن يتضمن الوعد بالتعاقد جميع العناصر الجوهرية للعقد المستقبلي، كي يمكن تنفيذه. والعقد الابتدائي الذي تنقصه مثل هذه العناصر يصعب عليه الصمود حين يسوء أمر ما.
إذا رفض طرف دون مبرر التوقيع على العقد النهائي، يمكن للمحكمة أن تصدر حكمًا يقوم مقام العقد، في دعوى تُرفع خلال 6 أشهر (المادة 1669 من القانون المدني).
هل يمكن تنفيذ العقد الابتدائي جبرًا إذا تراجع الطرف الآخر؟
نعم. فالعقد الابتدائي الجيد ليس خطاب نوايا. ووفقًا للمادة 1669 من القانون المدني، إذا رفض طرف دون مبرر التوقيع على العقد النهائي، يحق للطرف الآخر أن يطلب من المحكمة حكمًا يقوم مقام العقد، شريطة استيفاء سائر شروط الصحة. وتُرفع الدعوى خلال 6 أشهر من الموعد الذي كان يجب أن يُوقَّع فيه العقد النهائي.
ستة أشهر نافذة قصيرة نسبيًّا. فإذا انقضى موعد العقد النهائي وكان الطرف الآخر يماطل، فتوجهوا إلى محامٍ روماني مبكرًا، لا بعد أن تكاد النافذة تُغلق.
متى يجب توقيع العقد الابتدائي في رومانيا أمام كاتب العدل؟
يتوقف ذلك على نوع الصفقة. فمنذ القانون 207/2025، المعروف بـ «قانون Nordis»، الذي ترد قواعده منذ 25 أغسطس 2026 في المادة 422(6) إلى (11) من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، يوجد تمييز واضح:
| نوع الصفقة | شكل العقد الابتدائي | التسجيل في السجل العقاري |
|---|---|---|
| شقة مستعملة أو عقار مكتمل | يجوز بتوقيع عرفي، ويُوصى به أمام كاتب العدل | يمكن تسجيل إشارة، ويُوصى بذلك |
| وحدة مستقبلية لدى مطوّر (على الورق) | إلزامي أمام كاتب العدل | يقدّم كاتب العدل طلب التسجيل في اليوم نفسه أو في يوم العمل التالي |
التسجيل هو الأساس. فالعقد الابتدائي المسجل كإشارة في السجل العقاري، الذي تديره ANCPI، يكون ظاهرًا لكل طرف ثالث، ومن يشتري العقار بعدكم لن يستطيع الادعاء بأنه لم يكن يعلم. ودون تسجيل يُلزم العقد الطرفين فقط، ويمكن لبائع غير نزيه، نظريًّا على الأقل، أن يبيع العقار نفسه لشخص آخر. وهذا بالضبط هو السيناريو الذي أدى إلى سنّ القانون 207/2025 بعد قضية Nordis.
ماذا يحدث للعربون (arvună) إذا سقطت الصفقة؟
في العقد الابتدائي يُدفع عادةً مبلغ أول، يُسمّى في رومانيا غالبًا arvună (العربون). ونوع الدفعة يحدد ما سيحدث لها إذا لم تكتمل الصفقة. ووفقًا للقانون المدني، في العربون «التأكيدي»:
| ما الذي حدث | ما الذي يحدث للمبلغ |
|---|---|
| اكتملت الصفقة | يُخصم المبلغ من الثمن |
| أخلّ المشتري دون مبرر | يحق للبائع فسخ العقد والاحتفاظ بالمبلغ |
| أخلّ البائع | يحق للمشتري الفسخ والمطالبة بضعف المبلغ الذي دفعه |
مصطلحات «الدفعة المقدمة» و«رسوم الحجز» و«العربون» ليست متطابقة، وقد يكلّف الفرق بينها مالًا. اكتبوا في العقد صراحةً نوع الدفعة وحكمها.
عند الشراء على الورق من مطوّر تسري قواعد إضافية:
- تقتصر رسوم الحجز على 5% من الثمن وعلى مدة لا تتجاوز 60 يومًا. وتجاوز السقف يؤدي إلى البطلان المطلق لاتفاق الحجز.
- إذا سقطت الصفقة بسبب خطأ المطوّر وحده، فإنه يرد المبلغ كاملًا خلال 30 يومًا.
- تُودَع الدفعات المقدمة في حساب مخصص للمشروع. ويحق للمطوّر أن يصرف من الحساب حتى 25% من الثمن على الهيكل، وبعد اكتماله حتى 20% على المنظومات، ويُعتمد كل صرف بختم المشرف في الموقع.
ما البنود التي يجب أن ترد في العقد الابتدائي؟
قبل التوقيع، تأكدوا من أن كل واحدة من هذه المسائل واردة في العقد، كتابةً:
- بيانات التعريف الكاملة للطرفين، والوكالة الكاملة إذا وقّع وكيل.
- تعريف العقار: رقم القيد في السجل العقاري، والرقم المساحي، والمساحة، والموقع.
- الثمن والعملة، وما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة.
- جدول الدفعات. وعند الشراء من مطوّر، يكون مرتبطًا بمراحل البناء لا بتواريخ.
- الحساب الذي يُدفع إليه، مع اسم البنك ورقم الحساب.
- الموعد الأقصى للتوقيع على العقد النهائي.
- المواصفات ومستوى التشطيب، كملحق موقّع.
- موعد التسليم والتعويض عن التأخير.
- إقرار البائع بشأن الديون والرهون، وما يحدث إذا اكتُشفت.
- توزيع التكاليف: أتعاب كاتب العدل، ورسوم التسجيل، والضرائب.
أما فحص الديون والرهون نفسه فيُجرى قبل التوقيع، لا بعده. وقد فصّلناه في دليل الفحص النافي للجهالة.
لماذا لا يساوي الوعد الشفهي شيئًا؟
سيناريو شائع: في الاجتماع الذي يسبق التوقيع يُوعَد المشتري شفهيًّا بمطبخ عالي المستوى، أو بنظام تكييف متطور، أو بموعد تسليم معين. والعقد نفسه لا يتضمن مواصفات فنية مفصلة، ولا يحدد جزاءً على التأخير، ولا يعرّف شروط الفسخ. وعند التسليم يتبيّن أن المطبخ أساسي، ولا يملك المشتري سببًا للمطالبة بما وُعد به. وإذا حاول الفسخ، فقد يكتشف في الحروف الصغيرة أن الفسخ ينطوي على خسارة مالية.
الخلاصة بسيطة: كل ما قيل في الاجتماع يجب أن يجد مكانًا في أحد البنود أعلاه، في المواصفات، أو في موعد التسليم، أو في الجزاءات، أو في شروط الفسخ. فما ليس مكتوبًا في العقد، لا وجود له.
كيف تنتقلون من العقد الابتدائي إلى التسجيل باسمكم؟
- التوقيع على العقد الابتدائي ودفع الدفعة الأولى.
- الدفعات وفق الجدول المحدد في العقد.
- التوقيع على العقد النهائي. ووفقًا للقانون المدني، يجب أن يُبرَم العقد الناقل لحق عيني عقاري في شكل رسمي، أي أمام كاتب عدل عام روماني.
- تسجيل الملكية باسمكم في السجل العقاري.
التوقيع أمام كاتب العدل في رومانيا لا يتم عن بُعد. ومن لا يستطيع الحضور يمنح وكالة لممثل يوقّع باسمه أمام كاتب العدل، أو ينسّق التوقيع مع زيارة.
قبل التوقيع: كيف نفحص العقد الابتدائي
نقرأ العقد الابتدائي بالجدية نفسها التي نقرأ بها العقد النهائي: نقارن الملاحق بما عُرض على المشتري، ونفحص آلية العربون، والعلاقة بين جدول الدفعات ومراحل البناء، وشروط الفسخ. أما التوقيع نفسه والتوثيق والتسجيل فيتولاها كاتب عدل روماني، ويجب أن يقف إلى جانب المشتري محامٍ مستقل حاصل على ترخيص محلي.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة بعينها. ووصف القانون المدني والقانون 207/2025 ملخص عام، والنص الملزم هو المنشور في Monitorul Oficial. وقبل التوقيع يُستحسن استشارة محامٍ محلي مستقل.
أسئلة شائعة
هل ينقل إليّ العقد الابتدائي في رومانيا ملكية العقار؟
لا. فهو يُلزم الطرفين بالتوقيع على عقد نهائي. ولا تنتقل الملكية إلا بالعقد النهائي أمام كاتب العدل وبالتسجيل باسمكم في السجل العقاري.
هل يجب التوقيع على العقد الابتدائي أمام كاتب العدل؟
عند الشراء من مطوّر لوحدة لم تُبنَ بعد، نعم، وفقًا للقانون 207/2025. وفي العقار المستعمل يجوز التوقيع عرفيًّا، لكن العقد الموثّق يتيح تسجيل إشارة في السجل العقاري، ولذلك يُوصى به.
ماذا يُفعل إذا رفض البائع التوقيع على العقد النهائي؟
وفقًا للمادة 1669 من القانون المدني يمكن طلب حكم من المحكمة يقوم مقام العقد، خلال 6 أشهر من الموعد الذي كان يجب أن يُوقَّع فيه. وإذا دُفع عربون تأكيدي، يمكن بدلًا من ذلك الفسخ والمطالبة بالضعف.
كم يحق للمطوّر أن يتقاضى كرسوم حجز؟
وفقًا للقانون 207/2025، حتى 5% من الثمن ولمدة لا تتجاوز 60 يومًا. وتجاوز السقف يؤدي إلى البطلان المطلق لاتفاق الحجز.
هل يمكن التوقيع على العقد الابتدائي من إسرائيل؟
ليس عن بُعد. يمكن منح وكالة لممثل يوقّع باسمكم أمام كاتب العدل في رومانيا، أو تنسيق التوقيع مع زيارة.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.