בקצרה
חוזה מקדמי (antecontract) ברומניה הוא התחייבות הדדית לחתום בהמשך על חוזה מכר סופי, בתנאים שכבר סוכמו. הוא לא מעביר בעלות, אבל אפשר לאכוף אותו בבית המשפט. ברכישה מיזם של יחידה שעוד לא נבנתה, הוא חייב להיחתם בפני נוטריון ולהירשם בפנקס המקרקעין, לפי הכללים של חוק 207/2025 שעברו לקוד התכנון והבנייה.
הנקודות החשובות
- 1החוזה המקדמי לא מעביר בעלות. הבעלות עוברת בחוזה סופי בפני נוטריון וברישום בפנקס המקרקעין.
- 2צד שמסרב בלי הצדקה לחתום על החוזה הסופי: בית המשפט יכול לתת פסק דין שבא במקום החוזה, בתביעה שמוגשת בתוך 6 חודשים (סעיף 1669 לקוד האזרחי).
- 3ביחידה עתידית מיזם, החוזה המקדמי חייב להיחתם בפני נוטריון ולהירשם בפנקס המקרקעין.
- 4בדמי קדימה מאשרים (arvună): קונה שמפר מפסיד את הסכום, ומוכר שמפר עלול לשלם פי שניים.
- 5מול יזם, דמי הזמנה מוגבלים ל-5% מהמחיר ול-60 יום, עם החזר מלא בתוך 30 יום אם העסקה נופלת באשמתו הבלעדית.
רוכשים רבים קוראים בעיון את חוזה המכר הסופי וחותמים מהר על החוזה המקדמי, משום שהוא נראה כמו שלב ביניים. בפועל זה בדרך כלל ההפך. בחוזה המקדמי נקבעים המחיר, לוח התשלומים, מועד המסירה והסנקציות. החוזה הסופי רק מיישם אותו, ומה שלא נכנס לחוזה המקדמי קשה מאוד להוסיף אחר כך.
מה זה חוזה מקדמי ברומניה, והאם הוא מעביר בעלות?
חוזה מקדמי (antecontract) הוא התחייבות הדדית של הקונה והמוכר לחתום בעתיד על חוזה מכר סופי, במחיר ובתנאים שכבר הוסכמו. הוא אינו מעביר בעלות. הבעלות עוברת רק בחוזה הסופי, שנחתם בפני נוטריון, וברישום שלכם כבעלים בפנקס המקרקעין.
לפי הקוד האזרחי הרומני, הבטחה לחתום על חוזה צריכה לכלול את כל הפרטים המהותיים של החוזה העתידי, כדי שאפשר יהיה לבצע אותה. חוזה מקדמי שחסרים בו פרטים כאלה מתקשה לעמוד במבחן כשמשהו משתבש.
צד שמסרב בלי הצדקה לחתום על החוזה הסופי: בית המשפט יכול לתת פסק דין שבא במקום החוזה, בתביעה שמוגשת בתוך 6 חודשים (סעיף 1669 לקוד האזרחי).
אפשר לאכוף חוזה מקדמי אם הצד השני מתחרט?
כן. חוזה מקדמי טוב אינו מכתב כוונות. לפי סעיף 1669 לקוד האזרחי, אם צד מסרב בלי הצדקה לחתום על החוזה הסופי, הצד השני רשאי לבקש מבית המשפט פסק דין שבא במקום החוזה, בתנאי ששאר תנאי התוקף מתקיימים. את התביעה מגישים בתוך 6 חודשים מהמועד שבו היה אמור להיחתם החוזה הסופי.
שישה חודשים הם חלון קצר יחסית. אם המועד לחוזה הסופי עבר והצד השני מושך זמן, פנו לעורך דין רומני מוקדם, ולא אחרי שהחלון כמעט נסגר.
מתי חוזה מקדמי ברומניה חייב להיחתם בפני נוטריון?
זה תלוי בסוג העסקה. מאז חוק 207/2025, שמכונה ״חוק נורדיס״, ושהכללים שלו מופיעים מ-25 באוגוסט 2026 בסעיף 422(6) עד (11) לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), יש הבחנה ברורה:
| סוג העסקה | צורת החוזה המקדמי | רישום בפנקס המקרקעין |
|---|---|---|
| דירה יד שנייה או נכס גמור | מותר בחתימה פרטית, ומומלץ בפני נוטריון | אפשר לרשום הערה, ומומלץ לעשות זאת |
| יחידה עתידית מיזם (על הנייר) | חובה בפני נוטריון | הנוטריון מגיש את הרישום באותו יום או ביום העסקים הבא |
הרישום הוא העיקר. חוזה מקדמי שנרשם כהערה בפנקס המקרקעין, המתנהל ב-ANCPI, גלוי לכל צד שלישי, ומי שיקנה את הנכס אחריכם לא יוכל לטעון שלא ידע. בלי רישום החוזה מחייב רק את הצדדים, ומוכר לא הגון יכול, לפחות בתיאוריה, למכור את אותו נכס לאחר. זה בדיוק התרחיש שהוביל לחקיקת חוק 207/2025 אחרי פרשת נורדיס.
מה קורה לדמי הקדימה (arvună) אם העסקה נופלת?
בחוזה מקדמי משלמים בדרך כלל סכום ראשון, שברומניה מכונה לרוב arvună (דמי קדימה). סוג התשלום קובע מה יקרה לו אם העסקה לא תושלם. לפי הקוד האזרחי, בדמי קדימה ״מאשרים״:
| מה קרה | מה קורה לסכום |
|---|---|
| העסקה הושלמה | הסכום מתקזז מהמחיר |
| הקונה הפר בלי הצדקה | המוכר רשאי לבטל את החוזה ולשמור את הסכום |
| המוכר הפר | הקונה רשאי לבטל ולדרוש פי שניים מהסכום ששילם |
המונחים ״מקדמה״, ״דמי הזמנה״ ו״דמי קדימה״ אינם זהים, וההבדל ביניהם יכול לעלות כסף. כתבו בחוזה במפורש מה סוג התשלום ומה דינו.
ברכישה על הנייר מיזם חלים כללים נוספים:
- דמי הזמנה מוגבלים ל-5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום. חריגה מהתקרה גורמת לבטלות מוחלטת של הסכם ההזמנה.
- אם העסקה נופלת באשמתו הבלעדית של היזם, הוא מחזיר את מלוא הסכום בתוך 30 יום.
- המקדמות מופקדות בחשבון ייעודי של הפרויקט. מהחשבון היזם רשאי להוציא עד 25% מהמחיר על השלד, ואחרי השלמתו עד 20% על המערכות, וכל הוצאה מאושרת בחותמת המפקח באתר.
אילו סעיפים חייבים להופיע בחוזה מקדמי?
לפני חתימה, ודאו שכל אחד מהנושאים האלה מופיע בחוזה, בכתב:
- פרטי הזיהוי המלאים של הצדדים, וייפוי הכוח המלא אם חותם מיופה כוח.
- זיהוי הנכס: מספר הרישום בפנקס המקרקעין, מספר קדסטרלי, שטח ומיקום.
- מחיר ומטבע, והאם המע״מ כלול.
- לוח תשלומים. ברכישה מיזם, צמוד לשלבי בנייה ולא לתאריכים.
- החשבון שאליו משלמים, עם שם הבנק ומספר החשבון.
- מועד אחרון לחתימה על החוזה הסופי.
- מפרט ורמת גמר, כנספח חתום.
- מועד מסירה ופיצוי על איחור.
- הצהרת המוכר על חובות ושעבודים, ומה קורה אם יתגלו כאלה.
- חלוקת העלויות: שכר נוטריון, אגרות רישום ומסים.
את בדיקת החובות והשעבודים עצמה עושים לפני החתימה, לא אחריה. פירטנו אותה במדריך לבדיקת נאותות.
למה הבטחה בעל פה לא שווה כלום?
תרחיש נפוץ: בפגישה שלפני החתימה מבטיחים לרוכש בעל פה מטבח ברמה גבוהה, מערכת מיזוג מתקדמת או מועד מסירה מסוים. החוזה עצמו לא כולל מפרט טכני מפורט, לא קובע סנקציה על איחור ולא מגדיר תנאי ביטול. במסירה מתברר שהמטבח בסיסי, ולרוכש אין עילה לדרוש את מה שהובטח. ואם ינסה לבטל, ייתכן שיגלה באותיות הקטנות שהביטול כרוך בהפסד כספי.
המסקנה פשוטה: כל מה שנאמר בפגישה צריך למצוא מקום באחד הסעיפים שלמעלה, במפרט, במועד המסירה, בסנקציות או בתנאי הביטול. מה שלא כתוב בחוזה, לא קיים.
איך עוברים מהחוזה המקדמי לרישום על שמכם?
- חתימה על החוזה המקדמי ותשלום ראשון.
- תשלומים לפי הלוח שנקבע בחוזה.
- חתימה על חוזה סופי. לפי הקוד האזרחי, חוזה שמעביר זכות במקרקעין חייב להיחתם בצורה אותנטית, כלומר בפני נוטריון ציבורי רומני.
- רישום הבעלות על שמכם בפנקס המקרקעין.
חתימה נוטריונית ברומניה אינה נעשית מרחוק. מי שאינו יכול להגיע נותן ייפוי כוח לנציג שיחתום בשמו בפני הנוטריון, או מתאם את החתימה עם ביקור.
לפני שחותמים: איך אנחנו בודקים חוזה מקדמי
אנחנו קוראים חוזה מקדמי באותה רצינות כמו חוזה סופי: משווים את הנספחים למה שהוצג לרוכש, בודקים את מנגנון דמי הקדימה, את הקשר בין לוח התשלומים לשלבי הבנייה ואת תנאי הביטול. החתימה עצמה, האימות והרישום נעשים בידי נוטריון רומני, ולצד הרוכש צריך לעמוד עורך דין עצמאי בעל רישיון מקומי.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. תיאור הקוד האזרחי ושל חוק 207/2025 הוא סיכום כללי, והנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני חתימה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקומי בלתי תלוי.
שאלות נפוצות
חוזה מקדמי ברומניה מעביר לי בעלות בנכס?
לא. הוא מחייב את הצדדים לחתום על חוזה סופי. הבעלות עוברת רק בחוזה הסופי בפני נוטריון וברישום על שמכם בפנקס המקרקעין.
חייבים לחתום על חוזה מקדמי בפני נוטריון?
ברכישה מיזם של יחידה שעוד לא נבנתה, כן, לפי חוק 207/2025. בנכס יד שנייה מותר לחתום בחתימה פרטית, אבל חוזה נוטריוני מאפשר לרשום הערה בפנקס המקרקעין, ולכן מומלץ.
מה עושים אם המוכר מסרב לחתום על החוזה הסופי?
לפי סעיף 1669 לקוד האזרחי אפשר לבקש מבית המשפט פסק דין שבא במקום החוזה, בתוך 6 חודשים מהמועד שבו היה אמור להיחתם. אם שולמו דמי קדימה מאשרים, אפשר לחלופין לבטל ולדרוש פי שניים.
כמה יזם רשאי לגבות כדמי הזמנה?
לפי חוק 207/2025, עד 5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום. חריגה מהתקרה גורמת לבטלות מוחלטת של הסכם ההזמנה.
אפשר לחתום על החוזה המקדמי מישראל?
לא מרחוק. אפשר לתת ייפוי כוח לנציג שיחתום בשמכם בפני הנוטריון ברומניה, או לתאם את החתימה עם ביקור.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.