בקצרה
הגריד הנוטריוני (grila notarială) הוא טבלת ערכי מינימום לנכסים, שלשכות הנוטריונים ברומניה מעדכנות לפחות פעם בשנה לפי סעיף 111 לקוד המס. הוא אינו מחיר שוק ואינו שמאות, אלא רצפה: כשהמחיר בחוזה נמוך ממנו, המס במכירה מחושב לפי הגריד. בבית חדש שנקנה במחיר שוק הגריד בדרך כלל נמוך מהמחיר, ולכן הוא משפיע בעיקר ביום המכירה או הירושה.
הנקודות החשובות
- 1הגריד נקבע בסקרי שוק שלשכות הנוטריונים מזמינות משמאים מוסמכים, ומתעדכן לפחות פעם בשנה (סעיף 111 לקוד המס).
- 2מס המכירה של יחיד (3% עד שלוש שנות החזקה, 1% אחר כך) מחושב לפי המחיר המוצהר, אבל לא פחות מהגריד.
- 3בירושה שאינה מסתיימת תוך שנתיים מהפטירה משלמים 1%, והגריד הוא הבסיס כי אין מחיר בחוזה.
- 4מס הנכס השנתי ושמאות הבנק אינם מחושבים לפי הגריד.
- 5הצהרה על מחיר נמוך מהגריד אינה חוסכת מס, ומחיר מוסתר שונה מהאמיתי עלול להיחשב עסקה פיקטיבית.
ישראלים שקונים ברומניה פוגשים את המונח grila notarială בדרך כלל כשהם משווים את המחיר ששילמו לערך שמופיע בטבלה של הנוטריונים, ומגלים פער. הפער הזה אינו אומר ששילמתם יותר מדי. הוא אומר שהגריד נועד למטרה אחרת לגמרי: לקבוע בסיס מינימלי לחישוב מסים ותשלומים.
במדריך נסביר מי קובע את הגריד, איך קוראים אותו, מתי הוא משנה את הסכום שתשלמו ומתי אין לו השפעה.
מי קובע את הגריד הנוטריוני, ומה הוא מייצג?
לשכות הנוטריונים. לפי סעיף 111 לקוד המס הרומני (חוק 227/2015), הלשכות מזמינות ממשמאים מוסמכים סקרי שוק שמפרטים ערכי מינימום לנכסים, ומעדכנות אותם לפחות פעם בשנה. בשפה היומיומית קוראים לסקרים האלה grila notarială.
לשכת הנוטריונים של בוקרשט (CNPB) אחראית על בוקרשט ועל מחוז אילפוב, וסקר 2026 שלה לאילפוב זמין להורדה. לפי הסקר עצמו:
- הוא בתוקף מ-1 בינואר עד 31 בדצמבר 2026.
- הערכים הם ערכי מינימום, באירו למ״ר, לשימוש משרדי הנוטריונים ולמקרים שהחוק קובע.
- השימוש בערכים כדי להצדיק מחיר עסקה ״אינו מומלץ״, כי שמאות אמיתית דורשת בדיקה של הנכס עצמו.
- ערך בית מחושב לפי השטח הבנוי המפותח (Ad), כלומר כל הקומות כולל הקירות.
מס המכירה של יחיד (3% עד שלוש שנות החזקה, 1% אחר כך) מחושב לפי המחיר המוצהר, אבל לא פחות מהגריד.
איך נראית שורה בסקר?
הסקר מחלק כל יישוב לאזורים, ובתים לפי סוג מבנה, שנת בנייה ורמת גמר. כך נראים ערכי 2026 בבית חדש באחד היישובים בצפון אילפוב, לפי סקר CNPB:
| פריט בסקר | ערך מינימום |
|---|---|
| בית עם שלד בטון מזוין, נבנה מ-2011, גמר גבוה | 710 אירו למ״ר בנוי מפותח |
| בית עם קירות נושאים מלבנים ותקרות בטון, נבנה מ-2011, גמר גבוה | 675 אירו למ״ר בנוי מפותח |
| קרקע פנויה בתוך היישוב: מרכז / ביניים / שוליים | 59.1 / 37.7 / 29.6 אירו למ״ר |
| קרקע תפוסה בבנייה: מרכז / ביניים / שוליים | 41.4 / 26.4 / 20.7 אירו למ״ר |
| מקדם תיקון לבניין שהופעל בשנים 2022 עד 2026 | x1.10 |
חישוב להמחשה: בית חדש של 180 מ״ר בנויים מפותחים, קירות לבנים ותקרות בטון, גמר גבוה, על מגרש של 400 מ״ר באזור הביניים. המבנה: 180 מ״ר כפול 675 אירו כפול 1.10, כלומר 133,650 אירו. הקרקע: 400 מ״ר כפול 26.4 אירו, כלומר 10,560 אירו. ערך המינימום הכולל הוא כ-144,000 אירו. את הערך הסופי לנכס מסוים קובע הנוטריון.
אם המחיר בחוזה הוא 300,000 אירו, הגריד אינו משחק תפקיד: כל החישובים נעשים לפי המחיר. הגריד הוא רצפה, לא תקרה ולא הערכת שווי. בבית חדש שנמכר במחיר שוק, הוא נכנס לתמונה רק כשמוצהר מחיר נמוך ממנו.
באילו תשלומים הגריד משנה את הסכום?
| תשלום | הכלל | תפקיד הגריד |
|---|---|---|
| מס הכנסה במכירה של יחיד | 3% מהשווי עד שלוש שנות החזקה, 1% אחר כך. הנוטריון גובה ביום החתימה | הבסיס הוא המחיר המוצהר, אבל לא פחות מהגריד |
| שכר נוטריון | טבלת מדרגות בצו שר המשפטים 177/C/2024 | הבסיס אינו יורד מתחת לגריד |
| אגרת רישום ב-ANCPI | 0.15% לאדם פרטי | הבסיס אינו יורד מתחת לגריד |
| מס ירושה | פטור אם הליך הירושה מסתיים תוך שנתיים מהפטירה, 1% אחרי שנתיים | הגריד הוא הבסיס, כי אין מחיר בחוזה |
| פיצוי על נכסים שהולאמו (חוק 165/2013) | הערכת שווי הנכס | סקר הנוטריונים משמש להערכה |
המשמעות לרוכש ישראלי: ביום הקנייה, במחיר שוק, כמעט לא תרגישו בגריד. תרגישו בו כשתמכרו במחיר נמוך, וכשהנכס יעבור בירושה וההליך יימשך יותר משנתיים.
איפה הגריד אינו משפיע?
- מס הנכס השנתי: אצל יחידים הוא מחושב לפי ערך מיסויי קבוע למ״ר בקוד המס, 2,677 לֵיי ב-2026 לבניין מגורים עם תשתיות, כפול מקדם אזור ושיעור שקובעת הרשות המקומית.
- שמאות הבנק: הבנק שולח שמאי מוסמך שמעריך את הנכס המסוים, וזו הערכה נפרדת מהגריד.
למה לא כדאי להצהיר על מחיר נמוך מהמחיר האמיתי?
כי זה אינו חוסך מס ויוצר סיכון משפטי. אם המחיר המוצהר נמוך מהגריד, המס מחושב ממילא לפי הגריד. לפי ניתוח משפטי שפורסם במאי 2026, חוזה במחיר נמוך מהגריד הוא תקף, אבל מחיר מוסתר ששונה מהמחיר האמיתי עלול להיחשב עסקה פיקטיבית, על כל ההשלכות שנגזרות מכך לשני הצדדים.
השאלה עולה בעיקר אצל מי שמכיר שווקים שבהם הצהרה חסרה הייתה נפוצה. ברומניה, המנגנון של הגריד מנטרל את החיסכון מראש, ומשאיר רק את הסיכון.
לפני שחותמים: איך אנחנו מתייחסים לגריד
בכל עסקה אנחנו מבקשים מהנוטריון את ערך הגריד לנכס המסוים, משווים אותו למחיר ומחשבים מראש את המס, השכר והאגרות. כשהגריד רלוונטי, למשל במכירה או בתכנון ירושה, אנחנו מתאמים את החישוב עם יועץ המס שלכם בשתי המדינות. קביעת הערך והחתימה נעשות בידי נוטריון ציבורי ברומניה.
המידע נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. ערכי הגריד מתעדכנים מדי שנה, והנוטריון קובע את הערך לנכס המסוים. הדוגמה המספרית להמחשה בלבד.
שאלות נפוצות
מה זה grila notarială?
טבלת ערכי מינימום לנכסים, שלשכות הנוטריונים מעדכנות לפחות פעם בשנה לפי סעיף 111 לקוד המס. היא משמשת רצפה לחישוב מס המכירה ולבסיס של שכר הנוטריון ואגרת הרישום. בבוקרשט ובאילפוב היא מתפרסמת באתר לשכת הנוטריונים של בוקרשט.
הגריד הוא שווי השוק של הנכס?
לא. אלה ערכי מינימום, והסקר עצמו קובע שלא מומלץ להשתמש בהם כדי להצדיק מחיר עסקה. לשווי אמיתי צריך שמאות של הנכס המסוים.
מה קורה אם המחיר בחוזה נמוך מהגריד?
החוזה עדיין תקף, אבל מס המכירה מחושב לפי ערך הגריד ולא לפי המחיר המוצהר. גם שכר הנוטריון ואגרת הרישום מחושבים על בסיס שאינו יורד מתחת לגריד.
הגריד משפיע על מס הנכס השנתי?
לא. מס הנכס השנתי של יחידים מחושב לפי ערך מיסויי למ״ר שקבוע בקוד המס, 2,677 לֵיי ב-2026 לבניין מגורים עם תשתיות, כפול מקדם אזור ושיעור שקובעת הרשות המקומית.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- CNPB - Studiile de piață privind valorile minime imobiliare
- CNPB - Studiu de piață Ilfov 2026 (PDF)
- CNPB - Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal
- Codul fiscal, Legea 227/2015 - legislatie.just.ro
- UNNPR - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.