Pe scurt
Achiziția unui imobil în România parcurge cinci etape: verificarea inițială în Cartea Funciară, semnarea unui Antecontract obligatoriu, verificarea independentă (due diligence), semnarea în fața unui notar și înscrierea imobilului. Procesul este diferit de cel israelian, dar nu mai complicat, iar de la semnarea Antecontractului până la închidere durează de obicei între o lună și trei luni.
Ce este important de reținut
- 1Primul pas este verificarea situației imobilului în Cartea Funciară, nu „mi-a plăcut - cumpăr”.
- 2Antecontractul este un document obligatoriu, care poate fi executat silit în fața unei instanțe românești, iar la apartamentele second-hand este uzual un avans de aproximativ 10%.
- 3Orice cumpărător străin trebuie să obțină un NIF, care necesită timp de procesare, de aceea este indicat să îl obțineți din timp.
- 4Israelienii nu pot înscrie direct teren pe numele lor în România, iar o soluție juridică trebuie planificată din timp.
- 5În România nu există taxă de cumpărare, iar costurile tranzacției se situează de regulă la aproximativ 2% - 4% din valoarea imobilului.
Cum funcționează procesul de achiziție a unui imobil în România și prin ce diferă de Israel?
Procesul parcurge cinci etape principale și este diferit de ceea ce cunosc investitorii israelieni: nu este problematic, ci pur și simplu diferit. Cine intră cu așteptările pieței israeliene poate întâmpina fricțiuni care nu ar trebui să existe. Tabelul rezumă etapele, iar mai jos fiecare etapă este detaliată.
| Etapa | Ce se întâmplă | Punct central |
|---|---|---|
| 1. Găsirea imobilului și verificarea inițială | Verificarea imobilului în Cartea Funciară | Cine este proprietarul, sarcinile și istoricul imobilului |
| 2. Antecontract | Document obligatoriu care stabilește prețul, graficul de plăți și condițiile de reziliere | Avans de aproximativ 10% la apartamentele second-hand |
| 3. Due diligence | Proprietate și sarcini, autorizații, datorii față de primărie, contracte de închiriere, asigurare | Verificarea clasei de risc seismic a clădirii |
| 4. Notar și costuri | Semnarea în fața unui notar public | Un contract nesemnat în fața notarului nu transferă proprietatea |
| 5. Înscriere și finalizare | Înscrierea pe numele cumpărătorului la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară | De la o lună la trei luni de la Antecontract |
Antecontractul este un document obligatoriu, care poate fi executat silit în fața unei instanțe românești, iar la apartamentele second-hand este uzual un avans de aproximativ 10%.
Ce faceți în prima etapă, înainte de a vă îndrăgosti de imobil?
Verificați situația imobilului la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară (Cartea Funciară). Acesta este documentul care arată cine este proprietarul, dacă există sarcini și care este istoricul imobilului. În România, situația înscrierii imobilelor poate fi mai complexă decât pare la prima vedere, din motive istorice: unele imobile poartă cu ele un istoric juridic din perioada comunistă - naționalizări, revendicări de proprietate și înscrieri parțiale.
Ce este Antecontractul și ce este indicat să verificați înainte de a-l semna?
Antecontractul este un document obligatoriu în toate privințele, care poate fi executat silit în fața unei instanțe românești - nu un „memorandum de înțelegere” în sens israelian. El scoate imobilul de pe piață și stabilește prețul tranzacției, graficul de plăți și condițiile de reziliere.
La apartamentele second-hand, practica uzuală este un avans de aproximativ 10% în această etapă, iar o cerere semnificativ mai mare justifică o clarificare. Se recomandă să îl semnați în fața unui notar și să îl înscrieți în Cartea Funciară. Nu este o obligație legală, dar marchează imobilul ca fiind grevat de tranzacția dumneavoastră, astfel încât vânzătorul nu îl poate vinde altcuiva la spatele dumneavoastră.
Un Antecontract redactat corect include:
- Descrierea exactă a imobilului
- Preț și grafic de plăți clare
- Condiții suspensive
- Condiții reciproce de ieșire
- Calendarul semnării finale
Pe o piață străină nu este indicat să îl semnați înainte ca un avocat care cunoaște piața să îl fi văzut.
Care sunt cele două lucruri pe care este bine să le știți din timp: NIF și restricția privind terenul?
Primul este NIF, numărul fiscal românesc. Orice cumpărător străin trebuie să obțină un număr de identificare fiscală românesc, iar fără acesta nu se poate finaliza achiziția și nu se poate înscrie imobilul pe numele cumpărătorului. Are un timp de procesare, de aceea este indicat să vă ocupați de el din timp și nu în ultimul moment.
Al doilea este restricția privind terenul: israelienii, ca cetățeni ai unui stat care nu este membru al Uniunii Europene, nu pot înscrie direct teren pe numele lor în România. Există soluții juridice cunoscute și reglementate, care trebuie planificate din timp în funcție de circumstanțele tranzacției.
Ce se verifică în due diligence în România?
Se verifică proprietatea și sarcinile, autorizațiile de construire, datoriile față de primărie și contractele de închiriere existente, iar în plus și clasificarea clădirii în scopuri de asigurare.
- Proprietate și sarcini: un document actualizat din ultima săptămână, nu de acum un an.
- Autorizații de construire: modificările fără autorizație pot bloca finanțarea bancară și pot complica o vânzare viitoare.
- Datorii față de primărie: trec la cumpărător dacă nu sunt achitate înaintea tranzacției.
- Contracte de închiriere existente: pot obliga cumpărătorul să le continue.
Ce legătură există între asigurare, cutremure și clasificarea clădirii?
Verificarea clasificării clădirii este parte integrantă a due diligence, deoarece companiile de asigurări din România nu asigură deloc apartamente din clădiri cu risc ridicat. București include clădiri vechi construite înainte de marele cutremur din anii '70, iar unele au fost marcate ca periculoase în caz de cutremur - cu un punct roșu deasupra ușii de intrare, în patru grade de severitate.
Companiile de asigurări nu asigură apartamente din clasa de risc seismic 1 și 2, iar legea nu permite în prezent închirierea unor astfel de apartamente, ci doar locuirea în ele. Este o problemă pe care mulți o uită.
Care este rolul notarului și cât costă tranzacția?
Orice tranzacție imobiliară din România trebuie efectuată în fața unui notar public, iar un contract nesemnat în fața lui nu transferă proprietatea. Un aspect care îi surprinde plăcut pe israelieni: în România nu există taxă de cumpărare.
Costurile totale ale tranzacției - onorariul notarial (care include verificările și înscrierea) și taxa de înscriere în Cartea Funciară - se situează de regulă la aproximativ 2% - 4% din valoarea imobilului. Cea mai mare parte a sumei este onorariul notarial (aproximativ 0,5% - 1,5%), iar restul este o taxă de înscriere mică, de aproximativ 0,15%. Intervalele sunt estimări uzuale la iulie 2026 și este indicat să le verificați cu notarul respectiv.
Ce se întâmplă în etapa înscrierii și cât durează procesul?
După semnarea în fața notarului, imobilul este înscris pe numele dumneavoastră la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară - momentul oficial și final. De la semnarea Antecontractului până la închidere, procesul durează de obicei între o lună și trei luni, în ipoteza că ați început cu asistență corectă încă din prima etapă.
Când vă adresați unui avocat abia după ce a fost deja semnat un Antecontract, uneori paguba este deja făcută.
Ce este indicat să faceți înainte de semnare?
Procesul românesc nu este mai complicat decât cel israelian, este pur și simplu diferit. Cine înțelege din timp cele cinci etape, pregătește NIF-ul la timp și semnează un Antecontract abia după ce un avocat care cunoaște piața l-a văzut ajunge la înscrierea în Cartea Funciară fără surprize pe parcurs.
Cele prezentate în acest articol sunt informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Legislația și cotele de impozitare se pot schimba și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicabilitatea lor într-un caz dat. Înainte de orice decizie de investiție sau acțiune juridică, este recomandat să solicitați consultanță individuală.
Întrebări frecvente
Există taxă de cumpărare în România?
Nu. În România nu există taxă de cumpărare. Costurile totale ale tranzacției, onorariul notarial și taxa de înscriere în Cartea Funciară, se situează de regulă la aproximativ 2% - 4% din valoarea imobilului, ca estimare uzuală care merită verificată cu notarul.
Ce este Antecontractul și care este avansul obișnuit?
Este un document obligatoriu, care poate fi executat silit în fața unei instanțe românești și care stabilește prețul, graficul de plăți și condițiile de reziliere. La apartamentele second-hand este uzual un avans de aproximativ 10%, iar o cerere semnificativ mai mare justifică o clarificare.
Ce este NIF și de ce este necesar?
NIF este numărul de identificare fiscală românesc. Orice cumpărător străin trebuie să îl obțină, iar fără el nu se poate finaliza achiziția și nu se poate înscrie imobilul pe numele cumpărătorului. Necesită timp de procesare, de aceea este indicat să începeți din timp.
Poate un israelian să înscrie teren pe numele său în România?
Nu în mod direct. Israelienii, ca cetățeni ai unui stat care nu este membru al Uniunii Europene, nu pot înscrie teren pe numele lor, dar există soluții juridice cunoscute și reglementate, care trebuie planificate din timp.
Cât durează procesul de achiziție în România?
De la semnarea Antecontractului până la închidere, procesul durează de obicei între o lună și trei luni, în ipoteza că cumpărătorul a început cu asistență juridică corectă încă din prima etapă.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.