בקצרה
מודעה רומנית נשענת על כמה מונחים קבועים: סוג השטח (utilă, construită, desfășurată), רמת הגמר (la roșu עד la cheie), מצב הרישום (intabulat) והאם המע״מ כלול. חלקם מוגדרים בחוק, כמו השטחים בחוק הדיור 114/1996, וחלקם מסחריים בלבד, ולכן צריכים מפרט כתוב. אצל הנוטריון השטר נערך ברומנית, ומי שאינו מבין אותה מקבל הסבר ממתרגם מוסמך שחותם על המסמך.
הנקודות החשובות
- 1suprafață utilă אינה כוללת קירות ומרפסות; suprafață construită כוללת אותם. מחיר למ״ר שווה משהו רק כשיודעים לאיזה שטח הוא מתייחס.
- 2כשאין נתון של שטח בנוי, הרשות המקומית מחשבת מס מבנה לפי השטח השימושי כפול 1.4 (סעיף 457 לקוד המס).
- 3la roșu, la gri, la alb ו-la cheie אינם מוגדרים בחוק. דורשים מפרט גמר כתוב כנספח לחוזה.
- 4intabulat פירושו שהנכס רשום בפנקס המקרקעין עם בעלים ומספר קדסטר. נכס במצב în curs de intabulare מחייב בדיקה.
- 5לפי סעיף 82 לחוק 36/1995, השטר הנוטריוני נערך ברומנית, וקונה שאינו מבין אותה מקבל הסבר ממתרגם מוסמך שחותם עם הנוטריון.
רוב הקונים הישראלים פוגשים את הנכס לראשונה במודעה באתר רומני, מתורגמת אוטומטית. התרגום מסתדר עם התיאור, אבל מפספס את המונחים שקובעים את המחיר האמיתי, את מצב הרישום ואת מה שתקבלו ביום המסירה. אותן מילים יחזרו אחר כך בחוזה המקדים, בנסח ובשטר.
המדריך מסביר את המונחים לפי סדר העסקה: מה רואים במודעה, מה זה אומר משפטית, ומה לבקש בגלל זה. את קריאת המסמכים עצמם, הנסח, החוזה המקדים וההיתר, פירטנו במדריך נפרד.
לאיזה מטר רבוע המודעה מתכוונת?
יש ברומניה כמה הגדרות רשמיות לשטח, והן מופיעות בנספח 1 לחוק הדיור 114/1996. סקר השוק של לשכת הנוטריונים לאילפוב ל-2026 משתמש באותן הגדרות. מודעה שמציינת ״מ״ר״ בלי לפרט עלולה להתכוון לכל אחת מהן.
| המונח במודעה | קיצור | מה נכלל | מה לא נכלל |
|---|---|---|---|
| suprafață utilă (שטח שימושי) | Su | רצפת החדרים, המטבח, חדרי הרחצה, המחסנים והמעברים בתוך הבית | קירות, מרפסות ולוג׳יות |
| suprafață construită (שטח בנוי) | Sc | השטח השימושי ועוד מרפסות, לוג׳יות, קירות פנימיים וחיצוניים, ובבניין גם חלק מהשטחים המשותפים | מחסן במרתף וחניה, שנמדדים בנפרד |
| suprafață construită desfășurată (שטח בנוי מפותח) | Scd או Ad | סך כל הקומות, לפי קו החוץ של הקירות, כולל קירות המרפסות | - |
| suprafață locuibilă (שטח מגורים) | - | חדרי השינה והסלון בלבד | מטבח, חדרי רחצה ומעברים |
מונח נוסף שמבלבל: suprafață construită la sol היא טביעת הרגל של הבית על המגרש, לא השטח שבו תגורו.
נניח בית שמוצע ב-240,000 אירו, עם 120 מ״ר שימושיים ו-160 מ״ר בנויים מפותחים. לפי השטח השימושי זה 2,000 אירו למ״ר, ולפי השטח הבנוי המפותח 1,500 אירו למ״ר. אותו בית ואותו מחיר. המספרים היפותטיים.
להגדרה יש גם משמעות מעבר למחיר. הרשות המקומית מחשבת את מס המבנה השנתי לפי השטח הבנוי, וכשאין נתון כזה היא מכפילה את השטח השימושי ב-1.4 (סעיף 457 לקוד המס, חוק 227/2015). כשמשווים לישראל, זכרו ש״שטח הדירה״ לפי טופס המפרט שבצו מכר דירות נמדד עד הפנים החיצוניים של קירות החוץ, ולכן הוא קרוב יותר ל-construită הרומני מאשר ל-utilă.
כשאין נתון של שטח בנוי, הרשות המקומית מחשבת מס מבנה לפי השטח השימושי כפול 1.4 (סעיף 457 לקוד המס).
מה בדיוק מבטיחים la roșu, la gri, la alb ו-la cheie?
פחות ממה שנדמה. אלה מונחים מסחריים ולא משפטיים, ומקורות רומניים מגדירים אותם אחרת זה מזה. הטבלה מתארת את המשמעות המקובלת, לא הגדרה מחייבת.
| מונח | המשמעות המקובלת | מה זה אומר עליכם |
|---|---|---|
| la roșu | שלד: מבנה, קירות חוץ וגג, בלי מערכות ובלי גמר | רוב העבודה והתקציב עוד לפניכם |
| la gri / semifinisat | בידוד, טיח, צנרת וחשמל מושחלים, בלי גמר סופי | ההגדרה משתנה מיזם ליזם |
| la alb | גמר פנימי מלא ומערכות פועלות, בלי ריהוט ומכשירים | בדקו אילו מערכות בדיוק פועלות |
| la cheie | ״מפתח״: מוכן לכניסה | יש שכוללים בו ריהוט ויש שלא |
מכיוון שלמילים אין הגדרה בחוק, ההגנה שלכם היא המפרט הטכני. בקשו אותו בכתב, עם רשימת חומרים ומותגים, וצרפו אותו כנספח לחוזה. המילה la cheie בלי מפרט אינה התחייבות שאפשר לאכוף.
אילו מילים במודעה מעידות על מצב משפטי?
חלק מהמונחים מתארים את הנכס, וחלק מספרים לכם מה צריך לבדוק לפני תשלום:
| במודעה | פירוש | מה בודקים |
|---|---|---|
| intabulat | רשום בפנקס המקרקעין (Carte Funciară) עם בעלים ומספר קדסטר | זה המצב הרצוי. בקשו את מספר הנסח והזמינו נסח בעצמכם |
| fără intabulare / în curs de intabulare | לא רשום, או בתהליך רישום | בדיקה משפטית מעמיקה לפני כל התחייבות |
| teren intravilan / extravilan | קרקע בתוך שטח הבינוי של היישוב, או מחוצה לו | על extravilan אי אפשר לבנות בלי שינוי תוכנית |
| utilități la poartă | התשתיות מגיעות עד הגדר | לא בהכרח מחוברות לבית. מי משלם על החיבור? |
| PIF (punere în funcțiune) | הפעלה רשמית של מערכת, למשל מתקן גז | הכיתוב PIF 2026 מציין בדרך כלל השלמה והפעלה באותה שנה |
| TVA inclus / + TVA | מע״מ כלול, או נוסף על המחיר | בבית חדש מיזם המע״מ הוא 21%, נכון לאוקטובר 2026 |
| comision 0% | הקונה אינו משלם עמלת תיווך | בררו מי כן משלם, ועל מה |
| dezvoltator / direct proprietar | המודעה מהיזם או מהבעלים | בדקו שהמפרסם הוא הבעלים הרשום בנסח |
ועוד כמה מונחים תיאוריים שכדאי להכיר: P+1+M הוא קומת קרקע (parter), קומה אחת ועליית גג (mansardă), ו-S הוא מרתף. casă duplex היא בית דו-משפחתי עם קיר משותף, ואילו apartament duplex היא דירה בשתי קומות. decomandat פירושו שכל חדר נפתח למסדרון בנפרד, ו-centrală proprie הוא דוד חימום פרטי.
אילו מונחים תפגשו מהחוזה המקדים ועד המסירה?
| ברומנית | בעברית | למה זה חשוב |
|---|---|---|
| antecontract | חוזה מקדים | המסמך שמחייב את שני הצדדים לפני השטר |
| extras de carte funciară | נסח רישום מקרקעין | מראה בעלים, שעבודים והערות |
| intabulare | רישום הבעלות בפנקס | הצעד שהופך אתכם לבעלים כלפי כולם |
| contract de vânzare-cumpărare | שטר מכר | נחתם אצל נוטריון |
| procură | ייפוי כוח | מאפשר לחתום בשמכם כשאינכם ברומניה |
| autorizație de construire | היתר בנייה | בקשו אותו לפני תשלום בפרויקט חדש |
| proces-verbal de recepție | פרוטוקול קבלה | בסיס למסירה ולרישום |
| cartea tehnică | הספר הטכני של הבניין | מסמך שמקבלים במסירה |
| credit ipotecar / ipotecă | משכנתא / שעבוד על הנכס | השעבוד נרשם בחלק השלישי של הנסח |
| avans | מקדמה, הון עצמי | בדקו לאיזה חשבון היא משולמת |
מתי חייבים מתרגם מוסמך, ומתי מספיקה אנגלית?
פגישות עם מתווכים, יזמים ובנקאים בבוקרשט מתנהלות לרוב גם באנגלית. אצל הנוטריון הכלל אחר: לפי סעיף 82 לחוק הנוטריונים 36/1995, השטר נערך ברומנית. קונה שאינו מבין רומנית מכיר את תוכנו באמצעות מתרגם או מתורגמן מוסמך, שחותם על המסמך הנוטריוני יחד עם הנוטריון.
- הנוטריון עצמו רשאי לתרגם רק אם השפה הזרה היא שפת האם שלו, או אם הוא מוסמך כמתרגם. אחרת התרגום נעשה בידי מתרגם שהוסמך על ידי משרד המשפטים הרומני (סעיף 82(2)).
- שטר דו-לשוני, בשתי עמודות או בשפה אחת אחרי השנייה, אפשרי במסמך מתורגם (סעיף 82(5)). שאלו את הנוטריון מראש.
- מסמכים מישראל שמוגשים לפעולה נוטריונית צריכים תרגום מוסמך לרומנית, ולעתים קרובות גם אפוסטיל.
- ייפוי כוח שנחתם בישראל צריך תרגום ובדרך כלל אפוסטיל. את הנוסח מתאמים מראש עם הנוטריון ברומניה.
- הנסח והמסירה כתובים ברומנית משפטית או טכנית. כדאי שיהיה לצדכם מי שקורא אותם.
מה לשאול את המוכר לפני שקובעים ביקור?
- מה השטח השימושי (Su), ומה השטח הבנוי המפותח (Scd)?
- מה כלול ברמת הגמר, ואפשר לקבל מפרט כתוב?
- האם הנכס intabulat, ומה מספר הנסח?
- האם המחיר כולל מע״מ, ומה עוד משלמים מעבר לו? על העלויות הנלוות כתבנו במדריך נפרד.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני חוזה מקדים כדאי להחזיק נסח עדכני שהזמנתם בעצמכם, מפרט גמר חתום, נתוני שטח לפי שתי ההגדרות וטיוטה של השטר כמה ימים לפני החתימה, כדי שיהיה זמן לתרגם ולשאול. אנחנו עוברים עם קונים ישראלים על המודעה, על המפרט ועל טיוטת החוזה בעברית, יחד עם עורכי דין, נוטריונים ומתרגמים מוסמכים ברומניה, שמבצעים את הפעולות לפי הדין המקומי.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. מונחי הגמר אינם מוגדרים בחוק ומשתנים בין מוכרים, והדוגמה המספרית היפותטית. לפני התחייבות יש לבדוק את מסמכי הנכס הספציפי עם עורך דין מקומי.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין suprafață utilă ל-suprafață construită?
השטח השימושי הוא רצפת החדרים בתוך הבית, בלי קירות ומרפסות. השטח הבנוי מוסיף מרפסות, לוג׳יות וקירות, ובבניין גם חלק מהשטחים המשותפים. ההגדרות מופיעות בנספח 1 לחוק הדיור 114/1996.
האם la cheie מחייב את היזם למסור בית מרוהט?
לא בהכרח. למונח אין הגדרה בחוק, ויש מקורות שכוללים בו ריהוט ויש שלא. מה שמחייב הוא מפרט כתוב שמצורף לחוזה.
מה המשמעות של intabulat במודעה?
שהנכס רשום בפנקס המקרקעין, עם בעלים רשום ומספר קדסטר. זה המצב שמאפשר לנוטריון לבצע את העסקה כרגיל ולבנק לרשום משכנתא. אמתו זאת בנסח שאתם מזמינים בעצמכם.
אני לא מבין רומנית. אפשר לחתום על השטר?
כן. לפי סעיף 82 לחוק 36/1995, מתרגם או מתורגמן מוסמך מסביר לכם את תוכן השטר וחותם עליו יחד עם הנוטריון. הנוטריון רשאי לתרגם בעצמו רק אם השפה היא שפת האם שלו או שהוא מוסמך כמתרגם.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.