Pe scurt
Grila notarială (grila notarială) este un tabel de valori minime pentru imobile, pe care camerele notarilor publici din România îl actualizează cel puțin o dată pe an, potrivit articolului 111 din Codul fiscal. Nu este un preț de piață și nici o evaluare, ci un prag minim: când prețul din contract este mai mic decât grila, impozitul la vânzare se calculează după grilă. La o locuință nouă cumpărată la prețul pieței, grila este de regulă mai mică decât prețul, de aceea contează mai ales în ziua vânzării sau a moștenirii.
Ce este important de reținut
- 1Grila se stabilește prin studii de piață pe care camerele notarilor le comandă evaluatorilor autorizați și se actualizează cel puțin o dată pe an (articolul 111 din Codul fiscal).
- 2Impozitul la vânzarea de către o persoană fizică (3% până la trei ani de deținere, 1% după aceea) se calculează la prețul declarat, dar nu mai puțin decât grila.
- 3La o moștenire care nu se finalizează în doi ani de la deces se plătește 1%, iar grila este baza, pentru că nu există un preț în contract.
- 4Impozitul anual pe clădiri și evaluarea băncii nu se calculează după grilă.
- 5Declararea unui preț mai mic decât grila nu economisește impozit, iar un preț ascuns, diferit de cel real, poate fi considerat act simulat.
Israelienii care cumpără în România întâlnesc termenul grila notarială de regulă atunci când compară prețul plătit cu valoarea din tabelul notarilor și descoperă o diferență. Această diferență nu înseamnă că ați plătit prea mult. Înseamnă că grila are un scop cu totul diferit: stabilirea unei baze minime pentru calculul impozitelor și al taxelor.
În acest ghid explicăm cine stabilește grila, cum se citește, când schimbă suma pe care o veți plăti și când nu are niciun efect.
Cine stabilește grila notarială și ce reprezintă ea?
Camerele notarilor publici. Potrivit articolului 111 din Codul fiscal român (Legea 227/2015), camerele comandă evaluatorilor autorizați studii de piață care stabilesc valori minime pentru imobile și le actualizează cel puțin o dată pe an. În limbajul de zi cu zi, aceste studii se numesc grila notarială.
Camera Notarilor Publici București (CNPB) răspunde de București și de județul Ilfov, iar studiul său pentru Ilfov din 2026 poate fi descărcat. Potrivit studiului:
- Este valabil de la 1 ianuarie până la 31 decembrie 2026.
- Valorile sunt valori minime, în euro pe mp, pentru uzul birourilor notariale și pentru cazurile prevăzute de lege.
- Utilizarea valorilor pentru justificarea prețului unei tranzacții „nu este recomandată”, pentru că o evaluare reală presupune inspectarea imobilului însuși.
- Valoarea unei case se calculează în funcție de suprafața construită desfășurată (Ad), adică toate nivelurile, inclusiv pereții.
Impozitul la vânzarea de către o persoană fizică (3% până la trei ani de deținere, 1% după aceea) se calculează la prețul declarat, dar nu mai puțin decât grila.
Cum arată un rând din studiu?
Studiul împarte fiecare localitate pe zone, iar casele după tipul structurii, anul construcției și nivelul finisajelor. Iată valorile pentru 2026 la o casă nouă dintr-una dintre localitățile din nordul Ilfovului, potrivit studiului CNPB:
| Element din studiu | Valoare minimă |
|---|---|
| Casă cu structură din beton armat, construită din 2011, finisaje superioare | 710 euro pe mp de suprafață construită desfășurată |
| Casă cu pereți portanți din cărămidă și planșee din beton, construită din 2011, finisaje superioare | 675 de euro pe mp de suprafață construită desfășurată |
| Teren liber în intravilan: centru / zonă intermediară / periferie | 59,1 / 37,7 / 29,6 euro pe mp |
| Teren ocupat de construcții: centru / zonă intermediară / periferie | 41,4 / 26,4 / 20,7 euro pe mp |
| Coeficient de corecție pentru o clădire pusă în funcțiune în perioada 2022-2026 | x1,10 |
Calcul ilustrativ: o casă nouă de 180 mp suprafață construită desfășurată, pereți din cărămidă și planșee din beton, finisaje superioare, pe un teren de 400 mp în zona intermediară. Construcția: 180 mp înmulțit cu 675 de euro înmulțit cu 1,10, adică 133.650 de euro. Terenul: 400 mp înmulțit cu 26,4 euro, adică 10.560 de euro. Valoarea minimă totală este de aproximativ 144.000 de euro. Valoarea finală pentru un anumit imobil o stabilește notarul.
Dacă prețul din contract este de 300.000 de euro, grila nu joacă niciun rol: toate calculele se fac la preț. Grila este un prag minim, nu un plafon și nici o evaluare. La o casă nouă vândută la prețul pieței, ea intră în calcul doar atunci când se declară un preț mai mic decât ea.
La ce plăți schimbă grila suma?
| Plată | Regula | Rolul grilei |
|---|---|---|
| Impozit pe venit la vânzarea de către o persoană fizică | 3% din valoare până la trei ani de deținere, 1% după aceea. Notarul îl încasează în ziua semnării | Baza este prețul declarat, dar nu mai puțin decât grila |
| Onorariul notarului | Grilă pe tranșe în Ordinul ministrului justiției 177/C/2024 | Baza nu scade sub grilă |
| Tariful de înscriere la ANCPI | 0,15% pentru o persoană fizică | Baza nu scade sub grilă |
| Impozit pe moștenire | Scutire dacă procedura succesorală se finalizează în doi ani de la deces, 1% după doi ani | Grila este baza, pentru că nu există un preț în contract |
| Despăgubiri pentru imobilele naționalizate (Legea 165/2013) | Evaluarea imobilului | Studiul notarilor se folosește pentru evaluare |
Ce înseamnă pentru un cumpărător israelian: în ziua cumpărării, la prețul pieței, aproape că nu veți simți grila. O veți simți când veți vinde la un preț scăzut și când imobilul va trece prin moștenire, iar procedura va dura mai mult de doi ani.
Unde nu are grila niciun efect?
- Impozitul anual pe clădiri: la persoanele fizice se calculează după o valoare impozabilă fixă pe mp prevăzută în Codul fiscal, 2.677 de lei în 2026 pentru o clădire rezidențială cu utilități, înmulțită cu un coeficient de zonă și cu o cotă stabilită de autoritatea locală.
- Evaluarea băncii: banca trimite un evaluator autorizat care evaluează imobilul concret, iar aceasta este o evaluare separată de grilă.
De ce nu este recomandat să declarați un preț mai mic decât cel real?
Pentru că nu economisește impozit și creează un risc juridic. Dacă prețul declarat este mai mic decât grila, impozitul se calculează oricum după grilă. Potrivit unei analize juridice publicate în mai 2026, un contract la un preț mai mic decât grila este valabil, dar un preț ascuns, diferit de prețul real, poate fi considerat act simulat, cu toate consecințele care decurg de aici pentru ambele părți.
Întrebarea apare mai ales la cei care cunosc piețe în care subdeclararea era frecventă. În România, mecanismul grilei neutralizează economia din start și lasă doar riscul.
Înainte de semnare: cum tratăm grila
La fiecare tranzacție cerem notarului valoarea din grilă pentru imobilul concret, o comparăm cu prețul și calculăm din timp impozitul, onorariul și taxele. Când grila este relevantă, de exemplu la o vânzare sau la planificarea succesorală, coordonăm calculul cu consultantul dumneavoastră fiscal din ambele țări. Stabilirea valorii și semnarea sunt efectuate de un notar public din România.
Informațiile sunt valabile în octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Valorile din grilă se actualizează anual, iar notarul stabilește valoarea pentru imobilul concret. Exemplul numeric are doar rol ilustrativ.
Întrebări frecvente
Ce este grila notarială?
Un tabel de valori minime pentru imobile, pe care camerele notarilor îl actualizează cel puțin o dată pe an, potrivit articolului 111 din Codul fiscal. Servește drept prag minim pentru calculul impozitului la vânzare și drept bază pentru onorariul notarului și tariful de înscriere. Pentru București și Ilfov este publicată pe site-ul Camerei Notarilor Publici București.
Este grila valoarea de piață a imobilului?
Nu. Acestea sunt valori minime, iar studiul însuși precizează că nu este recomandată folosirea lor pentru justificarea prețului unei tranzacții. Pentru o valoare reală este nevoie de evaluarea imobilului concret.
Ce se întâmplă dacă prețul din contract este mai mic decât grila?
Contractul rămâne valabil, dar impozitul la vânzare se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul declarat. Și onorariul notarului și tariful de înscriere se calculează la o bază care nu scade sub grilă.
Influențează grila impozitul anual pe clădiri?
Nu. Impozitul anual pe clădiri al persoanelor fizice se calculează după o valoare impozabilă pe mp prevăzută în Codul fiscal, 2.677 de lei în 2026 pentru o clădire rezidențială cu utilități, înmulțită cu un coeficient de zonă și cu o cotă stabilită de autoritatea locală.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- CNPB - Studiile de piață privind valorile minime imobiliare
- CNPB - Studiu de piață Ilfov 2026 (PDF)
- CNPB - Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal
- Codul fiscal, Legea 227/2015 - legislatie.just.ro
- UNNPR - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.