الشبكة التوثيقية في رومانيا (grila notarială): الحد الأدنى الضريبي الذي يحدد ما ستدفعونه عند البيع والإرث

يصادف الإسرائيليون الذين يشترون في رومانيا مصطلح grila notarială عادةً عندما يقارنون السعر الذي دفعوه بالقيمة الواردة في جدول كتّاب العدل، فيكتشفون فرقًا. وهذا الفرق لا يعني أنكم دفعتم أكثر من اللازم. بل يعني أن الشبكة وُضعت لغرض مختلف تمامًا: تحديد أساس أدنى لحساب الضرائب والمدفوعات.

نشرح في هذا الدليل من يحدد الشبكة، وكيف تُقرأ، ومتى تغيّر المبلغ الذي ستدفعونه، ومتى لا يكون لها أثر.

1من يحدد الشبكة التوثيقية، وماذا تمثل؟

غرف كتّاب العدل. فوفقًا للمادة 111 من قانون الضرائب الروماني (القانون 227/2015)، تطلب الغرف من مقيّمين معتمدين دراسات سوق تفصّل القيم الدنيا للعقارات، وتحدّثها مرة واحدة على الأقل في السنة. وفي اللغة اليومية تُسمى هذه الدراسات grila notarială.

غرفة كتّاب العدل في بوخارست (CNPB) مسؤولة عن بوخارست ومحافظة إيلفوف، ودراستها لإيلفوف لعام 2026 متاحة للتنزيل. ووفقًا للدراسة نفسها:

• تسري من 1 يناير حتى 31 ديسمبر 2026.
• القيم قيم دنيا، باليورو لكل م²، لاستخدام مكاتب كتّاب العدل وللحالات التي يحددها القانون.
• استخدام القيم لتبرير سعر الصفقة «غير مستحسن»، لأن التقييم الحقيقي يتطلب فحص العقار نفسه.
• تُحسب قيمة المنزل وفقًا للمساحة المبنية المطوّرة (Ad)، أي جميع الطوابق بما فيها الجدران.

2كيف يبدو سطر في الدراسة؟

تقسّم الدراسة كل بلدة إلى مناطق، والمنازل بحسب نوع المبنى وسنة البناء ومستوى التشطيب. وهكذا تبدو قيم 2026 لمنزل جديد في إحدى البلدات في شمال إيلفوف، وفقًا لدراسة CNPB:

حساب توضيحي: منزل جديد بمساحة 180 م² مبنية مطوّرة، بجدران من الطوب وأسقف خرسانية، وتشطيب عالٍ، على قطعة أرض مساحتها 400 م² في المنطقة الوسطى. المبنى: 180 م² مضروبة في 675 يورو مضروبة في 1.10، أي 133,650 يورو. الأرض: 400 م² مضروبة في 26.4 يورو، أي 10,560 يورو. والقيمة الدنيا الإجمالية نحو 144,000 يورو. أما القيمة النهائية لعقار بعينه فيحددها كاتب العدل.

إذا كان السعر في العقد 300,000 يورو، فلا دور للشبكة: إذ تُجرى جميع الحسابات وفقًا للسعر. فالشبكة حدّ أدنى، لا سقف ولا تقدير للقيمة. وفي المنزل الجديد المبيع بسعر السوق، لا تدخل الصورة إلا عندما يُصرَّح بسعر أدنى منها.

3في أي المدفوعات تغيّر الشبكة المبلغ؟

المعنى بالنسبة إلى المشتري الإسرائيلي: يوم الشراء، بسعر السوق، لن تشعروا بالشبكة تقريبًا. ستشعرون بها عندما تبيعون بسعر منخفض، وعندما ينتقل العقار بالإرث وتستغرق الإجراءات أكثر من سنتين.

4أين لا تؤثر الشبكة؟

• ضريبة العقار السنوية: تُحسب لدى الأفراد وفقًا لقيمة ضريبية ثابتة لكل م² في قانون الضرائب، 2,677 ليو في 2026 لمبنى سكني مزوّد بالمرافق، مضروبة في معامل المنطقة وفي النسبة التي تحددها السلطة المحلية.
• تقييم البنك: يرسل البنك مقيّمًا معتمدًا يقيّم العقار المحدد، وهذا تقييم مستقل عن الشبكة.

5لماذا لا يُستحسن التصريح بسعر أقل من السعر الحقيقي؟

لأن ذلك لا يوفّر الضريبة ويخلق خطرًا قانونيًّا. فإذا كان السعر المصرّح به أقل من الشبكة، تُحسب الضريبة على أي حال وفقًا للشبكة. ووفقًا لتحليل قانوني نُشر في مايو 2026، فإن العقد بسعر أقل من الشبكة صحيح، لكن السعر المخفي المختلف عن السعر الحقيقي قد يُعدّ صفقة صورية، بكل ما يترتب على ذلك من تبعات على الطرفين.

يُطرح السؤال أساسًا لدى من يعرفون أسواقًا كان التصريح الناقص فيها شائعًا. أما في رومانيا، فآلية الشبكة تُبطل التوفير مسبقًا، ولا تُبقي إلا الخطر.

6قبل التوقيع: كيف نتعامل مع الشبكة

في كل صفقة نطلب من كاتب العدل قيمة الشبكة للعقار المحدد، ونقارنها بالسعر، ونحسب مسبقًا الضريبة والأتعاب والرسوم. وعندما تكون الشبكة ذات صلة، كما في البيع أو التخطيط للإرث، ننسّق الحساب مع مستشار الضرائب الخاص بكم في البلدين. ويتولى تحديد القيمة والتوقيع كاتب عدل عام في رومانيا.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.