Коротко
Покупка недвижимости в Румынии проходит пять этапов: первичная проверка в поземельной книге (Cartea Funciară), подписание обязывающего Antecontract, независимая проверка (due diligence), подписание у нотариуса и регистрация объекта. Процесс отличается от израильского, но не сложнее, и от подписания Antecontract до закрытия сделки обычно проходит от одного до трёх месяцев.
Главное
- 1Первый шаг - проверка состояния объекта в Cartea Funciară, а не «понравилось - покупаю».
- 2Antecontract - обязывающий документ, исполнение которого можно потребовать в румынском суде; при покупке вторичного жилья принят аванс около 10%.
- 3Каждый иностранный покупатель обязан получить NIF, на его оформление требуется время, поэтому заняться им стоит заранее.
- 4Израильтяне не могут напрямую зарегистрировать на своё имя землю в Румынии, поэтому юридическое решение нужно планировать заранее.
- 5В Румынии нет налога на приобретение, а расходы по сделке обычно составляют около 2-4% от стоимости объекта.
Как проходит процесс покупки недвижимости в Румынии и чем он отличается от израильского?
Процесс проходит пять основных этапов и отличается от того, к чему привыкли израильские инвесторы: не проблемный, а просто другой. Тот, кто приходит с ожиданиями израильского рынка, может столкнуться с трениями, которых быть не должно. В таблице этапы сведены воедино, а далее каждый этап описан подробнее.
| Этап | Что происходит | Ключевой момент |
|---|---|---|
| 1. Поиск объекта и первичная проверка | Проверка объекта в Cartea Funciară | Кто собственник, обременения и история объекта |
| 2. Antecontract | Обязывающий документ, определяющий цену, график платежей и условия отмены | Аванс около 10% при покупке вторичного жилья |
| 3. Независимая проверка (due diligence) | Право собственности и обременения, разрешения, муниципальные долги, договоры аренды, страхование | Проверка класса здания с точки зрения сейсмического риска |
| 4. Нотариус и расходы | Подписание у государственного нотариуса | Договор, не подписанный у нотариуса, не переносит право собственности |
| 5. Регистрация и завершение | Регистрация на имя покупателя в регистрационном управлении | От одного до трёх месяцев с момента подписания Antecontract |
Antecontract - обязывающий документ, исполнение которого можно потребовать в румынском суде; при покупке вторичного жилья принят аванс около 10%.
Что делать на первом этапе, прежде чем влюбляться в объект?
Проверить состояние объекта в земельном регистре (Cartea Funciară). Это документ, который показывает, кто собственник, есть ли обременения и какова история объекта. В Румынии положение с регистрацией объектов может быть сложнее, чем кажется на первый взгляд, и тому есть исторические причины: часть объектов несёт юридическую историю коммунистического периода - национализации, имущественные споры и частичные регистрации.
Что такое Antecontract и что стоит выяснить перед его подписанием?
Antecontract - это документ, обязывающий во всех отношениях и подлежащий принудительному исполнению в румынском суде, а не «меморандум о намерениях» в израильском понимании. Он выводит объект с рынка и определяет цену сделки, график платежей и условия отмены.
При покупке вторичного жилья на этом этапе принято вносить аванс около 10%, а значительно более высокое требование заслуживает уточнения. Рекомендуется подписывать его у нотариуса и регистрировать в поземельной книге. Это не юридическая обязанность, но так объект помечается как обременённый вашей сделкой, и продавец не может продать его другому за вашей спиной.
Правильно составленный Antecontract включает:
- точное описание объекта
- чёткую цену и график платежей
- отлагательные условия
- взаимные условия выхода из сделки
- график окончательного подписания
На чужом рынке его не стоит подписывать до тех пор, пока его не увидел адвокат, знающий этот рынок.
О каких двух вещах стоит знать заранее: NIF и ограничение на землю?
Первое - это NIF, румынский налоговый идентификационный номер. Каждый иностранный покупатель обязан получить румынский налоговый номер, без него невозможно завершить покупку или зарегистрировать объект на имя покупателя. На его оформление требуется время, поэтому им стоит заняться заранее, а не в последний момент.
Второе - ограничение на землю: израильтяне как граждане государства, не входящего в Европейский союз, не могут напрямую зарегистрировать на своё имя землю в Румынии. Для этого существуют известные и урегулированные юридические решения, которые нужно планировать заранее с учётом обстоятельств сделки.
Что проверяют при проведении due diligence в Румынии?
Проверяют право собственности и обременения, разрешения на строительство, муниципальные долги и действующие договоры аренды, а кроме того, класс здания для целей страхования.
- Право собственности и обременения: актуальный документ за последнюю неделю, а не годичной давности.
- Разрешения на строительство: изменения без разрешения могут заблокировать банковское финансирование и осложнить будущую продажу.
- Муниципальные долги: они переходят к покупателю, если не погашены до сделки.
- Действующие договоры аренды: они могут обязать покупателя продолжить их.
Как связаны страхование, землетрясения и класс здания?
Проверка класса здания - неотъемлемая часть due diligence, поскольку румынские страховые компании вообще не страхуют квартиры в зданиях с высоким риском. В Бухаресте есть старые здания, построенные до большого землетрясения 1970-х годов, и часть из них помечена как сейсмически опасные - красной точкой над входной дверью, по четырём степеням тяжести.
Страховые компании не страхуют квартиры с уровнем риска 1 и 2, а закон в настоящее время не разрешает сдавать такие квартиры в аренду, а только проживать в них. Об этом многие забывают.
Какова роль нотариуса и сколько стоит сделка?
Любая сделка с недвижимостью в Румынии должна совершаться у государственного нотариуса, а договор, не подписанный у него, не переносит право собственности. Приятный для израильтян момент: в Румынии нет налога на приобретение.
Общие расходы по сделке - вознаграждение нотариуса (включающее проверки и регистрацию) и сбор за регистрацию в поземельной книге - обычно составляют около 2-4% от стоимости объекта. Основная часть суммы приходится на вознаграждение нотариуса (около 0,5-1,5%), а остаток - небольшой регистрационный сбор около 0,15%. Диапазоны представляют собой общепринятые оценки по состоянию на июль 2026 года, и их стоит уточнить у конкретного нотариуса.
Что происходит на этапе регистрации и сколько времени занимает процесс?
После подписания у нотариуса объект регистрируется на ваше имя в регистрационном управлении - это официальный и окончательный момент. От подписания Antecontract до закрытия сделки процесс обычно занимает от одного до трёх месяцев при условии, что вы с первого этапа начали с правильным сопровождением.
Когда к адвокату обращаются только после того, как Antecontract уже подписан, иногда ущерб уже нанесён.
Что стоит сделать перед подписанием?
Румынский процесс не сложнее израильского, он просто другой. Тот, кто заранее понимает пять этапов, вовремя готовит NIF и подписывает Antecontract только после того, как его увидел адвокат, знающий рынок, доходит до регистрации в поземельной книге без сюрпризов по пути.
Изложенное в этой статье носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Законы и налоговые ставки могут меняться, и возможны конкретные обстоятельства, влияющие на их применение в данном случае. Перед любым инвестиционным решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Есть ли в Румынии налог на приобретение недвижимости?
Нет. В Румынии нет налога на приобретение. Общие расходы по сделке, вознаграждение нотариуса и сбор за регистрацию в поземельной книге, обычно составляют около 2-4% от стоимости объекта, это общепринятая оценка, которую стоит уточнить у нотариуса.
Что такое Antecontract и каков обычный размер аванса?
Это обязывающий документ, исполнение которого можно потребовать в румынском суде, определяющий цену, график платежей и условия отмены. При покупке вторичного жилья принят аванс около 10%, а значительно более высокое требование заслуживает уточнения.
Что такое NIF и зачем он нужен?
NIF - это румынский налоговый идентификационный номер. Каждый иностранный покупатель обязан его получить, без него невозможно завершить покупку или зарегистрировать объект на имя покупателя. На его оформление требуется время, поэтому начинать стоит заранее.
Может ли израильтянин зарегистрировать на своё имя землю в Румынии?
Не напрямую. Израильтяне как граждане государства, не входящего в Европейский союз, не могут зарегистрировать землю на своё имя, однако существуют известные и урегулированные юридические решения, которые нужно планировать заранее.
Сколько времени занимает процесс покупки в Румынии?
От подписания Antecontract до закрытия сделки процесс обычно занимает от одного до трёх месяцев при условии, что покупатель с первого этапа начал с правильного юридического сопровождения.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.