Pe scurt
Un anunț românesc se sprijină pe câțiva termeni ficși: tipul suprafeței (utilă, construită, desfășurată), nivelul de finisare (de la la roșu la la cheie), situația înscrierii (intabulat) și dacă TVA-ul este inclus. Unii sunt definiți prin lege, precum suprafețele din Legea locuinței 114/1996, iar alții sunt doar comerciali, de aceea necesită specificații scrise. La notar actul se redactează în limba română, iar cine nu o înțelege primește explicații de la un traducător autorizat care semnează documentul.
Ce este important de reținut
- 1Suprafața utilă nu include pereții și balcoanele; suprafața construită îi include. Un preț pe metru pătrat contează doar când știți la ce suprafață se referă.
- 2Când nu există date despre suprafața construită, autoritatea locală calculează impozitul pe clădire pe baza suprafeței utile înmulțite cu 1,4 (art. 457 din Codul fiscal).
- 3La roșu, la gri, la alb și la cheie nu sunt definiți prin lege. Cereți specificații de finisare scrise ca anexă la contract.
- 4Intabulat înseamnă că imobilul este înscris în cartea funciară, cu proprietar și număr cadastral. Un imobil în curs de intabulare impune verificări.
- 5Potrivit art. 82 din Legea 36/1995, actul notarial se redactează în limba română, iar cumpărătorul care nu o înțelege primește explicații de la un traducător autorizat care semnează împreună cu notarul.
Cei mai mulți cumpărători israelieni întâlnesc proprietatea pentru prima dată într-un anunț de pe un site românesc, tradus automat. Traducerea se descurcă cu descrierea, dar ratează termenii care stabilesc prețul real, situația înscrierii și ce veți primi în ziua predării. Aceleași cuvinte vor reveni apoi în antecontract, în extras și în actul de vânzare.
Ghidul explică termenii în ordinea tranzacției: ce vedeți în anunț, ce înseamnă juridic și ce să cereți din acest motiv. Citirea documentelor propriu-zise, a extrasului, a antecontractului și a autorizației, am detaliat-o într-un ghid separat.
La ce metru pătrat se referă anunțul?
În România există mai multe definiții oficiale ale suprafeței, iar ele apar în anexa 1 la Legea locuinței 114/1996. Studiul de piață al Camerei Notarilor Publici pentru Ilfov pe 2026 folosește aceleași definiții. Un anunț care indică „mp” fără detalii se poate referi la oricare dintre ele.
| Termenul din anunț | Abreviere | Ce include | Ce nu include |
|---|---|---|---|
| Suprafață utilă | Su | Pardoseala camerelor, a bucătăriei, a băilor, a cămărilor și a holurilor din interiorul locuinței | Pereți, balcoane și logii |
| Suprafață construită | Sc | Suprafața utilă plus balcoane, logii, pereți interiori și exteriori, iar într-o clădire și o parte din spațiile comune | Boxa din subsol și parcarea, care se măsoară separat |
| Suprafață construită desfășurată | Scd sau Ad | Totalul tuturor nivelurilor, după conturul exterior al pereților, inclusiv pereții balcoanelor | - |
| Suprafață locuibilă | - | Doar dormitoarele și camera de zi | Bucătărie, băi și holuri |
Încă un termen care creează confuzie: suprafață construită la sol este amprenta casei pe teren, nu suprafața în care veți locui.
Să presupunem o casă oferită cu 240.000 de euro, cu 120 mp utili și 160 mp construiți desfășurați. După suprafața utilă înseamnă 2.000 de euro pe mp, iar după suprafața construită desfășurată 1.500 de euro pe mp. Aceeași casă și același preț. Cifrele sunt ipotetice.
Definiția are importanță și dincolo de preț. Autoritatea locală calculează impozitul anual pe clădire pe baza suprafeței construite, iar când nu există această informație înmulțește suprafața utilă cu 1,4 (art. 457 din Codul fiscal, Legea 227/2015). Când comparați cu Israelul, rețineți că „suprafața apartamentului” potrivit formularului de specificații din ordinul israelian privind vânzarea de apartamente se măsoară până la fețele exterioare ale pereților exteriori, de aceea este mai apropiată de suprafața construită românească decât de cea utilă.
Când nu există date despre suprafața construită, autoritatea locală calculează impozitul pe clădire pe baza suprafeței utile înmulțite cu 1,4 (art. 457 din Codul fiscal).
Ce promit exact la roșu, la gri, la alb și la cheie?
Mai puțin decât pare. Aceștia sunt termeni comerciali, nu juridici, iar sursele românești îi definesc diferit unele de altele. Tabelul descrie sensul uzual, nu o definiție obligatorie.
| Termen | Sensul uzual | Ce înseamnă pentru voi |
|---|---|---|
| La roșu | Structură: rezistență, pereți exteriori și acoperiș, fără instalații și fără finisaje | Cea mai mare parte a lucrărilor și a bugetului este încă înaintea voastră |
| La gri / semifinisat | Izolație, tencuială, instalații sanitare și electrice trase, fără finisaj final | Definiția variază de la un dezvoltator la altul |
| La alb | Finisaje interioare complete și instalații funcționale, fără mobilier și aparatură | Verificați exact ce instalații funcționează |
| La cheie | Gata de mutare | Unii includ mobilierul, alții nu |
Deoarece cuvintele nu au o definiție legală, protecția voastră este specificația tehnică. Cereți-o în scris, cu lista de materiale și mărci, și atașați-o ca anexă la contract. Cuvântul la cheie fără specificații nu este un angajament care poate fi pus în executare.
Ce cuvinte din anunț indică o situație juridică?
Unii termeni descriu proprietatea, iar alții vă spun ce trebuie să verificați înainte de plată:
| În anunț | Semnificație | Ce verificați |
|---|---|---|
| Intabulat | Înscris în cartea funciară (Carte Funciară), cu proprietar și număr cadastral | Aceasta este situația dorită. Cereți numărul cărții funciare și solicitați voi înșivă extrasul |
| Fără intabulare / în curs de intabulare | Neînscris sau în curs de înscriere | Verificare juridică aprofundată înainte de orice angajament |
| Teren intravilan / extravilan | Teren în interiorul zonei construite a localității sau în afara ei | Pe extravilan nu se poate construi fără modificarea planului |
| Utilități la poartă | Utilitățile ajung până la gard | Nu sunt neapărat racordate la casă. Cine plătește racordarea? |
| PIF (punere în funcțiune) | Punerea oficială în funcțiune a unei instalații, de exemplu a instalației de gaz | Mențiunea PIF 2026 indică de regulă finalizarea și punerea în funcțiune în același an |
| TVA inclus / + TVA | TVA inclus sau adăugat la preț | La o casă nouă de la un dezvoltator TVA-ul este de 21%, valabil în octombrie 2026 |
| Comision 0% | Cumpărătorul nu plătește comision de intermediere | Aflați cine plătește totuși și pentru ce |
| Dezvoltator / direct proprietar | Anunțul este de la dezvoltator sau de la proprietar | Verificați că cel care publică este proprietarul înscris în extras |
Și câțiva termeni descriptivi pe care este bine să îi cunoașteți: P+1+M înseamnă parter, un etaj și mansardă, iar S este subsolul. Casă duplex este o casă cuplată cu un zid comun, în timp ce apartament duplex este un apartament pe două niveluri. Decomandat înseamnă că fiecare cameră se deschide separat spre hol, iar centrală proprie este o centrală termică individuală.
Ce termeni veți întâlni de la antecontract până la predare?
| În română | Explicație | De ce contează |
|---|---|---|
| Antecontract | Contract preliminar | Documentul care obligă ambele părți înainte de actul de vânzare |
| Extras de carte funciară | Extrasul din registrul imobiliar | Arată proprietarul, sarcinile și notările |
| Intabulare | Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară | Pasul care vă face proprietari față de toată lumea |
| Contract de vânzare-cumpărare | Actul de vânzare | Se semnează la notar |
| Procură | Împuternicire | Permite semnarea în numele vostru când nu sunteți în România |
| Autorizație de construire | Permisul de construcție | Cereți-o înainte de plată la un proiect nou |
| Proces-verbal de recepție | Documentul de recepție a lucrărilor | Baza pentru predare și înscriere |
| Cartea tehnică | Dosarul tehnic al clădirii | Document pe care îl primiți la predare |
| Credit ipotecar / ipotecă | Împrumut ipotecar / garanție asupra imobilului | Ipoteca se înscrie în partea a III-a a extrasului |
| Avans | Plată în avans, capital propriu | Verificați în ce cont se plătește |
Când este obligatoriu un traducător autorizat și când este suficientă engleza?
Întâlnirile cu agenții imobiliari, dezvoltatorii și bancherii din București se desfășoară adesea și în engleză. La notar regula este alta: potrivit art. 82 din Legea notarilor publici 36/1995, actul se redactează în limba română. Cumpărătorul care nu înțelege limba română ia cunoștință de conținutul lui prin intermediul unui traducător sau interpret autorizat, care semnează actul notarial împreună cu notarul.
- Notarul însuși poate traduce doar dacă limba străină este limba sa maternă sau dacă este autorizat ca traducător. Altfel traducerea se face de un traducător autorizat de Ministerul Justiției din România (art. 82 alin. (2)).
- Un act bilingv, pe două coloane sau într-o limbă după cealaltă, este posibil la un document tradus (art. 82 alin. (5)). Întrebați notarul dinainte.
- Documentele din Israel prezentate pentru un act notarial necesită traducere autorizată în limba română și adesea și apostilă.
- O procură semnată în Israel necesită traducere și de regulă apostilă. Textul se coordonează dinainte cu notarul din România.
- Extrasul și predarea sunt redactate în limbaj juridic sau tehnic românesc. Este bine să aveți alături pe cineva care le citește.
Ce să îl întrebați pe vânzător înainte de a stabili o vizită?
- Care este suprafața utilă (Su) și care este suprafața construită desfășurată (Scd)?
- Ce include nivelul de finisare și se pot primi specificații scrise?
- Imobilul este intabulat și care este numărul cărții funciare?
- Prețul include TVA și ce altceva se mai plătește în afară de el? Despre costurile aferente am scris într-un ghid separat.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de un antecontract este bine să aveți un extras actualizat solicitat de voi înșivă, specificații de finisare semnate, datele suprafeței după ambele definiții și un proiect al actului cu câteva zile înainte de semnare, ca să aveți timp să îl traduceți și să puneți întrebări. Trecem împreună cu cumpărătorii israelieni prin anunț, prin specificații și prin proiectul de contract în ebraică, alături de avocați, notari și traducători autorizați în România, care efectuează operațiunile potrivit legii locale.
Articolul reprezintă informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Termenii de finisare nu sunt definiți prin lege și variază între vânzători, iar exemplul numeric este ipotetic. Înainte de a vă angaja, documentele imobilului concret trebuie verificate cu un avocat local.
Întrebări frecvente
Care este diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită?
Suprafața utilă este pardoseala camerelor din interiorul locuinței, fără pereți și balcoane. Suprafața construită adaugă balcoanele, logiile și pereții, iar într-o clădire și o parte din spațiile comune. Definițiile apar în anexa 1 la Legea locuinței 114/1996.
Îl obligă la cheie pe dezvoltator să predea o casă mobilată?
Nu neapărat. Termenul nu are o definiție legală, iar unele surse includ mobilierul, altele nu. Ceea ce obligă este o specificație scrisă atașată la contract.
Ce înseamnă intabulat într-un anunț?
Că imobilul este înscris în cartea funciară, cu proprietar înscris și număr cadastral. Este situația care îi permite notarului să efectueze tranzacția în mod obișnuit și băncii să înscrie o ipotecă. Verificați acest lucru în extrasul pe care îl solicitați voi înșivă.
Nu înțeleg limba română. Pot semna actul de vânzare?
Da. Potrivit art. 82 din Legea 36/1995, un traducător sau interpret autorizat vă explică conținutul actului și îl semnează împreună cu notarul. Notarul poate traduce el însuși doar dacă limba este limba sa maternă sau dacă este autorizat ca traducător.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.