Коротко
Предварительный договор (antecontract) в Румынии представляет собой взаимное обязательство подписать в дальнейшем окончательный договор купли-продажи на уже согласованных условиях. Он не передаёт право собственности, но его можно принудительно исполнить в суде. При покупке у застройщика единицы, которая ещё не построена, он должен быть подписан у нотариуса и зарегистрирован в земельной книге согласно правилам Закона 207/2025, перенесённым в Кодекс о планировании и строительстве.
Главное
- 1Предварительный договор не передаёт право собственности. Право собственности переходит по окончательному договору у нотариуса и с регистрацией в земельной книге.
- 2Если сторона без оснований отказывается подписать окончательный договор, суд может вынести решение, заменяющее договор, по иску, поданному в течение 6 месяцев (статья 1669 Гражданского кодекса).
- 3Для будущей единицы у застройщика предварительный договор должен быть подписан у нотариуса и зарегистрирован в земельной книге.
- 4При подтверждающем задатке (arvună): покупатель, нарушивший договор, теряет сумму, а продавец, нарушивший договор, может заплатить двойную сумму.
- 5В отношениях с застройщиком плата за бронирование ограничена 5% цены и 60 днями, с полным возвратом в течение 30 дней, если сделка срывается исключительно по его вине.
Многие покупатели внимательно читают окончательный договор купли-продажи и быстро подписывают предварительный договор, поскольку он выглядит как промежуточный этап. На практике обычно всё наоборот. В предварительном договоре устанавливаются цена, график платежей, срок передачи и санкции. Окончательный договор лишь реализует его, и то, что не вошло в предварительный договор, очень трудно добавить потом.
Что такое предварительный договор в Румынии и передаёт ли он право собственности?
Предварительный договор (antecontract) представляет собой взаимное обязательство покупателя и продавца подписать в будущем окончательный договор купли-продажи по уже согласованной цене и на согласованных условиях. Он не передаёт право собственности. Право собственности переходит только по окончательному договору, подписанному у нотариуса, и с регистрацией вас как собственника в земельной книге.
Согласно Гражданскому кодексу Румынии, обещание заключить договор должно содержать все существенные условия будущего договора, чтобы его можно было исполнить. Предварительный договор, в котором отсутствуют такие условия, с трудом выдерживает проверку, когда что-то идёт не так.
Если сторона без оснований отказывается подписать окончательный договор, суд может вынести решение, заменяющее договор, по иску, поданному в течение 6 месяцев (статья 1669 Гражданского кодекса).
Можно ли принудительно исполнить предварительный договор, если другая сторона передумала?
Да. Хороший предварительный договор не является письмом о намерениях. Согласно статье 1669 Гражданского кодекса, если сторона без оснований отказывается подписать окончательный договор, другая сторона вправе просить суд вынести решение, заменяющее договор, при условии соблюдения остальных условий действительности. Иск подаётся в течение 6 месяцев с даты, когда должен был быть подписан окончательный договор.
Шесть месяцев являются относительно коротким сроком. Если срок для окончательного договора истёк, а другая сторона тянет время, обратитесь к румынскому адвокату заблаговременно, а не тогда, когда этот срок почти истёк.
Когда предварительный договор в Румынии должен быть подписан у нотариуса?
Это зависит от вида сделки. Со времени Закона 207/2025, известного как «закон Nordis», правила которого с 25 августа 2026 года содержатся в статье 422(6)-(11) Кодекса о планировании и строительстве (Закон 169/2026), существует чёткое разграничение:
| Вид сделки | Форма предварительного договора | Регистрация в земельной книге |
|---|---|---|
| Квартира на вторичном рынке или готовый объект | Допускается в простой письменной форме, рекомендуется у нотариуса | Можно зарегистрировать отметку, и это рекомендуется сделать |
| Будущая единица у застройщика (на бумаге) | Обязательно у нотариуса | Нотариус подаёт на регистрацию в тот же день или на следующий рабочий день |
Регистрация является главным. Предварительный договор, зарегистрированный как отметка в земельной книге, которую ведёт ANCPI, виден любому третьему лицу, и тот, кто купит объект после вас, не сможет утверждать, что не знал. Без регистрации договор обязывает только стороны, и недобросовестный продавец может, по крайней мере теоретически, продать тот же объект другому лицу. Именно этот сценарий привёл к принятию Закона 207/2025 после дела Nordis.
Что происходит с задатком (arvună), если сделка срывается?
При заключении предварительного договора обычно вносится первая сумма, которую в Румынии чаще всего называют arvună (задаток). Вид платежа определяет, что с ним произойдёт, если сделка не будет завершена. Согласно Гражданскому кодексу, при подтверждающем задатке:
| Что произошло | Что происходит с суммой |
|---|---|
| Сделка завершена | Сумма засчитывается в цену |
| Покупатель нарушил договор без оснований | Продавец вправе расторгнуть договор и оставить сумму себе |
| Продавец нарушил договор | Покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать двойную уплаченную сумму |
Понятия «аванс», «плата за бронирование» и «задаток» не тождественны, и разница между ними может стоить денег. Прямо укажите в договоре вид платежа и его правовой режим.
При покупке «на бумаге» у застройщика действуют дополнительные правила:
- Плата за бронирование ограничена 5% цены и сроком до 60 дней. Превышение предела влечёт абсолютную ничтожность соглашения о бронировании.
- Если сделка срывается исключительно по вине застройщика, он возвращает всю сумму в течение 30 дней.
- Авансы вносятся на специальный счёт проекта. Со счёта застройщик вправе израсходовать до 25% цены на несущую конструкцию, а после её завершения до 20% на инженерные системы, и каждый расход подтверждается подписью технического надзора на объекте.
Какие положения обязательно должны быть в предварительном договоре?
Перед подписанием убедитесь, что каждый из этих вопросов письменно отражён в договоре:
- Полные идентификационные данные сторон и полная доверенность, если подписывает представитель.
- Идентификация объекта: номер записи в земельной книге, кадастровый номер, площадь и местоположение.
- Цена и валюта, а также включён ли НДС.
- График платежей. При покупке у застройщика привязанный к этапам строительства, а не к датам.
- Счёт, на который производятся платежи, с названием банка и номером счёта.
- Крайний срок подписания окончательного договора.
- Спецификация и уровень отделки в виде подписанного приложения.
- Срок передачи и компенсация за просрочку.
- Заявление продавца о долгах и обременениях и последствия, если таковые обнаружатся.
- Распределение расходов: вознаграждение нотариуса, регистрационные сборы и налоги.
Саму проверку долгов и обременений проводят до подписания, а не после. Мы подробно описали её в руководстве по due diligence.
Почему устное обещание ничего не стоит?
Распространённый сценарий: на встрече перед подписанием покупателю устно обещают кухню высокого уровня, современную систему кондиционирования или определённый срок передачи. Сам договор не содержит подробной технической спецификации, не устанавливает санкцию за просрочку и не определяет условия расторжения. При передаче выясняется, что кухня базовая, и у покупателя нет оснований требовать обещанного. А если он попытается расторгнуть договор, то может обнаружить в мелком шрифте, что расторжение сопряжено с финансовыми потерями.
Вывод прост: всё сказанное на встрече должно найти место в одном из приведённых выше пунктов, в спецификации, в сроке передачи, в санкциях или в условиях расторжения. Чего нет в договоре, того не существует.
Как перейти от предварительного договора к регистрации на ваше имя?
- Подписание предварительного договора и первый платёж.
- Платежи по графику, установленному в договоре.
- Подписание окончательного договора. Согласно Гражданскому кодексу, договор, передающий право на недвижимость, должен быть заключён в аутентичной форме, то есть у румынского публичного нотариуса.
- Регистрация права собственности на ваше имя в земельной книге.
Нотариальное подписание в Румынии не осуществляется дистанционно. Тот, кто не может приехать, выдаёт доверенность представителю, который подпишет от его имени у нотариуса, или приурочивает подписание к визиту.
Перед подписанием: как мы проверяем предварительный договор
Мы читаем предварительный договор с той же серьёзностью, что и окончательный: сравниваем приложения с тем, что было представлено покупателю, проверяем механизм задатка, связь графика платежей с этапами строительства и условия расторжения. Само подписание, удостоверение и регистрацию выполняет румынский нотариус, а на стороне покупателя должен стоять независимый адвокат с местной лицензией.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному делу. Описание Гражданского кодекса и Закона 207/2025 является общим обзором, а обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial. Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с независимым местным адвокатом.
Частые вопросы
Передаёт ли мне предварительный договор в Румынии право собственности на объект?
Нет. Он обязывает стороны подписать окончательный договор. Право собственности переходит только по окончательному договору у нотариуса и с регистрацией на ваше имя в земельной книге.
Обязательно ли подписывать предварительный договор у нотариуса?
При покупке у застройщика единицы, которая ещё не построена, да, согласно Закону 207/2025. Для объекта на вторичном рынке допускается простая письменная форма, но нотариальный договор позволяет зарегистрировать отметку в земельной книге, поэтому он рекомендуется.
Что делать, если продавец отказывается подписать окончательный договор?
Согласно статье 1669 Гражданского кодекса, можно просить суд вынести решение, заменяющее договор, в течение 6 месяцев с даты, когда он должен был быть подписан. Если был уплачен подтверждающий задаток, можно в качестве альтернативы расторгнуть договор и потребовать двойную сумму.
Сколько застройщик вправе взимать в качестве платы за бронирование?
Согласно Закону 207/2025, до 5% цены и на срок до 60 дней. Превышение предела влечёт абсолютную ничтожность соглашения о бронировании.
Можно ли подписать предварительный договор из Израиля?
Не дистанционно. Можно выдать доверенность представителю, который подпишет от вашего имени у нотариуса в Румынии, или приурочить подписание к визиту.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.