Коротко
Нотариальная сетка (grila notarială) - это таблица минимальных стоимостей недвижимости, которую нотариальные палаты Румынии обновляют не реже одного раза в год согласно статье 111 Налогового кодекса. Это не рыночная цена и не оценка, а нижний предел: если цена в договоре ниже его, налог при продаже рассчитывается по сетке. Для нового дома, купленного по рыночной цене, сетка обычно ниже цены, поэтому она имеет значение главным образом в день продажи или при наследовании.
Главное
- 1Сетка устанавливается на основе рыночных исследований, которые нотариальные палаты заказывают у сертифицированных оценщиков, и обновляется не реже одного раза в год (статья 111 Налогового кодекса).
- 2Налог при продаже физическим лицом (3% при владении до трёх лет, 1% после этого) рассчитывается от заявленной цены, но не ниже сетки.
- 3При наследовании, которое не завершено в течение двух лет с момента смерти, уплачивается 1%, и базой служит сетка, поскольку цены в договоре нет.
- 4Ежегодный налог на недвижимость и банковская оценка рассчитываются не по сетке.
- 5Заявление цены ниже сетки не экономит налог, а скрытая цена, отличающаяся от действительной, может быть признана фиктивной сделкой.
Израильтяне, покупающие в Румынии, обычно сталкиваются с термином grila notarială, когда сравнивают уплаченную цену со значением в таблице нотариусов и обнаруживают разницу. Эта разница не означает, что вы переплатили. Она означает, что сетка предназначена для совершенно другой цели: установить минимальную базу для расчёта налогов и платежей.
В руководстве мы объясним, кто устанавливает сетку, как её читать, когда она меняет сумму, которую вы заплатите, и когда она не имеет значения.
Кто устанавливает нотариальную сетку и что она отражает?
Нотариальные палаты. Согласно статье 111 Налогового кодекса Румынии (закон 227/2015), палаты заказывают у сертифицированных оценщиков рыночные исследования с минимальными стоимостями недвижимости и обновляют их не реже одного раза в год. В повседневной речи эти исследования называют grila notarială.
Нотариальная палата Бухареста (CNPB) отвечает за Бухарест и уезд Илфов, и её исследование по Илфову на 2026 год доступно для скачивания. Согласно самому исследованию:
- Оно действует с 1 января по 31 декабря 2026 года.
- Значения являются минимальными, в евро за м², для использования нотариальными конторами и в случаях, предусмотренных законом.
- Использовать эти значения для обоснования цены сделки «не рекомендуется», поскольку настоящая оценка требует осмотра самого объекта.
- Стоимость дома рассчитывается по развёрнутой застроенной площади (Ad), то есть по всем этажам, включая стены.
Налог при продаже физическим лицом (3% при владении до трёх лет, 1% после этого) рассчитывается от заявленной цены, но не ниже сетки.
Как выглядит строка в исследовании?
Исследование делит каждый населённый пункт на зоны, а дома по типу конструкции, году постройки и уровню отделки. Вот значения 2026 года для нового дома в одном из населённых пунктов на севере Илфова согласно исследованию CNPB:
| Позиция в исследовании | Минимальная стоимость |
|---|---|
| Дом с железобетонным каркасом, построен с 2011 года, высокий уровень отделки | 710 евро за м² развёрнутой застроенной площади |
| Дом с несущими кирпичными стенами и бетонными перекрытиями, построен с 2011 года, высокий уровень отделки | 675 евро за м² развёрнутой застроенной площади |
| Свободная земля в границах населённого пункта: центр / промежуточная зона / периферия | 59,1 / 37,7 / 29,6 евро за м² |
| Земля, занятая застройкой: центр / промежуточная зона / периферия | 41,4 / 26,4 / 20,7 евро за м² |
| Поправочный коэффициент для здания, введённого в эксплуатацию в 2022-2026 годах | x1,10 |
Иллюстративный расчёт: новый дом площадью 180 м² развёрнутой застроенной площади, кирпичные стены и бетонные перекрытия, высокий уровень отделки, на участке 400 м² в промежуточной зоне. Строение: 180 м², умноженные на 675 евро и на 1,10, то есть 133 650 евро. Земля: 400 м², умноженные на 26,4 евро, то есть 10 560 евро. Общая минимальная стоимость составляет около 144 000 евро. Окончательную стоимость для конкретного объекта определяет нотариус.
Если цена в договоре составляет 300 000 евро, сетка не играет роли: все расчёты производятся от цены. Сетка является нижним пределом, а не потолком и не оценкой стоимости. Для нового дома, проданного по рыночной цене, она вступает в игру только тогда, когда заявлена цена ниже неё.
В каких платежах сетка меняет сумму?
| Платёж | Правило | Роль сетки |
|---|---|---|
| Подоходный налог при продаже физическим лицом | 3% от стоимости при владении до трёх лет, 1% после этого. Нотариус взимает в день подписания | Базой является заявленная цена, но не ниже сетки |
| Вознаграждение нотариуса | Шкала ступеней по приказу министра юстиции 177/C/2024 | База не опускается ниже сетки |
| Регистрационный сбор ANCPI | 0,15% для физического лица | База не опускается ниже сетки |
| Налог на наследство | Освобождение, если наследственное производство завершено в течение двух лет с момента смерти, 1% по истечении двух лет | Сетка является базой, поскольку цены в договоре нет |
| Компенсация за национализированное имущество (закон 165/2013) | Оценка стоимости имущества | Исследование нотариусов используется для оценки |
Значение для израильского покупателя: в день покупки по рыночной цене вы почти не почувствуете сетку. Вы почувствуете её, когда будете продавать по низкой цене и когда объект перейдёт по наследству, а производство продлится более двух лет.
Где сетка не имеет значения?
- Ежегодный налог на недвижимость: для физических лиц он рассчитывается исходя из фиксированной налоговой стоимости за м², установленной Налоговым кодексом, 2 677 леев в 2026 году для жилого здания с инженерными сетями, умноженной на зональный коэффициент и ставку, установленную местным органом власти.
- Банковская оценка: банк направляет сертифицированного оценщика, который оценивает конкретный объект, и это отдельная от сетки оценка.
Почему не стоит заявлять цену ниже действительной?
Потому что это не экономит налог и создаёт юридический риск. Если заявленная цена ниже сетки, налог в любом случае рассчитывается по сетке. Согласно юридическому анализу, опубликованному в мае 2026 года, договор с ценой ниже сетки действителен, но скрытая цена, отличающаяся от действительной, может быть признана фиктивной сделкой со всеми вытекающими из этого последствиями для обеих сторон.
Этот вопрос возникает главным образом у тех, кто знаком с рынками, где занижение цены было распространено. В Румынии механизм сетки заранее сводит экономию на нет и оставляет только риск.
До подписания: как мы учитываем сетку
В каждой сделке мы запрашиваем у нотариуса значение сетки для конкретного объекта, сравниваем его с ценой и заранее рассчитываем налог, вознаграждение и сборы. Когда сетка имеет значение, например при продаже или планировании наследства, мы согласовываем расчёт с вашим налоговым консультантом в обеих странах. Определение стоимости и подписание осуществляет государственный нотариус в Румынии.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Значения сетки обновляются ежегодно, и стоимость для конкретного объекта определяет нотариус. Числовой пример приведён только для иллюстрации.
Частые вопросы
Что такое grila notarială?
Таблица минимальных стоимостей недвижимости, которую нотариальные палаты обновляют не реже одного раза в год согласно статье 111 Налогового кодекса. Она служит нижним пределом для расчёта налога при продаже и базы вознаграждения нотариуса и регистрационного сбора. Для Бухареста и Илфова она публикуется на сайте Нотариальной палаты Бухареста.
Является ли сетка рыночной стоимостью объекта?
Нет. Это минимальные значения, и само исследование указывает, что использовать их для обоснования цены сделки не рекомендуется. Для определения действительной стоимости нужна оценка конкретного объекта.
Что происходит, если цена в договоре ниже сетки?
Договор остаётся действительным, но налог при продаже рассчитывается по значению сетки, а не по заявленной цене. Вознаграждение нотариуса и регистрационный сбор также рассчитываются от базы, которая не опускается ниже сетки.
Влияет ли сетка на ежегодный налог на недвижимость?
Нет. Ежегодный налог на недвижимость физических лиц рассчитывается исходя из налоговой стоимости за м², установленной Налоговым кодексом, 2 677 леев в 2026 году для жилого здания с инженерными сетями, умноженной на зональный коэффициент и ставку, установленную местным органом власти.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- CNPB - Studiile de piață privind valorile minime imobiliare
- CNPB - Studiu de piață Ilfov 2026 (PDF)
- CNPB - Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal
- Codul fiscal, Legea 227/2015 - legislatie.just.ro
- UNNPR - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.